柳九邦

　　2010年以来最为火爆的“金九银十”的热烈气氛并未因新的调控政策而消退。

　　在9、10月份累计成交新建商品面积同比大涨64.7%之后，上海楼市新一轮调控“接踵而至”，限购限贷措施双双升级——二套房最低首付由六成提升至七成，非沪籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限由1年提升至2年。然而，看房的人依旧络绎不绝。

　　对于“沪七条”的出台，多数业内人士并不感到意外。一位香港上市房企相关负责人对《第一财经日报》记者表示：“楼市量价齐升，土地市场更是火爆异常，距离年底只剩下一个多月的时间，再不给楼市降降温，年初定下的房价调控目标的实现难度很大。”

　　在国家统计局发布的9月份70个大中城市房价变动情况中，上海房价的同比涨幅已经超过20%。

　　克而瑞研究中心发布的报告认为，从本次上海新政对需求的压制作用来看，二套房贷首付提升将影响到一部分现金储备相对不足的改善型需求，而外地人纳税年限增加也将一定程度影响外地来沪人口中的首置刚需，从上海市场当前的供求格局出发考虑，前述两条政策导致的购房需求缩减应不足以使市场遭遇由热转冷的拐点。

　　“我们的房子价格确实也不便宜，但‘沪七条’落地后的首个周末看房的人还是很多。”一位开发商代表对记者称，确实有部分购房者因为新政的出台暂时丧失了购房资格，但符合要求的刚需购房者出手还是比较果断。

　　上述开发商代表认为，“沪七条”对当下楼市成交肯定会有一定影响，但整个市场还不至于由热转冷，推动这波市场回暖的是刚性需求，而政策打压的主要还是投资投机性需求。

　　根据上海房管局发布的数据，在执行住房限购政策之前，非沪籍居民家庭在上海购房的比例为25%左右，最高曾达27%~28%。在实行住房限购政策后，投资投机性需求有所遏制，这一比例明显下降，最低曾达到13%~14%，但最近几个月有所抬头，约为17%。

　　除了在短期内打压需求，“沪七条”亦提出将增加住房用地供应——2013年上海市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。

　　据相关机构统计，截至11月8日，2013年上海土地市场已供应包括动迁安置房、纯住宅用地、商住办混合用地等三类住房用地共计842万平方米，距离年度1000公顷住房用地任务目标尚有约160万平方米的缺口。

　　这意味着，今年最后两个月上海土地市场或将出现住房用地供应高峰。记者注意到，11月初以来，上海方面已经明显加强了推地的力度。据统计，仅11月5日~8日，上海方面推出的住房用地量就在50万平方米以上。

　　“政府在打压需求的同时，一定会增加供给以实现对冲。”上述香港上市房企相关负责人认为，前期上海土地市场过于火爆，从某种程度上提升了未来房价上涨的预期，增加供地力度，不仅有利于调节楼市的供求关系，也是开发商乐见的。

　　克而瑞分析师杨晨青认为，调控政策的出台将促使成交量价增幅在年底有所收窄。至于明年，随着2012年下半年之后大量成交的土地集中进入项目开盘期，加上年初各地预售证审批有可能出现阶段性放松，重点城市市场供应规模预计将明显上升，届时房价上涨的原动力将被真正削弱。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]表示，今年最后两个月，一线城市的楼市温度仍将维持较高的景气度，但高位徘徊与震荡，可能渐成事实。政策效果还有待通过调节供求关系，进而影响到房价，估计明年会比今年更明显一些。