编者按：一般而言，利率上调将导致贷款购房成本上升，进而抑制需求、改变市场供求关系，最终达到平抑价格的目的。3月17日，央行上调房贷利率新政发布后，央行副行长吴晓灵也一再解释和强调，这是央行出台新政的初衷和结果———抑制房价过快上涨。
但那些有着真实购房需求而又一直被过高房价所折磨的消费者，却对上述的分析有所怀疑，他们担心如果没有其他措施的配合，单纯的利率调整不但未必能够起到平抑房价的作用，甚至可能在原有的高房价上，平白地又增加一笔贷款成本。房贷利率上调对海南房地产有着怎样的影响？购房者是否因此背负沉重的负担？应如何应对？不妨听听各方见解。 严控土地供给推高了房价
主持人：从2003年起，为抑制过热的房地产发展，央行出台了一系列政策，从“121文件”，到控制房地产土地使用开发，到去年10月加息等，几剂“猛药`”下去，但目前全国房地产市场仍在升温，房价依然居高不下，这其中原因是什么？
王世杰：房价居高不下的原因，主要是受供给关系的影响，央行出台一系列政策以后，特别是出台土地政策以后，供给就相应的减少了。商品房的供应量相对减少，而需求没有减少，所以房价居高不下。
谢壮志：在这次利率上调之前，2003年和2004年中央政府出台的一系列政策，主要是从供给方面发挥一种导向作用。而这次利率调整，可能也发现这些问题了。管住了土地，管住了开发贷款，但最终房价还是居高不下，所以现在想从需求方面———消费者买房利率上进行调整。但房价的一直上扬是由于需求的不断扩大拉动的。张小军
李勃
刘旺
李华钢
谢壮志
王世杰
顾明
李华钢：我觉得这个房价降不下来主要也是供求关系的影响，央行出台这么多政策，实际对投机和投资都打击比较大，因为对真正的购房者来说，利率调整的幅度不是很大，所以今年的3月17号，又再一次调息，有可能今后还会调高，房地产的走势如果再这样下去，有可能还会继续走高，所以短时间内是不但不会降息，而且会继续调高，如果整体的房价没有明显回落的的话。
李勃：央行的宏观政策调整从去年就已经开始了，所限制的过热行业，如水泥、铝合金、钢材等其实都和房地产相关。央行从去年就给出了一个宏观信号———要在源头上，就是生产资料这一方面，进一步把握储备。这块对一些中小型开放商获取资金来源带来一定的影响。现在房地产房价过高，我个人认为有以下几方面的原因：1、投机性2、市场的无序竞争。有时候是人为的炒作，人为的跟风。
利率调控只是个信号
主持人：央行再度调高房贷利率，会有成效吗？
谢壮志：肯定是有的，利率调整的目地是希望对房地产价格过快增长有一个抑制作用。现实当中，主要对开发商有影响。如利率上调后，各大媒体都在报导这个事情，无形中给他们施加了很大的压力，比如我们四季华庭本来是因为建材涨价，要提价100元，但是因为考虑到整个运作的问题，要保证资金方面的流动和回笼资金的速度，也没有轻易的就把价格往上提，这已经是产生了一定的效果。
李勃：从去年10月到现在，4个多月的时间，借款人的反应不大，说明都有一定的承受能力。我认为，短期内市场反应不会太明显，远期可能就会有一些影响。从我们最近的行业动态来看，在一些项目上已经表现出来，已有一些高价位地区的客户往海南转移的倾向，江浙一些客户往海口、三亚转移。也就是说明政府在抑制了高价位地区的房产后，把他们赶到了低价位的地区，这些地区怎么控制风险，恐怕又是个新问题。
张小军：按揭利率向其它贷款利率并轨，它的目的其实是要改变部分人利用优惠低利率杠杆调节来获取利润。另外也是抑制短期投机行为的需求。利率调整之后，可以使一些房价泡沫成份比较高的地区房价回归理性。相对而言，泡沫成份不高的地区影响不大。所以我认为这个政策本身也是为了维护买房人的利益，稳定市场。
刘旺：央行提高利率或者取消优惠利率，就是为了加大房地产投资行为的成本，这是最主要的一个目的。另外一个就是通过增加购房成本，控制整个房地产市场的供求关系。
比如说现在，三亚海边的房子每平方米基本在1万元钱左右，住宅都达到8000多元，从本省来看，我们可能认为这个房价已经很高，而实际上海南的房价普遍低于全国平均水平。很多外省客户都到海南来买房，来的人多了，房价就有可能被推高。那么我们可以有这几种措施，一是增加投机成本，另外一个就是控制供求关系。但从目前情况看，调整的这个幅度能不能达到这个作用，还是值得怀疑的。对真正的炒房者来说，在海南的这种较低的房价水平下，提高这点利率对其可能没多大影响。
货币政策不是唯一手段
主持人：如果央行此举收效不明显，下一步是否会继续利用货币政策的手段来调控？除了货币政策手段，还有没有其他更行之有效的办法？
李华钢：到底要调到多少才能达到目的，或者说要调到什么水平，这个谁也说不了。也许是这样一个态势———所有的投资者都很理智，而且真正的购房人的心理压力也不大了，这是一种理想的状态。但是这种状态是很难达到的，政府要调节房地产市场的平衡，肯定会出台很多政策。例如说土地控制，以后可能对第二、第三套房的控制，有可能说现在可以贷款，以后就不能贷了，提高首付都有可能。政策的出台是央行根据市场变化来调节的。
王世杰：这次政策调整主要原因是部分地区房地产过热，而并不是说全国房地产过热，海口的房地产就不存在过热的问题，目的主要是为了抑制投机性，它要保护的是真正的消费者的利益，是有所选择的。达到的目的是为了抑制投机性的炒房。
刘旺：政府要想平抑这个房地价格，手段很多。但目前仅仅依靠金融的杠杆作用。比较单一了一点。它像一把双刃剑，它既能影响到房地产商的销售，但同时更影响购房人的直接利益，如果单纯的采取这种方式，效果不一定很明显，同时它带来的其它副作用也有一些。如果想平抑这个房地产市场价格，我想最主要的还应该多管齐下。即有金融手段，同时还有行政上的一些手段，其它的如土地的价格。我认为如果这个效果不明显，还继续提高利率，可能将带来其它的负面影响。
顾明：对不同地区应有区别，但是金融杠杆应该是全国一盘棋。只有10%的调幅，不能太大。可能在某些地区要通过其它手段来进行。
海南的房产供应量还是比较大，尤其是海口，所以海口的房价一直起不来。海口不存在土地紧张的问题。征税在别的地区可能有必要，但在海南就没有必要再采取什么措施了。像上海有供需矛盾，是因为全国的人都到那里去买房，再加上不断的炒作，就像炒股票一样，越炒越高，所以银行涨的那点利息根本不起作用。
李勃：早期解决房地产问题时，我们请来广东社科院的一位专家，他说的两句话让我印象很深。他说，以海南的购买力和人口基数看，海南要处理这个积压房地产，有两个办法：第一是短时间内爆增50万人；第二个就是坐等50年。海南对岛外的吸引力是有的，但来这里住有个居住成本问题，这不是一般老百姓能消费得起的，能来海南买房的也是一些高档客户，还有一些临时性的客房，像老人之类的，这部分人有购房的意愿，但他们的能力有限，所以对我们房地产商来说，推这个市场要有细分，这个利率对房地产来说，我个人觉得影响不会很大，现在大家执行的都是下限利率，一个月长那么几十块，像我们的一个客户说，也就是一个月两包芙蓉王的事，少抽两包就完了，像这种心态的大有人在，所以说对抑制炒房没什么作用。炒房的人不在乎两包芙蓉王。银行在发布调整利率的同时，也对房产准备金进行了调整，房产税也有一定的作用。但短期如何运用，对一般老百姓买房应该差异化，分别管理，才能把真正的投机抑制住。
对海南房产影响未现
主持人：新的房贷政策对海南房地产产生了怎样的影响？
张小军：调息政策还需要一个过程，效果要经过一段时间才能显现出来。
实际上从去年11月到今年2月，我们的销售都在稳定增长，购房者岛内岛外各一半，销售总量是不变，有一点就是按揭变，以前客户都尽量做按揭。现在他们会从自身的能力出发，自动减少利息负担。
谢壮志：提高房贷后影响不大，因我们的房价不高。2004年的房价只是接近成本略高一点。但因建材价格的增长，价格可能还会涨一点。我们的销售部门和往常一样，该来买房的还买，只是不像过去一样强调减少首付了。很多聪明人还觉得这时候入市最合适。为什么？因为这时候建材成本增加了开发商也不敢盲目涨价。比如我们原本准备提高100元，可基于利率对消费者的心理压力，只好取消了，可我们的成本又确实提高了。
顾明：海南真正的炒房者不到10%。海南没有炒房的空间，以前烂尾楼现在每平米卖1000多元，实际上提前起了平抑房价的作用，让低收入的普通老百姓也能买得起。所以房贷利率提高对海南的房地产影响不大，但是随着能源、建材价格的上涨，价格可能会小幅上涨。比如我们紫荆花园一期和二期相比，涨幅只有6.8%。两年内涨了这么点，这种涨幅并不是很大。
王世杰：房贷利率调高，有影响但影响大不。要看具体的情况，优质的楼盘影响不大，但对于普通的或没有特色的楼盘影响可能会大一点。需求方面，高端客户影响不大，对短期投机影响很大。
李勃：最近央行来海南调查，随机抽100个购房者，是外地的多还是本地的多，2004年75%是本地，24%是外地；2003年本地是80%，多外地接近20%。海南能否把外地人吸引来很重要，因为海南人口基数小，总有一天会饱和。
普通百姓有话说
主持人：作为消费者，你认为央行此次调息的初衷和结果能实现吗？普通购房人的利益能受到保护吗？
王惠：央行有关负责人说，房价涨幅减缓最大的受益者还是老百姓。但我们这些“最大受益者”们对央行调高利率却没几个感到高兴的，而且不少人认为这可能导致普通百姓买房更难。
网上的调查就很能说明问题，有八成的网民都认为，这次加息受影响最大的是普通买房人，因为如果没有其他措施的配合，单纯的利率调整未必能够起到平抑房价的作用。一个简单的现实是：调高利率后房价涨幅是否真能马上减缓，还是个谁也没把握的美好设想；而眼前即将更多地付出血汗钱却是明摆着的事实。所谓的“最大受益”，竟是让我们这些原来就没钱的老百姓平白无辜地多贴了一笔钱。
何文：按照央行的说法，调高住房贷款利率，目的仅在于抑制房地产的过度炒作。但是，是否每一个贷款买房的人都是为了搞房产投机呢？显然不是。那么，为什么那些没搞房产炒作的普通购房者的贷款利率也要上涨呢？如此一刀切式地调高住房贷款利率，就等于是让普通购房者和投机商同样承担提高利率所带来的贷款成本。这种做法就等于为了倒洗澡水而把孩子一起倒掉，有“打击面过宽”的嫌疑，何况，对投机商来说，在海南这种低物价水平下，这点利率是不足挂齿的，但对我们这些靠每个月有限薪水吃饭的人来说，利率上调是一种沉重的负担。不买住着难受，买了压力难承受。
付款方式因人而异
主持人：在利率有可能不断调高的背景下，购房者应选择怎样的购房方式？
王世杰：这要因人而异了，对一般工薪阶层来说，一次付清所房款，还是不容易做到的，主要还得靠按揭。对于经济条件好的，又不打算把钱做其它用途的，一次付清为好。
谢壮志：现在很多客户都量力而行，有贷五成的，有贷七成的。而在过去，我们的客户如果能做八成房贷绝不做七成。现在我们都尽量动员客户提高首付，不贷是最无风险的投资。最近一段时间来购房的人，一次付清的有所增加。
李勃：说来说去，实际上就是一个付款能力问题，付款能力弱只能选银行贷款，别无选择。但经济能力强的就可以选一次付清。如果一次付清，把钱用完，将来有别的投资机会，再贷款就不容易了。
张小军：不论是理财还是投资，消费者都应考虑到机会成本问题。我们不主张顾客把所有的钱都拿去投资，或拿去消费，要保有一定的资金，以备不时之需。至于老百姓担心房贷利率会不会越来越高，其实即使是现在的利率，也不是很高，现在的利率是一个负数。
李华钢：如果你有取得收益的把握，其收益高于银行的利率，那你就按揭，但是银行不可能一直维持低利率。买房不像买车，一次付清好，房子做按揭，贷点款还是好，海南人均收入在全国排第26位，平均消费能力不强，要留有生活保障。
提前还贷要权衡得失
主持人：房贷利率再度调高，一些已购房消费者开始算账，并考虑提前还贷的问题。在房贷利率不断调高的预期下，提前还贷究竟合不合算？
李勃：目前不少客户都保持观望态度，至少这几个月还不动。这半年如果再调，老百姓觉得成本上升，会提前还贷。应该部分还还是全部还呢？我认为，部分还贷应比全部还好，手里要保有一定资金量。银行一般都不希望客户提前还贷，为此银行将来可能会提高还贷的门槛，收违约金。比如我们中行是加收一个月的利息。这样提前还贷并不划算。
张小军：现在供楼要考虑你有没有能力，扣除了房款还有没有钱，有没有更好的投资渠道等，再做出决策会比较理想。
刘旺：提前还贷前，要考虑一下，提前还贷对你的影响是不是很大？是否影响了你现在的生活质量？提前还贷前要权衡得失。
王世杰：我觉得顾客没有必要因为调息而提前还贷，在明年1月1日前还是优惠利率，政策调整相对以前贷款有所提高，但提前还贷后，再贷就难了。因为客观来说，如果银行贷款合同上有约定还款期，那提前还贷和逾期还贷都属于违约。另一方面，如果因为提前还贷影响了其他的资金使用，再用房子向银行抵押借款，整体的损失会更大。
李华钢：其实，还款和借款一样，应量力而行。目前的利率和物价水平相比还是比较低的，不要因为提前还贷而影响了正常的生活。央行的文件下来后，我们定的是利率下限，比原来5.31%增加不到0.2%。况且离这个利率的执行还有9个月的时间，还款人大可不必过于慌张。
作者：房贷利率上调 影响了谁
（来源：海南日报）
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