最近，海外买房又成社会热点话题，相比两年前的情形，其热度有过之而无不及。不论是从国际还是国内市场环境来看，这样的变化都在情理之中。不过，在这一轮方兴未艾的投资热潮中，我们还是应该秉承理性投资理念，根据自己的实际需求来进行投资，切莫盲目跟风。

　　文/本刊记者 甄爱军

　　海外买房异动频现

　　海外房产投资再次成为受到社会关注的热点话题。

　　早在两年前的2011年4月份，本刊曾以《去海外买房》为主题集中报道了海外买房现象。但时至今日，记者发现海外买房又出现了新的变化，比如参与人数更多、资金量更大、目的也更宽泛。

　　市场参与人数越来越多，这是众多业内人士的共同感受。两年前，记者就海外买房现象采访环球华置总裁王南森的时候，他所接触到的客户主要来自上海、南京、杭州等经济水平较高的城市。最近，记者就同一个话题再次采访他的时候，他表示客户范围已经发生巨大变化，江浙一带三、四线城市的人也找到他们，目的只有一个，就是去海外买房。除此之外，记者还发现我国中西部城市也有人加入海外“买房大军”，如重庆、西安等。来自市场研究机构的数据表明，过去3年来，去澳大利亚置业的中国购房者人数暴增840%，而去英国的则增长超过了500%。

　　正是因为参与人数的快速增加，直接导致来华推介产品的国外开发商和国内代理机构数量大幅增加。如在今年10月份即将举办的房展会上，预计将有超过160家知名开发商和代理商参与，为近年来同类展会数量最多的一次。此外，上海的代理机构也从2007年的区区数家，激增至目前的60余家。

　　去海外市场投资的资金规模也越来越大。据全美房地产经纪人协会(NAR)近期发布的一份调查报告显示，在2013年3月底之前的一年里，中国人在美购房总价值达123亿美元，同比上一年的74亿美元，增加了49亿美元，增幅高达66%。而早在2011年，世界华人不动产学会就曾乐观估计，2013年中国买家在海外房产上的花费将会从当时的287亿美元，飙升到500亿美元的规模。

　　此外，去海外买房的目的也变得宽泛起来。仲量联行上海国际住宅部总监刘艺淇分析指出，现在海外买房者的目的已从传统移民及子女教育已延伸到资产保值和增值，甚至有人为自身公司经营考虑而置业。正因为如此，买家关注的国家已从之前的美国、加拿大、澳大利亚等传统热门国家，开始扩展到包括亚洲、东欧等此前并不为人所注意的国家，如玻利维亚、罗马尼亚等。

　　市场环境今非昔比

　　市场环境的巨大变化成为海外房产投资迅速增长的主要原因。

　　从国际经济环境来看，随着美国次贷危机以及欧洲债务危机影响的减弱，欧美国家经济逐渐转暖，这让人看到了新的投资机会。比如美国房价曾受次贷危机影响而“腰斩”，让高净值人士看到了短期内“抄底”的机会。

　　与之相辅相成的是，人民币升值也带动了海外住宅投资热情，使其成为最佳的外汇储存方式。莱坊国际(中国)副董事田雪以英国举例说明，目前人民币兑英镑的汇率相比于2005年升值了30%左右，这其实相当于英国房价随之下调30%。

　　从国内投资环境来看，迟迟不见起色的股市，以及住宅市场受到更为严厉的调控，也是促使国人关注海外房产的另一个不可忽视的因素。截止到目前，上证A股指数仍在2100点左右徘徊，不知何时能够挣脱底部，而A股市场更是被人冠以“绞肉机”、“抽血机”等恐怖名号，股民更是无奈地表示：珍惜生命，远离A股。对于这样一个让人感到极度失望的投资市场，恢复信心尚不知从何谈起，更遑论拿出真金白银去投资。

　　而曾经给人以赚钱效应的中国楼市，因为房价的暴涨，导致其受到更为严厉的宏观调控。时至今日，包括限购、限贷等多项行政干预色彩极为浓厚的政策，持续对房地产施压，投资性需求已基本被挤出市场，房产投资已经毫无机会可言。

　　各取所需立足长线

　　对于海外购房置业，不管是出于纯粹投资，还是为将来子女留学，甚至为了将来移民而考虑，都应该顺应当前形势，各取所需，并做到理性投资。

　　王南森表示，投资海外房产之前，首先要考虑清楚自己的实际需求，然后再有针对性地去考察项目。“由于每个国家和地区所具有的资源、特性各不相同，因此赋予物业的实用价值也有所区别。如果只是人云亦云，难免会遭遇投资失败。”他告诫说。

　　投资海外房产，应该选择租金收益较高的物业，长期持有。专家表示，综合比较各个国家市场的实际情况，美国最具投资价值，除了其经济反弹、汇率稳定等有利因素之外，房价仍然处于底部区域，还有“抄底”的机会。其他需求可根据不同国家推出的政策进行选择，比如葡萄牙推出购房获得居留权政策，对移民有利。

　　为了能够让投资者对海外楼市有个较为全面的了解，我们通过大量调查采访，力图让投资者了解到当前最新的变化。当然，我们会重点介绍目前最受投资者关注的热门国家和地区，包括美国、澳大利亚、欧洲以及亚洲部分热门国家等。值得一提的是，此次会介绍一些东欧国家，比如拉脱维亚等。投资这些国家的房产，不仅可以获得投资收益，还因为能够取得居住证而可以获取更多的附加值，比如申根国之间的自由通行，或能享受到较低的税费优惠，这为部分商务人士所看重。

　　除此之外，我们还会揭示海外房产投资可能会碰到的风险，比如利率波动的风险，政策变动的风险，房屋出租可能遇到的违约风险，甚至非法中介带来的风险，等等。在寻找机会的同时，做到安全投资。