上海房屋租赁出现新变化

   作者：王其明、杨利宏 来源：中国经营报

　　宏观调控之后上海房屋租赁市场，日益呈现出完全不同的两个方向，其中住宅中的二手房买卖迅速下降，租赁迅速上升，中介门店业务重点也调整了；而在写字楼市场，向来都是租赁为主，从去年开始，却上演了买卖高潮。

　　在这一变化的背后，反映出一点：上海楼市的结构不合理。而商人总是根据不同的市场形势，采取不同的市场策略，获得最大收益，在看似不合理的市场行为中，体现了商人最大的市场利益。

　　住宅：

二手房由售转租

　　调控之后，上海二手房成交量月月下跌，月成交量最高跌幅达到30%～40%，大量中介店关门。业内估计，形势最差时，每天至少关门30家中介店。面对冷清的市场形势，中介公司开始调整业务重点，在继续努力做二手房交易的同时，为了提高收入，也不得不投入精力，增加租赁业务的收入。

　　“二手房买卖生意不好做，我们就加大租赁的比例。”明明房产徐汇区一门店张女士告诉记者，“我们一直以二手房买卖为主，顺带做一些房屋租赁。调控后，四五月以来我们生意差了好多，七八月简直没有生意。没办法，我们就调整业务重点方向，投入更多精力做房屋租赁。正是因为七八月加大了租赁业务，租赁佣金大幅提高，才使门店免于关门确实。”

　　记者在采访中发现，确实越来越多的人开始租房，而不愿意买房，尤其是在上海楼市不明朗时。一般而言，市场上的投资回报率为8%～10%，对于住房而言，也就是

房价租金比，为8～10∶1。但是，上海楼市却远远不到这么多。

　　史丹福老洋房租售中心总经理蔡芒华对记者说：“现在的住宅投资回报比只有3%～5%，很多住宅买了之后，按揭的钱超过租金，这是非常不合理的。而上海老洋房的租金价格比可以达到这个比例，所以，调控对买家没有产生太大的影响。”

　　因此，很多消费者也用货币投票，开始租房，不愿意买房，中介门店将业务重心转为租赁是非常理性的。

　　

写字楼：由租转售

　　写字楼市场向来是租赁为主，高力、仲量、世帮这些世界知名的物业代理公司，租赁一直是这些企业的业务重心，相反，写字楼买卖却是很小一部分。中融集团销售总监刘伟说：“从去年开始许多外资企业已经打破了‘只租不买’的惯例，纷纷开始购买写字楼。”

　　这背后有深刻的市场原因。对很多实力并不雄厚的写字楼的开发商来说，可以卖，迅速套现当然求之不得。仲量联行中国区董事陈立民说：“每平方米2500美元的售价是分水岭，超过这个价格，开发商就愿意卖掉产权了。”实际上，据戴德梁行统计，今年二季度较一季度可供分割出售的甲级写字楼平均售价增长了16.9%，至3444美元／平方米。而市场均价为3000美元／平方米左右，远远超过开发商的预期。

　　对于写字楼的消费者来说，买也是一件更划算的交易。近年，由于市场供不应求，上海写字楼市场租金价格的一路上扬。截至6月底，上海甲级写字楼平均租金报价达到0.84美元／平方米／天，比今年一季度上升3.3%，比去年同期增加16.2%。

　　另外，不断上涨的租金，也加大了企业的商务成本。因此，很多在华站稳脚跟的外资企业，为了降低长期商务成本，开始转租用为买进。以陆家嘴地区的裕景国际广场为例，其出售均价为3000美元／平方米，而该地区目前平均租金保守估计是0.7美元～0.8美元／平方米／天，租金回报甚至超过8%。如果按年平均8%左右的租金回报率来计算，如今用12年左右的租金即可买下租用的写字楼面积。这么一算账，很多企业租户就选择购买了。

　　写字楼市场由租转售，中介代理公司乐开了怀。正如某知名代理行的高层对记者说：“因为写字楼由租转售，我们公司今年的增长速度快得不得了，远远超过前几年。”刘伟也向记者表示：“目前写字楼租金和售价的回报率大概在8%到10%之间，很合理，企业购买很合算。”