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房地产：中性
房地产行业发展趋向平缓
据国家统计局最新数据-8月份的各项指数显示，相比7月份而言，多数指数都有不同程度的下降。其中竣工面积指数(101.74)下降幅度最大，为0.43;商品房空置面积下降0.71
点；新开工面积下降0.30点。而上升幅度最大的是商品房销售价格指数，8月份为103.38,比7月份上升0.36点，比去年同月上升5.65点。在1到8月，商品房平均销售价格为每平方米2749元，同比提高13.5%。其中上海房价在8月份的表现的是平稳缓涨，因此我们认为总体上房价在中短期将保持平稳向上的态势。
宏观调控的影响在显现
宏观调控，央行政策对于房地产开发商的影响在逐步显现。从目前的信息来看信贷紧缩对房地产开发商的影响相当大，对其资金需求构成压力。目前虽然我们还没有看到开发商因资金紧张而抛售楼盘的现象，但如按目前形势发展下去，中、小开发商将有可能在明年上半年出现资金危机，到那时开发商所采取的行动也许只能是降价销售。
房地产行业上市公司投资前景并不乐观
我们认为目前房地产类上市公司投资机会不多。虽然市场在不断消化房地产行业面临的政策性风险，尽管关于央行加息和提高贷款利率等被认为是传言，但这些因素是投资房地产上市公司所必须面对。另一方面，将有比较多的房地产公司在等待再融资和上市发行，在目前的环境下，无论是增发还是新股发行从估值方面将会更加合理，因此将会对现有房地产上市公司的估值水平造成一定压力。(海富通基金管理公司供稿)
| 2004年10月房地产行业估值表 |
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03A |
04F |
05F |
净利润增长(%) |
16.6 |
36.1 |
40.5 |
每股收益(人民币) |
0.26 |
0.33 |
0.46 |
每股收益增长(%) |
16 |
25 |
40 |
市盈率(X) |
24 |
21.7 |
19.5 |
市现率(X) |
-8 |
21 |
15 |
市净率(X) |
2.3 |
2.5 |
2.8 |
EV/EBITDA(X) |
6.2 |
6.3 |
8.6 |
收息率(%) |
1.1 |
1.2 |
1.3 |
净资产收益率(%) |
9.4 |
11.6 |
14.4 |
净负债率(%) |
22.9 |
17.4 |
16.2 |
数据来源：海富通基金管理公司 |
 
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