投资楼市已过黄金期 要讲究策略

　　●编者按

　　去年10月29日，央行9年来首次上调存贷款利率；上周，央行再度上调包括商业银行自营性个人房贷利率和公积金贷款利率。在短短不到5个月的时间内，住房贷款利率两次上调，而且，从各种迹象来看，这两次上调仅仅宣告了中国新一轮加息周期的开始。不少经济学界人士指出，从政府进一步加强宏观调控和遏制房地产泡沫的决心来看，今年央行再度加息 的可能性仍然很大。

　　房贷利率的上调不仅仅意味着通过以按揭贷款方式买房的成本要增加，更值得关注和探讨的是，在央行接连出重拳遏制房地产“泡沫”后，房价能否依然坚挺甚至继续上涨呢？在上海等一些城市，政府为抑制炒楼已经开始加收二手房交易税。考虑到种种不确定因素的存在，如今投资房地产，还真得小心加小心。

　　近几年，凡谈起房地产市场状况，“泡沫”和“过热”两个词常常被提及。尽管如此，随着各大城市的房价不断节节攀升，投资房地产在很多人的心目中已经成了一种稳赚不赔的理财方式。但随着中国人民银行宣布从2005年3月17日起调整商业银行自营性个人住房信贷利率后，“泡沫论”再度成为消费者热议的焦点：房市会因此降温吗？房价会下降吗？现在投资房产还划算吗？

　　自住购房需求受影响不大

　　此次央行出手加息，虽然直接影响是增加供楼者的利息成本，但更多被视作是给过热楼市降温的信号。买楼自用，为减少利息成本，往往尽量选用高首付比例；而炒楼者为充分利用资金的杠杆效应则青睐低首付，央行加息以及提高首付比例对后者的影响远大于对前者的影响。

　　记者近日采访发现，央行提高房贷利率后，购房自住的需求并未受到明显影响。在加息后的第一个星期六，广州一些大型的新楼盘依然聚集了很多市民来咨询和看样品房，受访者均表示知道房贷利率上调了，但由于买房子已经计划了很久，并不会因为利率提高而暂缓购买，他们同时也表示，购房自住考虑更多的还是社区环境、生活配套、交通设施等，价钱因素虽然重要，但并不是唯一考虑因素。

　　投资性购房受打击

　　但对于计划二次以上置业、买房用来投资的群体来说，不少人已经开始犹豫了。以常见的以租养贷形式来看，由于房屋租金很难随着房贷利率提高而相应增加，买房投资的收益正在下降。更令人担心的是，楼价很可能会马上见顶并进入下行通道。不少专家学者撰文指出，央行这次房贷款利率的上调，只是一次试探手段，不排除有再次上调和采取更为强硬手段的可能性，政府遏制房地产泡沫的意图非常明显。

　　虽然，相对于北京和上海的楼价，业内人士普遍认为广州楼价偏低，大幅下降的可能性不大。但对之前有意投资房产来获取升值收益的市民来说，其购房的积极性已经大不如前。据测算，如果按现行商业银行自营性个人房贷利率计算，考虑到购房过程中产生的各种税费以及购房款被占用而损失的各种机会成本，房价必须每年稳定增值6%-8%以上，购房投资才划算。

　　利率上调投资更应讲策略

　　博鸿咨询资深理财师关剑辉认为，在目前环境下，中等收入的家庭如果想投资房产，二手商务公寓是个不错的选择。二手商务公寓是指房龄不太长、地处商务中心、生活配套设施比较完善的二手房，这是目前炙手可热的投资增值方式之一。只要投资者选择成熟的商务中心或者将会成为商务中心的地区，购置这类拥有较好的文化环境、商业环境、景观环境的二手房，往往能淘得黄金。这些商务性的公寓很能吸引白领一族和生意人的目光，可以获得较高的出租收入，转手也比较容易。

　　也有理财师认为，如果手头有笔闲钱，如果没有很好的投资渠道，用来提前还贷实际上也是一种不错的选择。因为，即使按现在商业银行个人房贷的下限利率计算，供楼者持币的机会成本也是年利率5.51%。如果用来提前还贷，等于是选择了没有风险、年利率可达5.51%的投资方式。实际上，现行投资方式中，有如此稳妥丰厚回报的投资渠道并不多。

　　而资深证券分析师秦洪则指出，从楼市和股市的跷跷板效应看，从楼市流出的巨额资金，会有部分回流到A股市场；同时超额准备金率的下降，也使得资金有从央行转入流通领域的动力，进而增加了股市投资的资金蓄水量。对股市较为熟悉的投资者，不妨关注一些绩优蓝筹股和证券投资基金。

　　本报记者　贾肖明

　　热点话题1

　　房贷利率上调：提前还贷划算吗？

　　央行提高房贷利率的消息一经公布，提前还贷似乎又要升温了。尽管根据有关规定，今年3月17日之前发放的房贷要到明年1月1日才开始调整利率，但继续加息的可能性逐渐增大还是让这一群体感到了压力。为此，记者专门走访了一些向银行贷款了的业主，同时就相关问题请教了银行按揭中心的专家。

　　案例一

　　小额房贷基本不受影响

　　沈小姐

　　去年5月在东山区买了一套16万左右的二手房，其中贷款11万元，供楼期限15年，月供款约为850元。

　　业主自述：我当初买房子就是为了图个方便，租房子住不划算也不好打理，我把我的闲钱用来付首期，以后每月月供相当于之前月租，没有任何负担。原计划是等到有了一定积蓄后提前还贷，或者攒点钱到结婚时候买大房子付首期，这个房子则“以租还贷”。

　　银行房贷利率上调后，很多朋友劝我向爸妈或者亲戚朋友借点钱提前还款。但是我自己觉得房贷上调并没有什么实质的影响。比如去年那次利率上调，今年1月份之后便已经开始实施了，结果我发现每月房贷不过增加了十几块钱。所以此次加息肯定也不过十几二十块钱的问题，丝毫不构成压力。我现在手头上没有闲钱，也觉得没有必要为了一点钱欠亲戚朋友人情。

　　案例二

　　提前还贷不因加息

　　宋先生

　　前年年底在白云区买了一套50万元左右的房子，15年贷款36万元，月供3500元左右，去年年底前提前还贷10万元，目前月供减至2500元左右。

　　业主自述：我当时买这套房子是因为打算结婚，我和太太两人的积蓄支付了房子的首期。买房的时候我们就想好了，每存一分钱都要把它用来还房贷，因为我们算过一笔账，贷款不过36万元，但实际还款额却达60多万元，这意味着我们每年要支付近一万元的利息。我当然也想过把后来积蓄的钱用于其他投资，但是一方面投资收益是个问题，另一方面我们没有这个精力。所以我觉得提前还贷对我们来说是最好的投资理财方式。我们还贷是为了减少利息支出，这和银行加息基本无关，因为加息后每月不过增加大概几十元的支出。

　　案例三

　　留着闲钱准备生孩子

　　李小姐

　　去年夏天在番禺某楼盘购买一套25万的房子，3年贷款7万，每月月供2000。去年年底李小姐嫁给了一位同样在供楼的王先生，王先生的房子价值45万元，15年供30万元，每月还2500元左右。

　　业主自述：当时我买房的时候没想到会那么快结婚，但情况变化很快，导致现在我们要同时供两套房子，加上先生还供着车，我们暂时没有太多闲钱来提前还贷。先生计算过，银行房贷加息后，我们两套房子每月不过多还100块左右，相比4500元根本可以忽略不计。我们考虑过把我买的那套房子租出去，租金不低于1000元。但如果低于这个数字就不如让亲戚朋友住，毕竟现在也没什么生活压力。

　　我也听说了可能会再次加息的传闻，其实一点点的加息幅度并不会给我们的月供增加多少。我觉得加息信息给我们这样的房贷族带来的心理压力远大于实际压力。其实，我们即使有很大部分闲钱也暂时不会提前还贷，因为我们要为生孩子等问题作准备，毕竟生活充满诸多不确定因素。

　　银行：提前还贷量没有增加

　　有很多人认为房贷利率提高的消息将导致大量房贷族选择提前还贷，特别在明年1月1日正式实施新利率之前，提前还贷热潮将不会降温。不过，对于这种说法，一些银行按揭中心的专业人士并不赞同。

　　某银行按揭中心负责人何先生告诉记者，无论是去年年底的加息还是最近的房贷利率提高，他所在按揭中心都很少有顾客前来办理提前还贷。何先生表示，大部分房贷族都是因为手头上没有闲钱而选择银行贷款的，所以很多人并没有提前还贷的能力；其次，此次银行利率调整幅度不大，对一般购房者来说不过每月多支付几十块钱，基本不会造成很大压力。何先生表示，此次央行加息的目的是为了让某些地区和城市过热的房地产市场“降温”，而并非针对个人。借款人只要量力而行，贷款买房不要贪大，作出合理规划，房贷利率上升后就不会受到很大影响。　

　　本报记者　陈佳利

　　相关链接

　　购房首付提高怎么办？

　　看着周围人纷纷置业，很多人往往也抑止不住买房的冲动，但是受困于手头上并没那么多现金，只好希望首期门槛低一些，好让自己实现购房梦想。央行日前提高了个人住房贷款首付比例后无疑让这些购房者感到紧张。

　　记者了解到，央行关于首付的具体规定为：对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。在广州，这个规定似乎已经有所体现，原本一手搂大多可以8成按揭，现已经有部分楼盘改为7成按揭。而二手搂市场也有类似的情况，记者日前从广州市一些房地产中介公司了解到，二手搂按揭贷款只能贷7成一直都是业内遵守的行规，但日前已经有一些银行向中介发出“只贷五六成”的新规定。

　　某按揭公司有关人士告诉记者，除了中国银行，四大行中的工行和农行也已经对首付的比例有所限制。不过这位专家表示，购房者大可不必为此太过担心，因为“只能贷五六成”是一个暂时规定，而且并不是一刀切。银行按揭中心会根据贷款申请者的工作单位、收入水平等情况做出政策调整，条件好的申请者依然不排除贷款到7成甚至以上的可能。不仅如此，对二手搂来说，所谓几成是以评估价为标准的，如果购房者买到了比较划算的房子，依然有可能在首付问题上得到解决。比如某人以25万价格购得80平方米的商品房，按照一般理解，房贷发放只能是25万的70%即17.5万，按整数计只能贷款17万，个人需要交纳8万元的首期。但如果评估价达到30万，银行所能贷款的额度就是30万的70%，即21万，业主首期款只需要支付4万元。

　　陈佳利

  [1]  [2]  [下一页]