建行七次申报
获批，借此开拓中间业务积累资产证券化经验，但风险控制仍为监管机构最大担心 2004年7月，建行第七次上报MBS方案，获得央行批准。今年3月，国务院批准建行作为MBS试点。本报记者康亚风摄
本报记者 谢晓冬 北京报道
“最迟9月底吧。”8月30日，权威人士向记者证实，建行住房抵押贷款支持证券（简称“MBS”）的发行申请材料，已于近日上报央行审批。国内第一单MBS落地银行间债券市场指日可待。
“主要的工作已经完成，目前主要是与监管部门进行协调，争取早日获得发行批文。”
一位建行内部人士表示，证券的成功发行，虽说短期内不能直接产生效益，但对建行上市有很好的正面效应。“它能体现出建行的专业水平和金融创新能力，为建行树立良好的国际形象，同时还将为建行开拓中间业务，积累混业经营经验。”
建行七次申报
8月15日，央行发布了《2004年中国房地产金融报告》（以下简称《报告》）。
《报告》回顾了2004年房地产金融的总体状况，呼唤房地产金融产品创新，并用“预计”的口吻明确传达了国内首批MBS今年第三季度上市的信号。一时间，作为试点单位的建行再次成为焦点。
所谓“住房抵押贷款证券化”，是指发起银行将缺乏流动性但能够产生未来现金流的住房抵押贷款，出售给特殊目的机构（简称“SPV”），由后者对其进行结构性重组，在金融市场上发行证券并据此融资的过程。
“资产证券化后发起银行能够迅速回笼信贷资金，转移贷款风险。”北京大学经济学院金融学系主任何小锋介绍。
正因为如此，自上世纪70年代在美国产生以来，迅速成为风靡全球的金融工具。并在上世纪90年代后期，成为国内银行重点关注的金融产品之一。
据知情人士称，作为国内最早开展住房抵押贷款证券化研究的单位之一，建行曾多次向央行递交资产证券化设计方案，争取试点，但屡因不合监管机构要求，而遭否决。相关工作一直未获实质性进展。
2004年7月，建行第七次上报方案，获得央行批准。今年3月，国务院批准建行作为住房抵押贷款证券化试点。住房抵押贷款证券化工作得以大力推进。
“时间多少有些紧张，为了赶在9月底之前推出，加班是常有的事。”8月29日，一位参与资产证券化工作的建行员工向记者表示。
据了解，建行成立了以住房金融业务部副总经理徐迪为负责人的专门团队，包括技术、法律等两核心小组，具体负责协调各方关系和有关业务。
与此同时，为配合试点工作的顺利开展，监管机构也适时搭建了政策平台，与此相关的基本规定与会计规则在今年4月已相继出台。
8月16日，中央国债登记结算有限公司发布了《资产支持证券发行登记与托管结算业务操作规则》。如果根据监管机构“试点与立法平行推进”的立法思路，这实际上意味着资产证券化的试点工作已经接近尾声。资产支持证券发行上市已经进入冲刺阶段。
方案设计用心良苦
了解建行MBS方案的人士介绍，建行首批MBS“资产池”总规模为50亿元。资产主要来自于上海、江苏和福建三个分行的个人住房抵押贷款。
据上报的MBS方案，此次证券化采用信托结构。即由建行将上述资产作为信托财产委托给受托机构，由后者以该资产所产生的未来现金流为支撑，发行资产支持证券。
发行计划分两期推出。其中首笔30亿元。基于该笔资产的信托利益将被划分为优先级和次级。优先级部分共发行三档证券，期限分别为3年、5年和10年，总金额29.1亿元，出售给机构投资者；次级不发行相应的证券，总额为0.9亿元，其产生的信托利益将由建行保留。
“总体上都将按照上述结构设计，即次级信托利益的比例维持在总信托收益的3%左右。”了解建行MBS方案的上述人士表示，此次承担发行机构的是中信信托投资有限公司，具体业务由该公司信托二部负责。
北京律师协会信托法律事务专业委员会主任张德荣律师介绍，上述安排是资产实现内部增级的一种方式：即通过将现金流进行分层，将对应支持证券划分为优先级和次级。当贷款出现损失时，先由次级证券的持有者承担，保证优先级的先行偿付，从而实现对优先级证券的信用增级。
“除上述方式以外，发起人还可以采用过渡担保或第三方担保等方式对资产进行增级。但后者常常会增加发起成本，这或许是建行之所以选择现金流分层增级的主要原因。”张德荣分析。
建行的这一安排，可谓用心良苦。据前述《报告》，2004年底，四大国有商业银行的个人房贷不良率仅为1.5%，其中建行的不良贷款率为1.2%，由此推算，50亿元证券化的资产，潜在的无法收回的部分尚不足1亿元。建行安排自己持有3%的次级信托利益，无疑背负了其中几乎全部的信贷风险。
赢利难题
尽管为了确保发行成功，建行花费了不少心思，但令他们头痛的还是该证券的定价问题。
“这关系到发行是否赢利。”建行一位人士对记者透露，按照目前的价格，证券发行成功后，只能基本保证收支平衡。
据了解，相关产品的设计早在6月中旬已经基本完成，当时，为了探询机构投资者的购买意愿，并确定最终的产品价格，建行在北京举行了“国内首笔个人住房抵押贷款支持证券产品介绍会”。有10多家机构投资者参加了这次会议。
尽管在央行的上述报告中，住房抵押贷款证券化承担了提高房地产抵押贷款流动性的大任，但据业内人士分析，目前的商业银行对于流动性的渴求并不强烈。
相反，据上述《报告》公布的数据，在银行目前的资产当中，个人房贷仍然是银行最优良的资产之一。如果证券化，则意味着银行要从这部分优质资产收益当中分一部分给其他市场主体。银行为什么要这样做？
7月17日，在由北京大学举办的一次资产证券化国际研讨会上，面对国内外的资产证券化方面的专家，招商银行的一位法律顾问表达了上述疑问。他想知道试点银行进行资产证券化的动力在哪？
“的确，如果单从证券化的角度来看，银行是会损失一部分利益。它要将自己的一部分贷款利息让给中介机构。但由于在这个过程中，银行还能为资产证券化提供信用增级，流动性支持、代理资产支持证券发行和销售，提供证券化结构设计、业务操作等咨询服务，它可以赚取大量的中间业务收入。”北京大学金融法博士洪艳蓉对此表示。
开发银行投资业务局的范阳博士指出，这正是资产证券化的赢利模式：“将信贷资金迅速回笼，并继续加以运用。只要周转效率足够高，就可以弥补银行在贷款利息上的损失，银行的服务费用就会超过证券化之前的利息收入。”
不过，范阳博士同时强调，以目前中国的现实情况来看，各家银行信贷规模的扩张空间有限，并不能支撑较高的周转率，故而要想通过资产证券化提高收益并不现实。
实际上，对建行来说，此次发行资产支持证券的确有练兵的味道。据了解。在该次发行当中，建行不仅作为发起机构，同时将作为贷款服务机构和承销机构出现。
“建行的真正意图是，通过发行首只MBS来积累经验、打造品牌、占领市场，开拓中间业务。”上述建行人士表示。
中间业务以其成本低，风险小，收入稳定，开始受到商业银行高度关注和重视。中国银行2004年上半年，以75.53亿元的中间业务净收入位居四家国有商业银行首位，这一数字比去年同期增长40%，中间业务净收入占营业净收入的比例已超过19%.2004年一季度中间业务收入17.52亿元，同比增长34%，目前建行中间业务收入占营业净收入的7.39%，同比上升1.56%.
一位建行人士表示，尽管发行资产支持证券可以增加银行现金流，提高资本充足率。但是对已经获得财政支持，并引进美洲银行、淡马锡两家外资战略投资者的建行来说，融资不是最主要的。重要的是，通过资产证券化达到增加中间业务收入比例的目的。
处于上市前夕的建行来说，各项指标已经相当优异。8月25日，建行副行长陈佐夫向媒体表示，到2005年6月底，建行的不良贷款率已经降至3.8%.资本充足率达到11%左右。
促进一级市场规范
按建行首批MBS方案，其“资产池”的贷款主要来自上海、福建、江苏三地分行。因为上述地区个人住房抵押贷款业务较为发达，管理也较为规范。
但据建行一位内部人士介绍，即便是这些优质资产，核查过程中依然发现了不少问题。
“主要问题在于贷款文件不规范，数据不全面。有的贷款文件上居然连房贷者的联系方式都没有。另外有的贷款担保也存在问题。”上述人士表示。
数据的不全面给风险识别、资产重组以及证券设计等方面都带来一定的难度。为此，建行不得不花相当的力气把缺少的资料补全。
“虽然问题并不大，但工作量却不小。”建行一位内部人士介绍，在某些项目中，贷款当时在文件上是可选项。银行既然不要求，客户也就未填写。现在资产证券化，这些都成为了必填项目。为了获得完全的信贷资料，就要挨个打电话，通知客户补足。
资产证券化的经历，使得建行意识到一个健全规范的数据系统的重要性。据上述人士透露，现在建行总行已要求旗下所有分行的个人房贷数据，必须按照统一的标准汇总到南、北两个中心。
很显然，作为一个新培育出来的二级市场，资产证券化的推行正在对原先一级市场的规范管理起到一个促进作用。
对此，建行管理层亦有深刻的认识。“这将使一级市场的业务流程如贷款发放、贷后管理等都受到相关证券市场内部机制的约束。无论对于商业银行还是对于整个房地产金融市场都是有利的。”建行住房金融部副总经理徐迪此前曾在公开场合表示。
据记者近日得到的消息，目前建设部正会同银监会制定统一的个人房贷合同文本。这意味着今后所有的商业银行开展个人住房贷款业务，都将遵循统一的格式和标准。
“国外一般是在一级市场规范了之后，才来做这个证券化，而我们恰恰反过来。这跟我们所处的特定阶段有关。“8月31日，北京大学金融法博士洪艳蓉对记者表示。
风险监管
对于发起银行来说，虽然资产证券化可以有效改善其财务指标，转移信贷风险，但是资产证券化本身也存在风险。
因此，在试点工作推进的同时，监管机构也在抓紧制定相关的监管规则。据了解，在4月份《信贷资产证券化试点管理办法》发布后，银监会一直在抓紧时间制定相关的监管规则。
监管规则着眼于资产证券化过程中的风险类型，力求实现全方位监管。
“在资产证券化操作中，作为发起人的银行，最大的风险来自于信贷资产未能‘真实销售’给SPV而被界定为担保融资。”资产证券化专家洪艳蓉介绍。
据建行内部人士透露，建行2004年6月上报央行的方案，一直采取的是表内方式。即通过在银行内部设立一个名为“个人住房信贷资产管理中心”的机构，来承担特殊目的载体SPV的职能，将个人住房贷款资产从信贷部门剥离并注入该中心，然后再由该中心将资产重新组合，作为担保发行证券。
“表内模式的要害在于，不能有效隔离住房贷款的信用风险。一旦最终被界定为未‘真实出售’，反而会增加银行的负债。”上述人士指出，监管机构正是考虑到上述原因才未予批准。
北京大学经济学院金融系主任何小锋教授表示，除上述风险之外，由于市场波动，还可能导致发行失败而带来的融资风险。而银行在证券化操作中，由于同时承担不同的角色，也会产生潜在利益冲突的问题。这都需要监管规则来明晰。
7月17日，在北京大学举办的资产证券化论坛上，建行的徐迪表示，在今后，对于开展贷款管理服务的银行来说，可能会管理由竞争对手发起银行的贷款，这样一来，如何解决两者之间存在的利益冲突就是个问题。
= 《新京报》服务热线：010－63190000 、010－96096333 =
|
