房屋交换合法省事少纳税 节省了不少的开支

　　目前二手房买卖需要缴纳一笔不小的税费，而房屋交换，仅需就差额部分交纳契税。这样就减少了税费，如果进一步的税务筹划，采用装修、装潢提供其房屋价值，从而减少房屋的差价，纳税数额就更小了。也可采用自由定价的方法进行筹划，使两者价格差额较小甚至没有，节省了一笔不少的开支。

　　文/本刊记者　罗瑜

　　2004年底，广州市民郑奇在番禺区购买一套两室一厅的房子，今年由于工作调动，想卖掉番禺区的房子，就近在老东山区买一套房子。就在郑奇四处打听买卖房屋信息的时候，居住在东山区的郑奇的老同事关建军找上门来，提出一个让郑奇有些惊讶的想法——换房。

　　原来，关建军于2002年在东山区购买了一套房子，当时主要是为了让小孩读重点小学而买的，如今孩子已经自立了，而自己和妻子因为都工作在番禺区的市桥，生活上有诸多不便，关建军也萌生了想到要就想换房的想法，而经常去郑家走动的关建军也对郑奇的房子很满意。

　　由于两人对对方的房子地段、房屋建筑都比较满意。双方一拍既合。他们想，既然双方都想卖房后再买房，那么何不双方交换一下各自房屋所有权，这样熟人之间反而不会隐瞒房屋的一些缺陷和不足，自然放心了许多。

　　目前

　　郑奇的房子目前的市场价是84万元，而关建军的房子市场价为51万元。那么，关建军应该缴纳的契税，其计算如下：应纳税额＝(840000-510000)×1.5%＝4950元。由于两人的

　　由于郑奇和关建军两位当事人进行房屋所有权交换都有自己住房的特定目的，双方当事人交换房屋所有权之后必定再进行改造，与双方当事人在交换之前便进行改造，其实际效果是一样的。在改造之后进行房屋交易，反而缩小了房价差额，那么，纳税的基数就更小了。

　　其实郑奇看见关建军房屋地段虽然相当不错，但是房子的装修却过于普通了，因此，如果两人交换房屋后，郑奇还得重新装修一下关建军的房屋。于是经过协商后，关建军将自己的房屋按照郑奇的要求进行了豪华装修，以满足郑奇的特定目的。这样既满足了郑奇装修房屋的要求，又减少了两房屋价格的差额。

　　通过这次改造，关建军总共花掉近21万元的装修费，这样他的房屋市场价格可以升为72万元，如果采用关建军的装修、装潢其房屋价值72万元后进行交换，那么，应纳税额＝(840000-720000)×1.5%＝1800元，相对先前的契税额4950元，节约税收=4950-1800 ＝3150元。

　　根据有关规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。当然，交换房屋所有权时，也可采用自由定价的方法进行筹划，使两者价格差额较小甚至没有，但这种策划，应控制在一定的限度内，因为税务机关具有一定的调整权。

　　此外，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。因此，单纯地从价格上进行调节，很容易导致税务机关的纳税调整，反而得不偿失，如果加之以适当的改造，这种策划便完美多了。