上海楼市上涨 五年制造出100万个百万富翁(2)

　　与此相呼应，全国个人住房贷款余额从1998年的426亿快速增长到2004年的1.5万亿，如果再加上房地产开发贷款，这一数字达到2.5万亿人民币，超过了全国居民存款总额12万亿的六分之一。

　　而在上海，每年新增的贷款有高达76%属于房产贷款。

　　同时，在人民币的升值预期下，大量的国际热钱进入到国内的房地产领域，进一步炒热了整个楼市。作为最有最有活力的大都市，上海还吸引了港澳台3000万同胞以及大量海外华侨前来置业投资。这些因素共同将上海楼市拉到了历史的高位。

　　“财富效应”：财富从楼市溢出

　　根据《非理性亢奋》一书作者、耶鲁大学教授Robert Shiller的调查，房屋价格每上升1美元，美国家庭消费便增加4至6美分。

　　这个原理在金融学家杨鲁邦教授的家里得到了验证。

　　今年“五一”国际劳动节，杨教授的儿子儿媳邀请父母去无锡旅游，四人总共需要花费1700元，每人要出400多元。儿子积极性很高，觉得这是难得的一次机会。但杨教授和夫人却有点心不甘情不愿：“儿子有两套房子，其中一套租给别人住，每个月有大约2000元的额外租金收入，出去玩的花费对他们来说不算什么。可我和老伴不一样，800元是我们一个月的生活费用，我们舍不得。”

　　这就是所谓的楼市“财富效应”，它包括财富扩张效应和财富收缩效应。

　　20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。1990年与1970年相比，香港银行存款增加了81倍，财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，房价以每年超过二成的速度飙升。20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元由通货制造的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。

　　然而一场金融危机，泡沫应声而破。房地产价格急速回落，社会财富萎缩，香港由此进入财富收缩效应的时期。据专家计算，从1997年10月，到2002年年底，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还要多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。

　　“在房价上升过程中，消费者消费的是利润，一旦房价有损失，消费的就是自己。”杨鲁邦教授说。

　　七年大限

　　在国内，早在2002年年初，中国银行在其内部的一份研究报告中就根据过往房产周期7年期限，对国内自1998年起步到2002年已达五年的房产上升周期，提出风险警告。

　　2003年7月，人民银行开始从金融层面上对房产过热进行调控，但由于房地产关乎地方经济等多种原因，这次调控基本没什么效果。2005年是自1998年房价上涨以来的第7年，在银行、房地产主管部门的一系列政策组合拳的调控下，上海房产过快增长的势头有所遏制。

　　不过，杨鲁邦教授认为，房产泡沫已经形成，形势仍然严峻：“如果美元升值，就是国内房产泡沫破裂的导火索。”

　　他认为：“房地产泡沫不会像股市泡沫那样，一旦破裂而引发全国性乃至全球性的崩盘。原因是房地产属于不能移<!>动的资产，其流动性差。但房地产泡沫会导致货币政策的紧缩，对经济增长有制约作用。当房地产泡沫一旦破裂，不仅使消费者负债累累，而且导致金融机构破产，从而爆发金融危机。这对经济的危害程度较之股市泡沫破裂也就更为巨大。”

　　根据香港的经验，一旦财富收缩效应形成，首当其冲的就是街上密密麻麻比便利店还多的房产中介公司，很多公司会因为没有业务而倒闭。同时很多贷款购房的白领以及中产阶级可能会沦为“负产阶级”，从富翁沦为“负翁”。同样，在财富收缩的情况下，其他行业的发展也将受到明显的制约。

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