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房地产信托投资基金、境外金融投资机构显露兴趣
大钟寺商业地产论坛（三）
商业地产投资热潮自2001年出现后方兴未艾。然而，投资渠道窄、开发商资金短缺等问题一直困扰着这一行业的发展。上月底，在由中坤地产联合新京报、二十一世纪经济报道
论坛共同举办的第三期大钟寺商业地产论坛“二十一世纪的商业投资模式”的主题研讨会上，来自经济界、地产界、投资界、商业界、政府部门的业内人士就如何摸索出适合中国国情的商业地产投资开发模式进行了探讨。
商业地产应只租不售
统计显示，2004年，商业地产总投资达1723亿元，比上一年度增长31.4％商业地产，已经成为房地产领域的投资新热点。很多人把商业投资作为一个投资手段，“炒铺”热潮随之出现。但与会专家指出，真正的商业地产应该是只租不售。
北京国际信托投资有限公司总经济师时宝东认为，商业地产的开发和住宅地产的开发是截然不同的，前者的运作周期要长得多。他说：“商业地产最大的特点在于，商业地产应该是为了提升整个物业的价值，只租不售。这是商业地产开发的重要法则。如果一个大型商业地产开发完之后，分割成若干个单位，全部销售出去，就会出现很大的风险。因为商业地产的价值主要是通过商业物业的价值来提升的。”
融资手段需要多元化
如果只租不售做长线经营，开发商就必须找到能够为其提供资金支持的合作者。商业地产本身的资金量需求比较大，任何个人或机构想独立持有商业物业的难度非常大，但是通过与银行、信托、基金等金融资本合作，既规避了单一投资的风险，又可以获得一个比较稳定合理的投资回报。我国目前商业地产的投资资金90％来自银行，但是商业地产未来融资渠道的多元化已成为业内共识。
据时宝东介绍，在国外，房地产信托投资基金是一个非常好的、与商业地产共同成长的金融投资手段。香港和新加坡都允许境外的商业物业上市。现在，一些企业和基金正在积极筹划中国内地的商业地产去新加坡或香港上市，发行中国境内物业的房地产信托投资基金。这条路一旦走通，将为商业地产提供非常好的融资渠道。
记者了解到，现在国内信托投资公司，也仿效房地产信托投资基金的原理，纷纷推出了一些信托产品，为商业地产提供资金支持。现在银行业也在积极推出类似产品，例如中国农业银行已经试点推出针对商业地产的长期（八到十年）贷款，利用有长期稳定租约的商业地产进行抵押贷款。
在本国的地产基金还不成熟的情况下，境外金融工具将会是商业地产融资的另外一个渠道。东中西区域发展和改革研究院副院长孙飞指出，2006年中国金融领域将会全面开放，但现在已有一些大的金融机构试水国内商业地产项目。著名投行摩根士丹利已经在中国多次吃进商业地产。
商业运作、资本运作应分离
商业地产是否开发成功除了离不开金融企业的大力支持，商业运作也是关键因素之一。建设部政策研究中心主任、经济学家陈淮在研讨会上提出“商业运作与资本运作必须要分离”的观点引起了与会者的共鸣。
陈淮说：“我们实际上并不可能造就商业资本和地产投资密切结合在一块的商厦或者其他的商业业态形式。从城市化和商业发展的趋势来看，商业地产的发展规律要求商业运作和资本运作分离，这恰巧是社会分工的一个基本形式。“
本报记者赵谨
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