房地产税会加重居民负担吗

　　话题缘起日前财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。这表明在中国人民银行频频使用信贷手段控制房价过快上涨、消除房地产市场泡沫和风险之后，财政税收调控手段即将出手，政府决心运用“组合拳”对房地产市场进行积极干预，解决目前我国房地产市场的相关问题。那么，开征房地产税到底对房地产市场将产生什么影响，能否遏制目前过高的房价和旺盛的房地产投机？是否会加重普通购房者的负担？怎样在打击投 机者的同时保障普通购房者的利益？我们特约有关专家发表看法，供读者参考。

　　开征房地产税的利弊

　　方建国(作者系中山大学岭南学院副教授)

　　党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中已明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”3月20日财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。由此可以看出，我国将强化对房地产持有阶段征税，这是今后我国房地产税制改革的方向。　

　　费大于税限制了税收对房地产业的调节作用

　　我国现行的房地产税费体系的主要特点，一是“税费并立、费重税轻、以费挤税”，费大于税限制了税收对房地产业的调节作用。二是重转移轻保有。西方国家的房地产税属于地方税体系，是地方财政收入的主要来源；我国房地产税虽然也主要属于地方税体系，但并没有构成地方财政收入的主要来源。其原因并不复杂，一是目前房地产税收体系的设置已经落后于房地产市场发展的状况，许多可以征收的税目还没有开征(典型的就是房地产保有税)；二是地方政府从土地出让和房地产各种收费项目中获得的财政收入远远大于从房地产税收中所获得的收入。因此，“明租、正税、清费”将是房地产税费改革的基本方向。

　　可以纠正地方政府片面追求经济增长率和形象工程的利益动机

　　现阶段开征物业税(对房地产的保有阶段征税)的有利方面是显而易见的。首先，它可以纠正地方政府片面追求经济增长率和形象工程的利益动机。这几年，全国1000多个城市均大力推出“城市经营”，进行圈地运动。与“经营城市”相对应，逐渐发明了所谓“土地储备”制度。据统计，通过土地转让，全国累计收取土地出让金近5000亿元。土地收益成了地方政府的聚宝盆。而“明租、正税、清费”的税费改革政策将一次收取的土地出让金，改为年租形式或土地税形式，可以规范政府行为，使政府真正贯彻“执政为民”的执政理念。其次，房地产税开征后，目前开发商一次性缴纳的土地出让金将转为缴纳少量土地补偿金。有的学者建议，可采取招标、拍卖、挂牌等方式选择开发商。开发商拿到土地后，政府给予其三年开发周转期，开发期限过后，售出的房地产部分由购房者逐年缴纳房地产税，未售出部分则应由开发商缴纳房地产税(包含地租、地税)。这样，不但可以限制发展商囤积土地的行为，抑制投机、平抑房价，也有利于中低收入者解决住宅问题，并有利于合理利用有限的土地资源。另外，政府对中低收入者的自用房地产还可制定相应的物业税税收减免政策，减轻中低收入者的居住成本，从而达到社会公平和效率兼顾。再次，可以将地方政府官员“向上”负责的激励机制改变为“向下”负责的激励机制。征收房地产税应与其他的地方政府财政收入制度改革同步进行，地方政府财政收入应主要依靠地方税收。这样，地方政府官员就愿意听取市民的意见，所推行的政策也会照顾大多数市民的利益。

　　短期内可能增加城市居民的居住成本，造成房地产市场波动

　　当然，现阶段开征物业税也有不利的方面。一是由于地方政府财政收入制度改革和其他相关配套措施出台没有同步进行，短期内可能增加城市居民的居住成本，造成房地产市场的波动。房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围等全面考虑，而不仅仅是开征物业税。二是物业税政策制定的透明度不高，相应的政策和学术研究不够，地方政府官员和市民对该项政策的认识不充分，对该项政策的实施将产生不利的影响。三是由于我国地区经济发展不平衡，房地产业发展也不平衡，在经济不发达、低收入地区开征物业税，市民会有抵触，有可能会引发社会问题。目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多，其中涉及土地出让制度的就有《城市房地产法》、《土地管理法》等多部法律。如果开征物业税，就需要改变现行的土地出让制度，废止现有的房地产相关税收。而这需要全国人民代表大会修改相关法律，应当是“法律先行”。另外，我国还未建立相应的规范房地产、土地的价值评估的法律、法规，国内物业价值评估体系尚未完善，现阶段要求每年对所有物业进行征税评估困难较大。

　　把已开征的房产税、城市房地产税以及对土地和房屋征收的有关税费，调整合并为不动产税，是合并税种，优化税制，而不是增加新的税种，提高税负

　　改革不动产税制对百姓影响不大

　　杨卫华(作者系中山大学税收与理财研究中心主任、岭南学院教授)

　　最近，社会各界对改革不动产税制(或开征物业税。下同)可能产生的影响高度关注。笔者认为，改革不动产税制对广大百姓影响不大。

　　改革的方式是合并、规范而不是新增税种

　　我国现行的财产税虽然税种不多，征税范围小，收入少，但由于实行内外两套税制：对内征收房产税，对外征收城市房地产税，造成税制复杂，外行看不懂，内行讲不清；税收负担不公平，征收成本高。同时，据有关部门调查统计，我国现阶段涉及房地产的税种实则不少，有14种之多，另外还有涉及房地产的收费多达80～150项，税费已占到房地产价格的30%～40%。只有规范税费征收，才能促进房地产业的健康发展。因此，改革我国不动产税制，主要是合并税种，规范税费征收，把已开征的房产税、城市房地产税以及对土地和房屋征收的有关税费，调整合并为不动产税，这是合并税种，优化税制，而不是增加新的税种，提高税负。

　　不动产税是世界大多数国家普遍开征的税种，只不过在不同国家名称有所不同。如有的称“不动产税”，有的称“财产税”，有的称“房地产税”，有的称为“物业税”。笔者主张我国改革后的税种称为“不动产税”，因为在我国作为征税对象的不动产主要是房屋和土地，如果称为“财产税”，概念过于宽泛，财产不仅包括房屋和土地，还包括其他动产。而称为“物业税”，一是人们对物业的概念比较生疏，难以理解；二是物业的种类也比较多，房屋、土地只是物业的一部分，概念也不够准确。称为“房地产税”本来比较直观、通俗，也容易为人们所理解，但在我国其含义不准确。大家知道，我国城镇土地属于国家所有，农村土地属于集体所有，纳税人只有房产没有地产，因而不存在对地产征税。所以，改革后的税种称为“不动产税”比较合适。

　　居民只有一套住房不宜征税

　　虽然到目前为止，如何开征不动产税，有关部门还在调查和论证中，理论界和实际部门有各种不同的见解，但改革的原则已经确定，这就是：简税制、宽税基、低税率。主要的改革措施是合并税种，降低税率，合理确定负担，适当扩大征税范围。笔者建议，把居民家庭超过一套的住房(对居民只有一套住房不征税)列入征税范围。同时，赞成政协委员提出的对开发商空置超过一定时间(比如三年)的土地和房屋征税的主张。这样，一方面使占有财产越多的人交税越多，而占有财产少的人，税负则下降，以平衡税负，缩小贫富差距，缓和社会矛盾。另一方面，对闲置的土地和空置的房屋征税，可以抑制盲目开发，避免资源浪费；对居民超过一套的住房征税，可以提高房产占有者的成本，限制囤积住房的行为，打击“炒楼”，促使房屋所有者把剩余的房屋推上市场。这既减少“炒楼”需求，又增加房屋供给，有利于优化资源配置，促进房地产业发展。

　　税率不宜过高，可规定0.5%～2%的幅度比例税率

　　笔者认为，目前政府对开发商使用国有土地征收的土地出让金，从理论上说，是政府作为土地的所有者向开发商出售40年至70年土地使用权而取得的收入，是一种土地所有权收入，也可以说是出租40年～70年土地的租金，其实质是一种地租，把土地出让金改为不动产税是不科学的。因为税是政府以公共管理者的身份，凭借政治权力收取的，如果把具有地租性质的土地出让金改为税，这等于否定了国家(政府)对土地的所有权，混淆了财产权力与政治权力。有人认为，把土地出让金改为物业税，可以使房价大幅下降。其实，这只是一种数学上的推论，现实中房价的高低还取决于供求关系。开发商不交土地出让金，房价不一定会随之下降，更不一定按比例下降。另外，把土地出让金改为税由业主交纳，必然降低开发商的投资门槛，导致开发商争抢土地，造成土地开发失控和土地资源的浪费。

　　因此，笔者认为，可以把现在对房屋、土地征收的房产税、城市房地产税、土地增值税、契税以及政府对开发商凭借政治权力征收的费如绿化费、防洪费、人防设施费等合并为不动产税。同时，考虑到房屋总是和土地相联系，为方便征收，也可以把城镇土地使用税列入不动产税，一起在保有阶段向业主征收。而土地出让金以及其他合理的收费，仍由开发商、建筑商或其他纳税人交纳。不动产税的税率不宜过高，如以不动产原值或评估值减去20%～30%后的余值为计税依据，现阶段全国可规定0.5%～2%的幅度比例税率，适用税率由省级人民政府确定，待条件成熟再实行超额累进税率。

　　如何避免买得起房用不起房

　　卢剑灵(作者系广东商学院财政与公共管理学院教授)

　　通过税制改革使房地产税制充分体现公平和效率

　　拟进行的房地产租税费制度改革，是按照明租、正税、清费的思路进行。明租，就是要通过法律明确规定各级政府出让国有土地使用权所收取的货币收入和实物收入为政府的地租收入，把目前对转让土地使用权采用一次性收取使用期内全部地租(现值)的方法，改为在实际使用期内按年向房地产业主收取地租。正税，就是要通过税制改革，使房地产税制充分体现公平和有效率。按照这一改革思路，一般认为应开征房地产税并以之取代现行的房产税和城市房地产税，取消土地增值税和城市土地使用税。征税范围仍应限定为土地和房屋。税负水平一般应保持在目前财产税的总体水平上。计税依据应根据房地产的评估价值确定，实行单一的从价税。房地产税的纳税人应确定为房屋的所有人和土地法定使用人。在房屋所有权人未能明确或所有权人不在国内时，可规定房屋使用人为纳税人。为保证人们基本住房的需要，该税可规定有限的减免税条款，原则上对人们拥有的自住房的一定价值予以免税，超过免税价值部分，可采取超额累进方式予以征税。对属于国有的房地产，用于公共事务或从事非营利活动的，应予以免税；用于营利活动的应依法征税。房地产税减免采用申报方式，凡符合条件享受减免税的纳税人必须在规定的期限内向主管税务机关申请，提交相关证明，经税务机关审查后予以确认。清费，就是要从清理、归口、规范、严查四个方面入手，加大对各级政府部门财产收费行为的管理。根据政府管理职能责任和公共财政要求，对符合政府收费原则，体现市场交易规则，不存在税费重复征收的项目应予以保留，对明显属于地租性质的收费(或收取实物)项目，应归并在地租之中，除此之外的其他收费项目必须废除。

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