李伊琳

　　“上周听上级行传达对房地产信贷政策会有新要求，但市场趋势在变，我们现在风险自负，也很无奈。”5月11日，虽然是个休息日，但一股份制银行上海分行的信贷业务负责人依旧如常赶赴嘉定，参加一家大型房地产企业在当地的一个项目融资协调会。

　　参与协调的成员，除了这位银行人士和企业相关负责人，还包括信托机构、PE、辖区政府人士等。

　　“单一渠道的融资，时下是不可能成功的。”与会的PE方代表成员林先生说，他曾给多家中小房企做过类似的“综合融资方案”。

　　沪楼市“空”方情绪

　　PE方代表林先生，实际相当于一名以房地产领域为主的资金掮客。4月的房地产市场，降价像是卷入了一场传染式的蔓延。这令此次参与上述协调会的各机构代表有些纠结：上海，会是楼市降价的下一城吗？

　　今年以来这一趋势的信号似乎越来越清晰。

　　“5万抵10万”，“2万抵8万”， “每平方米优惠50元”……此前，在上海展览中心为期四天的“五一假日楼市”上，这些住宅楼盘令中原地产的小何留下了和往届不一样的印象，“人气还是很旺，但从推销力度来看，开发商们出手意愿强烈。”

　　“这其实就是降价。”小何说。他所在的几个代理楼盘中，观展者普遍认为，还没达到他们的心理降幅。之前，房价回落集中出现在二三线城市，国家统计局公布的数据显示，温州最先开始，接着蔓延至杭州、宁波等城市。

　　同策房产咨询研究部总监张宏伟掌握的数据显示，4月整个上海市商业住宅成交量为72万平方米，比去年同期降了10%左右。今年1到4月，上海市场商业住宅成交量271万方，比去年下降32%左右。

　　二手市场亦然。以自己在上海市场房地产中介领域从业16年的观察，建英认为降价形成的逻辑链是，开发商融资压力增强，首先开始降价，二手房市场紧跟其后。

　　建英告诉21世纪经济报道，年前她手头一个成功交易的房源，帮客户在交通银行做按揭贷款，当时是基准利率的9.5折，但现在四大行基本不可能了。“首套也要上浮在10%以上，个人信誉还得经过银行层层严格审核。”他说。

　　“房贷收紧的趋势目前不会变。”一名股份制银行房贷部业务人士称，目前市场对房价的“空”方情绪浓结，在总行收紧政策下，放贷谨慎。

　　银信、PE跨界方案

　　商业银行对前述大型房地产企业的开发贷，前些年就开始收紧。起初，开发商从银行走民间融资，接着转向在境外融资。本以为挺过了开发环节，房源进入销售通道后，资金快速回笼又可根据运营计划，投入循环开发。

　　“在房地产开发的同时，我们基本又会资金启动土地储备。”前述房地产项目融资协调会上发起融资的房地产企业相关负责人对21世纪经济报道说。

　　近期，该企业在长三角两大一线城市同时有楼盘开盘销售。两个楼盘开盘后，资金回笼额度比前述企业相关负责人预想中的起码打了三折。尤其马年春节以来，销售环节的个人按揭贷款也明显紧缩，房企资金没能如期回笼，融资再度承压。

　　“资金回流迫切！原本年前上海的项目启动后银行已口头承诺放贷，年后先是额度大幅收缩，接着就变卦了。”他无奈地说。

　　银行对这家企业该项目贷款方案的变化，令与会的各方机构代表感到迷茫。

　　实际上，这场融资协调会由辖区政府发起。因为这是当地一家综合发展企业，横跨房地产、制造业、金融领域投资。而且这一地产融资项目部分属于公益性质，一旦烂尾，辖区政府善后也非常复杂。

　　所谓的综合融资方案，由PE方代表林先生首先提出，方案设置简直如同“迷踪拳”。

　　“各个机构的内部政策及外部所受的监管束缚都不一样，所以，每套方案都是无法完全复制的。”他介绍，这家房地产公司的特点是，有公益项目的优惠政策，有两个楼盘销售，但资金回笼缓慢。于是，他拉进一家信托机构，为该企业两大楼盘销售额做出市场评估后，将部分资金存到银行，为银行揽存做出贡献，再通过银行做委托贷款给这家地产企业。同时，信托方此后将直接介入企业楼盘的销售环节。协商的贷款额度分期发放，利率略有上浮。

　　对此，与会的银行人士告诉21世纪经济报道，这还只是初步达成的意向，是否真正可行，将继续观察上海楼市趋势。