文/杨红旭

　　近期，物业税再次成产房地产界关注的焦点。5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，其中明确提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)。”与之前财政部、国家税务总局频繁提及的物业税改革不同，此次是国务院首度将开征物业税改革提到政府议事日程。

　　什么是物业税

　　物业税对中国民众来说已算不上新词汇，“只闻楼梯响”好几年了。2003年十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。2007年，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建和天津4省市为房地产模拟评税试点地区，包括首批北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆，已有10个省市开始物业税“空转”运行。

　　物业税在国际上是个寻常之物，只是叫法不同。有的称财产税，如德国、美国、智利等；有的叫不动产税，如奥地利、波兰；中国香港地区呼物业税。可内涵皆相同：对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者，每年都要缴纳一定税款，税值随着不动产市场价值的变化而变化。

　　各国征收物业税的率基和税率有所区别，美国各州幅度在房产价值的1%～2%；新西兰和澳大利亚按0.3%～1%征收；法国采用土地年度税的形式征收；加拿大对所有物业征税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。中国香港地区仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。

　　物业税的作用

　　在很多国家，物业税是地方财政收入的主要来源，也是地方政府向民众提供公共产品的重要前提。在我国，1994年实行中央和地方的“分税制”后，出现了地方事多税少的事实。于是地方政府纷纷实行“土地财政”，把卖地和收取房地产税收作为最要的收入来源。近年房地产税收一般占地方税收的20%～50%。然而，我国的房地产税收多而杂，广义上讲，原来共有耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和城市维护建设税等12个税种，2008年外资税收与国内并轨后，取消了城市房地产税和外商投资企业和外国企业所得税，现在尚有10个税种。

　　这些税种分布于房地产开发建设、交易和保有3个环节。开发与交易环节税种偏多，税负偏重，而持有环节只有城镇土地使用税和房产税，其中城镇土地使用税从2007年开始税率水平提高了2倍。目前城镇土地使用税主要是针对工业和商业用房，对住宅用地还没有征收，房产税也只是对经营性房产征收，自用住宅也没征收，经营性住宅由于征税执行困难，基本也是空白。因此，对于我国广大百姓来说，以前根本没有房地产持有环节的税收。

　　未来我国的物业税，必定把城镇土地使用税和房产税规并到一起，至于能否把最重要的土地出让金也部分的纳入进来，由于涉及地方政府利益，操作起来将非常复杂，尚待决策部门的进一步研究。另外，物业税开征之后，会否适度降低开发和交易环节的税负，还有待进一步观察。不管怎样，物业税的影响面将非常宽泛，尤其是广大住宅业主。

　　不会对供求关系产生明显影响

　　业内外最为关注的是，物业税对于楼市，尤其是房价的影响。2006年，曾有观点认为物业税出台后会使房价下降，甚至可达30～40%的降幅。笔者认为纯属误解。物业税的开征是早晚的事，关键是时间点的选择问题。2009年政府可能会有力推进物业税，但很难全面开征。政策出台前应该先空转，再试点实转，而目前还处在空转阶段。

　　即使是开征物业税，也并不能意味着铁定能降房价。房价能否降下来，最终还得看供求关系。物业税如何影响供求关系？先说供给，随着开发成本的降低，应该说是降低了房地产开发的资金门槛，有利于吸引开发商扩大经营。再看需求，一方面，在市场竞争和政策引导条件下，随着产品成本的明显下降，房价也会有所下调，这会剌激部分中等收入者(尤其积蓄较少但收入并不低的年轻人)加入购房行列，虽然物业持有成本上升，其性质类似于按揭贷款对住宅消费的推动作用。另一方面，物业税大大增加了保有成本，而且最终必然实行累进税，越是大户型、越是豪宅其税率越高，这样无疑会打击房地产投机、投资需求，也会在一定程度上抑制大户型的自住型需求。

　　从上述可知，物业税有助于增加供应，或者说至少不会影响供应，对于需求则是具有鼓励和抑制的双重作用。开始肯定是重点先对大户型开征物业税，而对于自住型的中小户型(有可能以90平方米或120平方米为分界线)或暂时免征或者象征性少征一点。从需求上考量，物业税开征后的中短期内，并不会对市场需求产生明显的抑制。

　　难促房价明显下跌

　　物业税当然是在房地产上升期时候更容易推进，这有利于抑制投资需求，可以明显增加持有成本。目前的环境相对来说较为适合推出物业税，本轮房价还未调整到位，现在又重新上涨，政府的不愿看到这种现象。尤其是部分投资需求现在开始重新入市，这对于稳定房价非常不利。

　　最后，不妨展望一下物业税的税基与税率的确定。国外经验表明，物业税应该分层设计。比如对户型面积大、档次高的征税甚至征重税，对户型面积小、档次低的减税或免税；对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税；对于经营性用房税负较重，个人自住性用房税负较轻。未来我国的物业税，也会考虑上述情况，根据不同的物业性质，确定不同的税率。

　　另外，我国存在个人房地产登记资料不完善、信息化建设落后、房产评估业不发达、地方财政收入依赖土地出让金等现实情况，物业税的征收将会经历一个由易到难、由点到面、循序渐进的过程。对于广大普通住宅业主来说，根本没必要担心物业税，即便开征，也难以促使房价明显下跌。

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