商业地产升级商业管理模式

　　由管商品、管服务延伸至管资源、管流程

　　大钟寺商业地产论坛（五）

　　随着地产开发商对于商业地产的理解由销售商铺逐渐转变为长期持有，对商业地产的管理问题也浮出水面。9月29日，在由新京报、二十一世纪经济报道、中坤地产联合主办的大 钟寺商业地产论坛上，开发商、业界专家等就商业地产的管理问题进行了研讨。

　　商业地产定位商圈概念

　　商业地产是一种商业设施的综合体，相对于百货店或超市单一的商业管理模式，商业地产的管理更为复杂。对于开发商来说，确定商业地产的功能定位是商业地产管理的前提。

　　在国内已管理了40多个

商业地产项目的铜锣湾集团，对于商业地产的管理提出了全新的构想。该集团总监杜鸿表示，商业地产已经不单纯是一种商业的业态，应该是一种服务业、消费业、整个社区经济发展的新的集合体。

　　“我们把商业地产概括为商圈的概念。它是一个生活中心或消费中心，而不是单纯的购物中心。当管理商业地产演变为管理商圈后，管理者需要改变原来对单一的商业设施的管理理念。过去百货店、超市等业态做的是商品的服务，现在我们要努力做成生活方式的引导。过去我们是管商品、管服务，现在我们要慢慢延伸到管资源、管流程，最后要落实到管消费、管文化。“杜鸿说。

　　招商先圈定龙头企业

　　如果商业地产定位为综合商业设施，对商业地产的管理就不是简单地解决一次性购买量多少的问题，而是要增加购买量的次数和停留的时间。这与商业地产管理中的招商服务密不可分。

　　北京对外经济贸易大学教授梁倍教授认为，商业地产招商时，最重要的是招到各个商业领域中的龙头企业。他们在行业内具有一定的号召作用。

　　北京禾田摩尔投资顾问有限公司董事总经理叶济源提出，过去在商业地产的招商过程中主要是服务

开发商。其实，商业地产如果希望能获得长期的稳定收益，在招商过程中还必须对消费者、商户、大小业主这些重要因素进行综合考虑。

　　本报记者赵谨

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