“十一五”末有望开征物业税

　　国税总局称目前正在为开征积累经验、创造条件

　　本报讯 在昨日举行的新闻发布会上，国家税务总局副局长王力表示，目前国税总局正在会同有关部门，在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验、创造征管的条件，同时也在按照税制改革的总体部署，推进物业税的研究工作。国务院研究室宏观经济研究司副司长丛明在接受记者采访时表示，物业税有望在十一五末期出台。

　　现状

　　现有不动产计税不合理，开征物业税利于规范税制

　　王力表示，从我们国家目前对于不动产征税的现状来讲，在房地产的拥有和使用环节，对外资单位、外籍个人和内资企业、中国公民分别只征收城市房地产税、房产税和土地使用税。而且征收的范围目前也只限于城市、县城、建制镇和工矿区。目前我国对外资单位和外籍个人征收的城市房地产税和对于内资企业和中国公民征收的房产税，是按照房产的原值扣除一定比例之后的余值或者是租金的收入作为计税依据的，而城镇土地使用税是按照土地的面积和适用的税额来征收的。

　　除此以外，在房地产开发建设环节，还征收一些其他的税费和费用，这样就存在内外税制不统一，房和地分设税种，计税依据不合理，以及税基还比较窄，对房地产征收的其他费用比较多等等问题。

　　王力表示，开征物业税有利于各类企业公平竞争，有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范的问题。目前国税总局正在研究，按照国际惯例，按评估值来征税，按照这种方法，能够比较客观地反映房地产的价值和纳税人的承受能力，也有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题。

　　趋势

　　降低“流转税”增加“持有税”，自住型住房消费负担不会增加

　　建设部政策研究中心主任陈淮昨日接受记者采访时表示，在交易环节和持有环节征税的效果是不一样的，现在学者的共识是2005年在交易环节增税是不得已而为之，今后总的方向是在持有环节增税。降低买卖、租赁等流转环节的税负，在持有环节增税，有利于穷人住房消费价格降低，奢侈型消费的价格提高。

　　丛明表示，物业税政策的制定应该把握三个大原则：一是保证老百姓的消费负担不会加重，甚至还可以适当减轻。二是有利于房地产市场的

宏观调控，他表示，目前的调控只是临时措施，对奢侈住房的调控未来可以在物业税当中体现出来。三是要有利于促进房地产市场的健康发展，丛明表示，房地产毕竟是支柱产业，物业税不能理解为打压房地产，而应该着眼于房地产业的长远发展。

　　“物业税开征以后，通过间接的方式加重持有环节的负担，老百姓享受型的住房消费恐怕要加重负担，那些非常贵的

豪宅就没人买了，但是合理的自住型的住房消费不仅不会加重负担，可能还会减轻。”陈淮表示。

　　根据建设部的数据，现在城市居民住房总量并不短缺，2005年末城市人均居住面积超过26平方米，已经超过了香港的水平，接近日本水平，但是还存在住房分配不均衡的问题。减轻流转交易环节的赋税，有利于资源的充分利用。

　　陈淮表示，作为主管房地产的政府部门，建设部希望推动资源节约，抑制奢侈型的住房消费，平衡穷人和富人在住房资源占有上的不平等，启动二级市场，优化配置存量资源，促进租赁市场的发展，并且能够在启动和扩大内需，特别是鼓励普通商品房，自住型商品房消费当中发挥作用。

　　本版采写/本报记者 陈光

　　■背景观察

　　利益调整是物业税征收最大难题

　　征收物业税必然调整原有的税收模式，并因此牵涉到多个部门及多级政府关系的调整，其难度远远大于个税改革

　　既然开征物业税具有多方面的积极意义，为何迟迟难以开征？有关官员和专家认为，主要是这一行动牵涉到各部门的利益调整。

　　王力表示，物业税政策有利于正确处理税和费的关系，促进房地产市场的健康发展，但是，开征物业税需要解决的政策问题、技术问题和征管问题还很多。由于物业税涉及到城市房地产税、房产税和土地使用税的合并，以及房地产业数十种收费的取消，物业税出台之前，政府部门之间，中央政府和地方政府之间，如何重新调整关系和利益分配，将成为一个难题。

　　目前政府从土地获得的收入包括两个部分，一部分是通过税收的、法律的、规范渠道获得的；还有一部分由非税收的、非规范的，具有政策随意性的渠道获得，并没有纳入预算体系。在很多地方，政府从第二部分获得的量要超过第一部分，从财政上讲就是没有纳入预算管理的钱要超过纳入预算的钱。有些地方掌握的没有纳入预算的土地收入相当大，以至有人将管理土地非预算收入的部门称做“第二财政局”。

　　国税总局副局长许善达就曾公开表示，现在的预算制度并没有覆盖政府所有的收支，虽然《预算法》规定预算要覆盖全部政府的收入和支出，但事实上，还有很大一部分政府的收入在预算之外运行，现在这部分收入是难以统计的，各省的报告都没有反映。这部分预算外资金中央曾经提出要分一半，但实际上，目前中央得到的连3%都不到，大部分在地方政府手中掌握。

　　“改革土地税费制度有一个前提就是要把预算改革和土地税费制度改革结合起来，要把政府从土地方面获得的收入纳入预算管理。改革要远远超过‘如何收税’这样一个技术性问题。”许善达说，改革的方向要包括政府扩大预算范围的问题，是带有政治体制改革的内容，涉及到政府部门之间，中央政府和地方政府之间，地方政府和下级政府之间的关系调整。

　　许善达表示，由目前非市场化的制度转向市场化制度势必会影响到各方面的既得利益，新的方案涉及到很多的利益调整，利益调整里面遇到的困难将是最大的，因为这个涉及到在土地资源里面中央政府要获得多少，地方省、市、县、乡各级政府要获得多少及开发商如何取得其中的份额等问题。

　　丛明也表示，由于牵涉到多个方面的利益调整，物业税的改革难度将远远大于

个人所得税这样的改革。

　　我国物业税改革的基本思路就是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房地产保有阶段统一收取物业税。

　　这项改革无疑会对我国经济产生许多有利的影响，但有利影响多并不意味着我国已经具备开征的可行性。比如，征收和监管体制短时期内难以健全。物业税涉及范围相对广泛，是对每家每户的征收，如此大范围的普查、登记、评估，工作量和难度之大都是难以想像的。因此有专家称，实际征收中还存在可操作性的问题，对每家每户征收，现在的征收力量难以应付，而且一旦出现拒缴、逃税或无力缴纳的现象，执行时该如何操作，都是必须慎重思考的问题。