超222亿元热钱去年入沪炒楼(组图)

　　央行发布《2004年中国房地产金融报告》，指出房地产贷款具有潜在风险　　本报讯（记者庄士冠）人民银行昨日发布了《2004年中国房地产金融报告》，报告指出，2004年，投资性购房需求增长较快，部分境外资金流入国内热点地区的房地产市场，房地产贷款具有潜在风险。

　　境外资金流入上海超222亿元

　　报告显示，2004年投资性购房需求增长较快，部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。

　　受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。

　　据人民银行上海分行统计，2004年1-11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%.境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。

　　房地产贷款具有潜在风险

　　央行报告的相关负责人指出，目前，房地产贷款存在潜在风险，房地产融资对银行贷款的过分依赖，可能危及金融体系的安全运行。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

　　数据显示，四大国有商业银行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16％以上和12％以上，工行和建行则维持在7％左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%-11％之间。2005年1季度末房地产贷款质量比2004年末有所提高，这主要是由于房地产开发商贷款质量有所提高。

　　据悉，我国目前大部分房地产开发企业股本不足，融资渠道狭窄，经营资金过分依赖银行贷款；房地产开发商因为较高的资本回报率，也不愿让利从事股本融资。

　　房产金融新措施

　　开征不动产税限制炒房

　　央行报告明确指出，充分运用税收手段加大对投机性购房行为的调控。报告透露，开征不动产税在国内已经研究讨论多年，财政部也已在部分城市开展试点。

　　为调节开发商的过高利润，报告建议对过去以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管。

　　同时，尽快建立公正、公平、促进房地产稳定发展的税收制度。各种房地产税不仅要涵盖开发、交易和使用全程，而且要鼓励自住型需求，抑制投机型需求；要考虑对住房贷款实行税收抵扣；对于中小户型和中低价位普通商品住宅的自住消费，给予税收优惠，对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。

　　央行报告的相关负责人分析，影响我国房地产业和房地产金融发展的制度性因素之一，就是缺乏合理引导居民住房需求，有效调控投资、投机行为的税收政策。由于目前没有对房产征收房地产税，助长了居民对大户型、高档房的需求。房地产交易缺乏合理水平的税收制约，住宅投资交易成本较低，刺激了住房投机行为。

　　本报记者庄士冠

　　考虑发放固定利率个人住房贷款

　　央行报告要求，商业银行应加强对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理。

　　同时，完善住房置业担保制度，进一步研究制定房贷保险制度。

　　报告提倡商业银行提供多样化住房信贷产品，可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。同时，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

　　报告指出，要严格区分居民房改住房、居民居住购房需求与投机性购房行为，对第一套住房和第二套住房采取差别性的税收政策和房屋贷款利率政策，提高第二套住房贷款首付的比例。对普通商品住房和高档商品房实行差别政策，促进普通商品住房的供给与销售，在土地和信贷、税收几方面控制高档商品房建设的规模。促进中西部地区房地产业的发展，适度调控东部发达地区和中心城市的房地产市场。

　　本报记者庄士冠