|
8月中旬，央行发布了《中国房地产金融报告》，其中提及“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”，引起业界揣测纷纷。大多数业内人士认为这是个降低房贷门槛的信号。随即工商银行上海市分行和光大银行传出了计划推出固定利率房贷的消息，对于贷款购房的消费者而言，固定按揭利率究竟有何种益处？
增加房贷品种
据了解，自去年央行开始宏观调控和加息以来，对以存贷款息差为主要收入来源的国内商业银行而言，影响较大。据央行发布的二季度货币政策执行报告显示，截至2005年6月末，个人住房贷款余额比去年回落16.38个百分点，个人住房贷款的月增额明显减少。相比于开发贷款而言，个人住房贷款的不良率不到2%，这部分业务无疑是银行争取的黄金业务，因此，推出产品创新吸引客户，是势在必行了。
据省内银行界人士介绍，造成房贷下降就是因为储户对未来房贷利率有加息的预期所致。因此，化解客户对房贷利率提高的预期，固定房贷利率是较好的品种，从该角度说，固定房贷利率的推出可谓恰逢其时。
有分析人士指出，就目前而言，在浮动利率下，提前还贷使银行业务量增加很多，不堪重负，而收取违约金争议很大。同时，如果利率增值太大从而超出购房者还贷能力，贷款很可能演变成不良贷款。因此，可以说固定利率是购房者与银行规避风险的有效手段。
另有经济学家易宪容表示，从我国银行推出房屋按揭业务以来，近几年一直处于低利率时期，而且银行个人住房按揭利率品种单一，民众的利率风险意识十分薄弱，央行只要调整利率，民众很快就会产生非常强烈的反应。这正说明国内商业银行没有为大众提供多样化的住房信贷产品，没有一个多层次的住房贷款利率体系，来满足民众住房消费信贷规避利率风险的需要。
而且，银行固定利率房贷产品的推出，只是增加了一些房屋贷款的信贷产品，让购房者多一些选择，并不会取消现行的浮动利率。
化解购房风险预期
业内人士告诉记者，所谓固定房贷利率，是一种在一定期限内的固定利率，在此期限内，不因央行利率的调整而变动。据了解，与浮动房贷利率相比，固定房贷利率同样是有风险的。但关键看银行和贷款人对今后利率升降的预期，假如未来利率是下降的，那么贷款人就无法享受到今后利率下降的收益，银行就可以坐收今后利率下降的利差收入；假如未来利率是上升的，那么贷款人就可以坐享目前固定利率的安全，不必担心今后的房贷利息因利率上涨而水涨船高，但银行就要承担因利息上升而带来的风险了。
可以看出，固定利率锁定了买方未来的利率上升的风险，即使今后利率下降，至少不用担心以后的利率上涨。这与期货交易中的套期保值是一个道理。
事实上，无论是对于购房人、开发商、还是银行，固定房贷利率比浮动房贷利率都更有优势。固定房贷利率越低，对购房人来说就越具有吸引力，同时也降低了因利率的不断变动带来的心理压力和风险。而在市场利率高企的时候，固定房贷利率因为比市场利率相对较低，因而能够稳定地推动房地产业的健康发展。
银行客户各得其所
近日记者在市内一些楼盘，对购房者随机采访，大多数购房者还是很欢迎房贷固定利率的，他们认为，至少自己不会因为贷款利率的提高而选择提前还贷了。
一些开发商则认为，尽管“国八条”提高了房贷利率，但是总体而言还并不算高，而且正处于一个上升周期中，因此这项改革措施一旦实施，对购房者锁定利率风险还是有利的。
省内某银行房地产信贷部人士认为，房贷固定利率不但能避免提前还贷现象的出现，而且也更便于计算，降低银行的财务成本。该人士坦言，现在购房者在办理按揭贷款时对利率的风险并没有考虑太多，只要需要住房，一般利率因素并不是考虑问题的首选，固定房贷利率其实在操作上更有弹性，只要这一利率价位合适，购房者仍较为划算。在市场利率走高的预期下，银行实行固定房贷利率，是要承担一些利率上升的风险，但从个人住房贷款这一优质贷款项目，以及房地产业的健康发展看，银行由此获得的稳定收益则要远大于某一个时段的利益损失。
因此，固定房贷利率，从整体上能够有效维护购房人和银行的利益，也有利于房地产这一支柱产业的健康发展。
作者：陈岚桦
（来源：海南日报）
| 
