房地产税会加重居民负担吗(2)

　　有利于降低房价，使更多的人买得起房子

　　通过以上的租税费改革，将使我国的房地产利益分配进一步走向规范，但同时也在一定程度上对房地产交易和保有产生相应的影响。一是由于对国有土地出让金采用按年收取地 租、对房地产交易取消土地增值税和进一步规范政府收费行为，将有利于降低房地产销售价格，使更多的人买得起房子，对改善人们的居住环境和提高生活质素具有现实意义；二是新房地产税由于采用按房地产的评估价值征税，因此，同一房地产实际缴纳的税金，将随着房地产价值的升降而变化。在房地产价值不断升值的情况下，即使纳税人的收入状况不变，其税收负担也将相应地加重；三是在实行房地产税减免申报制的情况下，纳税人必须在法定期间内向税务机关提供相关的资料，并经税务机关同意才能享受减免税，这也将在一定程度上增加纳税成本；四是在实行土地出让年租制下，房地产业主每年将要向政府交纳地租。这样一来，虽然购房时房价相对下降，但每年的费用负担却在加重。

　　应对购买和占有房地产行为的经济性进行重新评估

　　针对新房地产税制可能引起的税收效应，人们应对购买和占有房地产行为的可行性和经济性进行重新评估。在购房时，应充分考虑在房产保有阶段将要承担的租税负担，以避免出现买得起房却用不起房的情况；要及时处理闲置的房地产，以减轻房地产租税负担；另外，由于单位面积房地产税的增减一般与其价值有关，因此若要减轻房地产税负担，可通过置换房产，相对降低房地产的价值来实现。

　　房地产税改革是一项“系统工程”

　　刘以宾(作者系交通银行武汉分行高级经济师)

　　有作者在评论“房贷新政”时如是说：与去年出台的种种调控房地产发展的手段不一样，这一与2005年春天同步而来的房贷新政，在“降落”市场之前，没有任何可预见的征兆，但它们在市场的遭遇却是惊人地相似——银行与投资人反应平淡，舆论却烽烟四起。这两年，诸多调控房地产发展的手段之所以收效甚微，绕不开“头痛医头，脚痛医脚”的怪圈，很大程度上是因为单兵突进。笔者担心：开征物业税会不会又是一种“单兵突进”？

　　从众说纷纭的观点中，无意间发现一个说法：“开征物业税是一项系统工程”。此说看似很不起眼，或因为它是人所共知的道理而显得缺乏新颖性，但用在物业税问题上真可谓一语中的、入木三分。“系统工程”是一门统筹全局、综合协调地研究系统的科学技术，是系统开发、设计、实施和运用的工程技术。据说在系统工程中不仅要运用“运筹学”，还要运用“系统”自身的规律性学问。假如说这里指的主要是“自然科学”，那么，开征物业税以及对整个房地产市场的综合治理，则是一项异常复杂的“社会系统工程”

　　笔者以为，要把房地产税改革作为一项“系统工程”来做，政府起码要增强以下三个方面的能力：

　　一是统筹改革目标并纳入“系统”的能力。一项改革，也许会有多种目的，但不应是有权参与决策的人各怀目的，而应是在“出于公心”、认真算计效率与公平的关系的基础上进行统筹协调，并纳入改革目标取向的“系统”之中。鉴于现行政府运作制度，要达到此境界相当困难。例如，“房贷新政”已经实施，但究竟让谁受益却一直在争吵之中。房地产税改革同样也有一个“谁受益”的问题。有学者指出：物业税尚未出台，开发商已开始利用税收改革利空消息大肆炒作，一些工薪阶层人士由于不了解房地产税的性质，也参与炒作，这是非常令人可怕的现象。开征房地产税的主要目的是抑制房地产市场过热，但如果开发商仍然能够从房地产市场牟取暴利，那么就意味着承包商、消费者乃至政府的利益受到了损害。假如今后的事实果真如此，政府只能回头反思自己的“系统”思考能力和统筹兼顾能力。

　　二是政府统筹协调部门价值取向和行为的能力。政出多门、互相掣肘、政策打架现象早已为整个社会所诟病，由此不仅导致政府效率低下、很多急迫的社会问题久拖不决，而且也给权力腐败和商人投机增添了很多机会。比较典型的是药价虚高、医疗腐败，这一现象的症结所在以及对大众利益的严重损害几乎人人心知肚明，但就是迟迟无法解决。究其原因，不仅与部门利益有关，与不同部门价值取向的严重偏差有关，也与政府缺乏对部门的统筹协调能力有关。这种现状不改变，房地产税的改革同样有陷入尴尬和困境的危险。

　　三是处理好“双轨”的能力。按说，一项制度框架从形成之日起便不再作根本的改变而仅仅进行适时调整完善，最易体现“系统”的原则。问题是，“双轨”是重大改革过程中不可避免的现象和过程。房地产税改革，即面临着如何处理好“双轨”、如何实践“系统”原则的考验。例如，房屋保有者和新购房者必将形成在缴税方式、缴税负担上的“双轨制”，如何体现公平，其中的操作难度、成本极大。既然住房已经成为一种商品，随着人口流动加剧和城际开放度的加大，房地产市场必然成为全国范围内无边界的统一市场。从这个意义上说，下一步试点和非试点地区是否也会形成一种“双轨制”并导致更严重的投机、炒作和不公平？这将真正考验政府的智慧。

　　只要购房人预期地价、房价将会持续上涨，则物业税所带来的成本将会被房价上涨带来的收益所抵消，尤其是对于那些快进快出的投机者来说，这笔成本几乎不用考虑

　　不可高估遏制投机的作用

　　卓刚(作者系广州大学建筑与城市规划学院副教授)

　　前些年银行的金融政策向个人房贷倾斜的时候，购房者的需求在金融杠杆的作用下被放大了；这些年外资大量涌入楼市，投机者更加不顾一切。有迹象表明，中国房地产市场中，购房的投机行为有明显增长的趋势。

　　外资投机性进入楼市是我国房地产投机行为的主流

　　2004年中国楼市达到近年来最虚假的繁荣，吸引了不少投机性的炒房者。一些公寓或商铺换手率奇高，一年之内有的居然被转让了5次。据有关部门的统计显示，在这些投机炒房者中，相当一部分人靠的是银行贷款，采取一种以贷养贷的投资模式同时运作多处物业，风险系数极高，假如一个环节出现问题，就会引发很大的还贷风险。从炒房资金的性质来看，内资投机性购房所占的比例不高，令人担心的是外资投机性进入房地产的现象。

　　近年来，在人民币的升值期望、国内房地产市场相关政策进一步放开以及东南亚地区经济复苏缓慢等因素的刺激下，外资大量涌进上海等地的房地产市场。在长三角一些房价上涨较快的城市到处都可以看到外资的影子，且有逐渐从沿海蔓延到内地的趋势。在一些沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。有的外资从表面看是从事贸易活动或直接投资，但实际上是用来购买人民币资产或者房地产，进行投机。正是由于这些投资投机于房地产而造成房屋闲置，房屋利用率降低，空置率大幅上升，楼价飞涨。

　　物业税对以投机为目的进入我国楼市的外资少有约束力

　　人行上海分行根据数据模型分析，在上海市场，外汇资金的流入对房地产市场的综合影响力在五年的时间里高速增长，在房地产市场，30%左右的境外资金份额影响力达到84%。外资在上海房地产的流动已经涉及了房地产消费环节、中介环节以及开发环节等。显然，物业税只能在一定范围内遏制房地产投机行为，也就是说对投机性的内资有一定的约束力。在外资管理有较大漏洞和中外资银行实行不同的管理标准的情况下，对以投机为目的进入我国楼市的外资则少有约束力。

　　理顺中央与地方财税关系有利于遏制房地产投机行为

　　有不少人认为，我国房地产交易和占有环节税赋偏轻，刺激了房地产投机行为，因此认为，物业税能降低投机行为，平抑价格。而我认为，采取征收物业税的办法后，物业税收入主要用于为本地区提供公共服务，有利于形成“多征税-多提供公共服务-财产增值-税源增加”的良性循环机制，从而使一些地方政府改变以往那种短视的机会主义行为方式——现在确有个别地方政府操纵土地价格，为抬高土地价格推波助澜。从表面上看，国家开征物业税首要的政策动机是平抑房价，但我认为理顺中央与地方的财税关系才是开征物业税的主要目的，是从根本上有效遏制房地产投机行为的关键。

　　有效遏制房地产投机行为必须有整套措施

　　近期政府政策的一个转向就是从抑制房地产投资、供给，转向抑制房地产需求。从理论上看税收可以抑制需求，实际上，由于对普通消费者而言，房屋的需求弹性很低。物业税开征后，如果没有其他措施跟进，房价未必会随之大幅下调。由于消费者以后每年支付的物业税折现值的总和，与一次性付款的金额大致相等，因此物业税的开征，并不意味着购房总成本的下降，而消费者由房产升值所带来的收益则会因物业税而大打折扣。对地产公司而言，房价也不会应声而落，短期内还将获得超额利润。由于土地出让金、土地转让税以及房产税将由购房者而非地产商承担，地产商的现金流将大为提高，地产商的资本性投资减少。地产商不可能将房价一步降到位，还将通过加强房产的营销，提升房产附加价值等方式维持房价，而减少的这部分成本既有可能体现在房价的下调，也有可能成为营销费用甚至成为其更加超额的利润。希望中央政府进一步出台配套措施，加强对房地产市场的管理，打击垄断市场、哄抬价格和投机购房的现象。

　　笔者认为：如果在政策设计时疏于考虑政策的完整性，开征物业税只能增加自住业主的居住成本，未必能收到遏制房地产投机的效果。以遏制房地产投机为名义的政策，到头来有可能仅仅增加了政府的税收。当然，增加财政收入也未尝不可以成为开征物业税的理由。

　　名词解释不动产税：针对地面建筑物及附着物征收的税收，与新房地产税概念大致一致。不动产税的税种包括，针对房产的评估价值征收的房产税和针对房产出租收入的税收。它是物业税和房地产税的总和。

　　物业税：不动产税中的一种。是开发商建房时缴纳的一部分税，实行新的房地产税后，改由购房者在购买房屋后按年缴。

[上一页]  [1]  [2]