[房地产]“明年房价保持稳中有升”

　　中房协副会长顾云昌称明年市场需求依然旺盛，整体趋势回暖，土地是调控关键

　　

　　“中国的房地产业一直在

高速公路的超车道上行驶，宏观经济发展到今天要求我们的房地产业要变车道，不过第一点仍然要在高速公路上；第二要适当放慢速度，第三要快速 而平稳。”

　　这是顾云昌对2005年房地产业出台的一系列宏观调控政策的形象解读。

　　顾云昌认为，整体来说，今年的宏观调控实现了双向调控，调控了供给也调控了需求。

　　“2005年的调控效果非常明显”

　　“2005年调控的效果非常明显，目前正朝着预期的目标前进，全国房价逐月回落，逐步回归理性。”而相比之下，2004年的宏观调控主要是压缩基本建设规模，减缓固定资产投资增长过快，即调整供给。因为需求的调控没有跟上，市场上出现供不应求，房价也就上涨。

　　顾云昌表示，房地产市场比较特殊，不仅有自住的需求，还有投资投机的需求，后者很大程度上是一种虚假需求。同时在房地产需求中还有很多是拆迁带来的被动需求。所以今年的宏观调控从供给需求两方面双管齐下，总体来看，已基本达到调控效果。

　　“2006年房价会保持稳中有升”

　　对于即将到来的2006年，顾云昌预测，中国的房地产市场有效需求将依然旺盛，房价会保持稳中有升。

　　“2006年经济发展的基调是平稳较快发展，房地产业的发展也应该是平稳较快发展。从政策层面看，会以稳定为主，有些微调，但不会出现大的政策调整。”

　　“整体来看，全国楼市将呈回暖趋势，不过全国各城市差异性很大，上海、宁波等少数城市回暖的速度要慢一些，但整个趋势肯定是回暖。”

　　但要使整个房地产业保持这种积极态势并不容易。顾云昌认为，中国的房地产资源是非市场化的，是垄断的，房地产市场是市场化的，这其中是有矛盾的，矛盾就在于土地资源的供应是否可以相对充分，这是对楼市调控的关键。

　　“2006年将是绿色地产启动年”

　　“还有一点2006年楼市将出现的重要变化，就是2006年将是绿色地产真正的启动年。”顾云昌认为，严格来说，2005年只是绿色地产的号召年，主要从舆论层面下工夫，而目前国务院已经委托建设部起草建筑节能的相关条例，预计2006年将会以法律、法规的形式把绿色地产落到实处。因此，2006年将是绿色地产真正的启动年。

　　而要做到这一点，顾云昌建议要充分发挥价格机制和税收机制的作用。因为进入市场经济后，很多政策的执行光靠政府的号召是不行的，要想办法让开发商感觉到建设节能住宅是可以提高眼前利润的，而不仅仅只是从长远方面看才有利，这样开发商才会自觉地向绿色住宅方向努力。

　　“总体来看，2006年中国房地产业有三个亟待解决的问题：楼市理性化，楼盘绿色化，融资多元化。要实现这三点有相当大的难度。但是我相信在新的一年中，在稳定住房价格、提高住房品质方面一定会上一个台阶的。”

　　■现场直击

　　明年外资将加速进入房地产业

　　“宏观调控后，75%的资金利用情况显著下降，开发商普遍陷入资金紧张困境”

　　本报讯（记者张宏强）“目前国内房地产市场的资金利用情况是25%自有资金，25%银行贷款，50%预售回款。宏观调控后，预售回款与银行贷款的融资有效性显著下降，开发商普遍陷入资金紧张困境，一些开发商不得不通过私下渠道借款，这样风险非常大。而外资对解决中国房地产市场的资金缺口是一大裨益。”

　　在12月12日举行的2006年财经年会“房地产与资本市场”行业圆桌会议上，美林集团全球资本投资部中国区总经理蓬钢的这番话引起了不少在座专家的赞同。

　　今年4月27日建设部发布“新国八条”，对房地产市场进行宏观调控，自此以后，开发商普遍资金紧张，而此次行业圆桌会议无疑将这个问题再次摆上了桌面。

　　对于目前房地产业资金困窘的局面，北京国华置业有限公司董事长兼总经理房超提出，我国房地产行业长期匮乏有效的金融工具，其中蕴含的机会必然成为吸引国际资本的热点之一。他预测，明年国际资本将加快进入中国房地产业的步伐，尤其会推动商业地产全面提速。

　　建设部政策研究中心副主任王珏林表示

　　“房地产业依然看好”

　　2005年后半年，建设部官员对于明年房价走势的言论很少在正式场合出现，频繁出台的调控政策导致政府官员对房地产行业的走势预测越来越敏感。

　　在这个言论的平静期，建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾9月23日在“中国房地产西部论坛”的观点颇具代表性，她首次指出，“各地住房价格总体回落，房地产市场趋于稳定，当前应保持现行调控政策”。而这一观点也在建设部部长汪光焘日前的言论中得以证实，他表示，建设部将继续落实对房地产市场的调控政策。

　　从建设部官员谨慎的言谈中，我们可以看出政府主管部门对房地产行业的导向：2006年将持续落实2005年调控政策，重点是考察地方政府对宏观政策的落实情况，这也意味着，2006年出台新政策的可能性不是太大，但地方政府的压力不会有所减轻。

　　从5月至今，房地产市场宏观调控政策实施已经半年。从前8个月的统计数据分析可以看出，随着中央稳定住房价格各项调控措施的落实，部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制，各地住房价格总体回落，房地产市场趋于稳定，具体表现则是谢家瑾所说的“投机行为得到遏制，房价涨幅趋缓，住房供应结构有所改善。”

　　但这并不意味着房价将有所下调，建设部政策研究中心副主任王珏林向记者坦言，房价问题是一个永无休止的论题，而单纯依靠行政方式解决房价是不行的，房价要按照市场规律办。“尽管部分地区商品房销售出现价格波动，销售量大幅减少，但我国房地产业中长期看好不会改变，未来市场房价不会下降。”

　　■楼市回顾

　　3月16日，人民银行宣布上调个人住房贷款利率以及提高个人住房贷款最低首付款比例。力图从调控需求入手，减少房产投资过热，最终减缓房价涨速。

　　3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求，即“国八点”。

　　4月27日，国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控八项措施，即“新国八条”。“新国八条”措施更加具体，每条都直指房价涨幅过快。

　　5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，分为八个部分。

　　其后各地方政府根据当地房地产市场情况，相继公布了符合当地情况的实施细则。

　　6月1日，国家调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管，对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税。

　　8月15日，人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。其后建设部明确表态暂不会取消

商品房预售。

　　本报记者 张学冬

　　本版采写/本报记者 张宏强（除署名外）