文/本刊记者 罗燕红  

　　居住在北京二环吉祥里小区的邱伟光先生最近一直在关注一件事儿：官方又出台通知，称要“研究开征物业税”了。他说，他的情况在北京人中还算比较常见：名下目前有3套房产，除自住外，在5环边上某大学里有一套学校分配的2居室教工宿舍，在通州还有一套近200平米的3居大复式。一旦物业税开征，他可能每年要付一笔钱来交税。

　　不过，从2003年提出、2005年北京等六个城市作为试点开始“空转”，到之后的增加试点城市并屡次提出要“空转实”，开征物业税一直是“雷声大、雨点小”，“但闻楼梯响，不见人下来”。

　　物业税是一种财产税，又称“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其持有者每年缴付一定税款。税款额度随房产价值的变化而变化；也就是说如果您家附近新开通了地铁或公交线路，或者成为新的商圈，您的不动产因此升值，那么您每年缴纳的税额也会增加。

　　目前，这一税种已在世界上绝大多数国家开征，但在各个国家名称不尽相同，又叫房地产税或不动产税，我国香港叫差饷税。

　　此番旧事重提，有什么深意吗？官方的口径称是为了“体制改革和产业结构调整，政府要为市场主体提供服务的目标，把政府职能转到主要为市场主体服务和创造良好发展环境上”，有什么新意或深意吗？

　　双重危机下混乱的楼市

　　当前一个最大的现实就是全球金融危机，以及由于贫富分化越来越浮出水面的社会危机，潜伏的社会矛盾已经到达大家都无法不视的地步。据新发布的统计资料，2008年我国的基尼系数(Gini Coefficient)已经高达0.65，远远超过0.4的国际警戒线。

　　贫富差距非常有代表性地体现在房产的差距上。中国的一大社会现实就是，有钱人有好多大房子，钱少的住个小房子，没钱的没房子。而不同于其他一般商品的是，住房其实是一种准公共产品，古来就有居者有其屋之说。物权法的实施更是为物业税的征收提供了法律依据。

　　目前房地产市场一片混乱，除了谁也看不懂的价格、成交量外，就是税费混乱，记者查阅资料统计，发现各种名目的税费总共有40多种，有些地方甚至超过100种。混乱的税费和未定义明晰的边界，给寻租活动留下了巨大空间。

　　开征以不增税负为前提

　　对物业税的开征，大家首先关心的一个问题是广大普通百姓的负担是否会加重。

　　日前，有研究机构称目前中国人的赋税痛苦指数(Misery Index)已处在世界前列，如果物业税的开征是加重百姓负担、增加政府财政收入，恐怕没有人会同意。加拿大西安大略大学终身教授、北大经济研究中心教授徐滇庆认为，税制改革应以不增加百姓负担为前提，物业税改革绝不是为了给政府增加新财源，物业税征收多少就应当从其他税收部分减少多少。综合平衡各种税费，调整税收负担，缩小贫富差距才是正道。

　　中央财经大学税务学院刘桓教授也称，一般来说，物业税都会设置一定的起征点，并对面积不大的自住房实行少征或者免征方式，故不会增加普通百姓税负。

　　征税是因为权责对等，公民纳税一是因为使用了资源；二是国家提供了对个人产权的保护。目前政府的税赋是按人头开征的，没能很好体现人跟人的差别；而且由于收入成分复杂，因此给很多人偷税逃税制造了便利。而按房产征税，无论你有多少套房子，都会有明确的房屋登记所有人，因此要想偷逃物业税不太容易，差别也较好地体现出来。

　　财政从过去针对人，到现在针对房屋等财产，实际上是一种进步。这种进步对目前中国绝大多数的人来说应该是好的。

　　房价会降吗？房子该买吗？

　　专家称物业税开征是对社会资源的二次分配，调节市场尤其是价格并非其内在要义，从已开征国家来看，也无成功调控房地产市场的案例。但是在该通知出台的第二天，A股地产板块全面下挫，3亿资金出逃，谁都不能否认该税出台对房地产市场的重大影响。税收一直都是一项非常好的财政杠杆，该杠杆直接有力，对短期炒作、投机行为能较好抑制，这有利于房地产市场的长远发展。

　　首先，税费摊薄影响第一次交易的价格。早期交易环节一次性缴付的价格被摊薄到持有环节，应该说开发商的成本降低了，如果市场条件正常，购房者的购房价格也会随之下降；此外，消费者在购买时所交纳的税费也将摊薄到每年，所以总的来说，消费者在购房时付出的成本会有所降低。物业税类似于住房贷款利率，会影响而不是决定房价。

　　其次，抛售影响价格，购房者在量的选择和价的商榷上主动权都较大。目前的情况是零税收成本持有房产，所以大家都热衷于购房保值。而物业税恰是对保有环节征税，提高持有成本，故而会加快市场流动，盘活闲置房屋，市场供应量会有一定的放大，如果刚性需求得到满足，在供求关系下，可能价格的确会有一定程度下降。至少在短期内是这样，这是经济学上的“非预期效应”。

　　而对于租赁者来说，因为房主持有房屋的成本上升，他必定会想办法把部分或全部成本转嫁出去，因此租赁价格会上升，这样会迫使一部分有刚性需求的人加入购房者的队伍。这样会在两方面造成影响，市场的需求更大，市场的流动更快。供求才是决定价格的因素。

　　第三，对人心理的影响。未来谁也不知道，影响目前价格的很大程度上是信心和预期。物业税开征可能无法影响价格，但一定会破坏人的投机欲望。从这点看，物业税开征是一种利好。

　　记者的一位朋友是美国德州某镇人氏，他说他所在的城市物业税平均为3%，次贷危机较不明显，而物业税1%的地方如加州、旧金山等地，次贷危机极其严重，这从一定程度表明恰当的物业税抑制投机炒作的作用。

　　但是，价格是世界上最难琢磨的东西，影响它的因素很多，谁也不能抓住一点就言之凿凿，认为物业税一定能解决房价虚高和恶性炒房有简单化之嫌。任何环节不对，这个影响可能就很难实现。例如，刚需非常大，市场需求一直旺盛，即便有物业税，投资收益也相当可观，投资者仍会铤而走险，价格就可能不降，在一线城市这种可能性就很大；这样，政府收费的降低部分就变成落入开发商腰包的巨额利润，百姓反而不能切实分享到好处。

　　近一两年不会开征

　　该消息刚一出台，根据心态划分，大家迅速集结为三大阵营：欢欣鼓舞阵营、忧心忡忡阵营、愤怒不堪阵营。欢欣鼓舞者认为太好了，这下劫富济贫了，自己反正光着脚，难道光脚的还怕穿鞋的；担忧者虽不像温州炒房团手里攥着几十套，但目前也有房产若干，担心物业税开征自己要大量赋税；愤怒者认为政府此举不过是多了一个开源的名目，利益集团也多了一个攫取利益的渠道。

　　目前，很多人在观望市场，等着出手，不知道物业税几时开征，自己是否需要调整购房计划。中央财经大学财税学院副院长刘桓教授认为，自住型、改善升级型买家无须惊慌，可按照自己的实际需求进行购买；如果是投资、投机，买不买还是要判断这一税种征收的具体时间表。

　　物业税的开征有许多技术困难，如理顺产权关系、整顿评估中介市场、开通房产信息渠道、确定税种主体等；我国的房地产市场由于历史和现实的原因，分外复杂，对企业(房地产开发商)征，比较容易，对个人征，困难较大。

　　有人称政府就是当前这种房地产混乱局面的最大利益集团。一直以来，土地出让金和七七八八的土地费用是地方政府的小金库，一旦物业税开征，很多地方的经济发展数据都要大幅下挫，对政绩工程的发展不利。

　　此外，人们对所缴纳物业税的用途也表现得没有信心。物业税本来用途是改善公共设施，提供更好的公共产品，提高居民生活质量。在成熟国家，物业税的第一大用途，是用于本区学校、图书馆、社区公园等公共设施的改建等，所以，如果该镇物业税高，学校就能建得更好。人们为了让自己小孩能到好学校受教育，会愿意搬家到物业税较高的地方。在中国，纳税人的钱也能这么花在明处和刀刃上，很多纳税人就会比较放心了。

　　因此，人们反对物业税与其说是反对该税本身，不如说是怕纳税时不公正不公平，利益集团又多了一个为自己谋好处的渠道。

　　国务院发展研究中心对外经济研究部副部长隆国强认为物业税要分批开征，先从高档住宅、经营性用房、高价公寓等开始；多位学者则一致认为，物业税近一两年内出不来：乐观者说，由于涉及面广，仔细慎重地做好准备有百利无一害；愤世者称，对百姓有利的对利益集团一定不利，对利益集团不利的一般很难出来。对于物业税，我们高度关注，留心捕捉开征后由于 “排挤效应”带来的机会。

　　Details

　　6个细节拷问物业税

　　房地产如何估值

　　如果采用房地产价格作为税基，如何确定其价格？是货比三家的市场比较法？房地产商诚实前提下的成本估价法？能预知未来的收益还原法？还是合理价格下的假设开发法？抑或交易价格？公告价格？

　　与既有税费的对接

　　跟既有税费如何对接，尤其是和土地出让金是什么关系。即使是投资，作为合法投资，有新规出台要抑制家庭投资房地产，也要和过去规定对接，不能随意加重普通百姓的税负。

　　起征点和扣减点

　　三口之家，拥有90平方米，假如合理的保障性住房标准是每人30平方米，那么三口之家减扣90平方米，实际需交税额是零；如果30平方米是小康住房标准，那么保障性住房的扣减标准是多少？要不要照顾中等收入家庭？设立低税面积？

　　人均面积的计算

　　全国统筹一刀切的做法听上去不现实。不全国统筹安排的话，那么在多个城市炒房又将无法受到税收的调节，甚至会有人用多套房来洗钱。这一问题如何解决？

　　多套房税率的确定

　　一套自住房一个税率，如果有第二套采用什么税率，第N套呢？如果不一样，应当如何体现区别，或者出于为了抑制多套持有、盘活市场的目的，税率应当如何累进提高。

　　多套房的情况也不同，如两套房，第二套房在郊区与在市中心性质大不一样，在市郊购置改善型第二套房采用什么，要不要从低税率？

　　如何打击假名物业

　　近年来，有些投资者并不以本人的名义购买物业，而是以自己的子女、亲友甚至他人的名义投资物业。这种情况下，如果不明确信息，打击假名物业，物业税将失去意义。

　　各地物业税一览

　　它山之石

　　美国 1%~3%

　　不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，由当地居民选出代表确定，大约平均1%到3%。

　　香港 0.8%~1.5%

　　按我国台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。

　　新加坡 4%，10%

　　由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。

　　日本 14%

　　日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。

　　瑞典 0.5%~1%

　　不动产税，征收额度为不动产税务评估价值的0.5%-1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房)，税率为1%，对共同产权型的公寓住宅，税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。

　　法国 3%

　　不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。

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