港澳8号陷兑付危机 中裕财富港丰地产博弈罗生门
陈浠
一宗房地产私募基金的兑付危机，却牵扯出了说法迥异的罗生门。
4月28日，21世纪经济报道记者从深圳市中裕财富投资企业(有限合伙)(下称“中裕财富”)获悉，由于1.2亿元房地产私募基金的兑付出现问题，中裕财富于2013年年底在深圳中院起诉了港丰房地产开发(深圳)有限公司(下称“港丰地产”)及其实际控制人何建华，索赔约1.36亿元。
据了解，中裕财富是专为港丰地产旗下港丰大厦项目(即港澳8号)募集的房地产私募基金，额度为1.2亿人民币。
双方约定，中裕财富以该1.2亿购买港丰地产开发的港澳8号的122套预售房屋，港丰地产在收到购买价款后8个月支付回购款8000万、在收到购买价款后12个月支付回购款6500万。而港丰地产至今只支付了3970万回购款。
“这个诉讼确实存在。”4月28日，港丰地产的负责人之一王艳对21世纪经济报道记者表示，但事情发展到今天这一地步，双方都有责任。
在王艳看来，中裕财富的责任更大，据其透露，目前港丰地产也在努力解决问题，而且，也在准备就中裕财富的有关违约问题进行起诉。
港丰地产当天给21世纪经济报道发来的函件，呈现了双方博弈故事的另一个说法。
该函件称，港丰地产以低于市场销售价33%的价格，卖给中裕财富约6000多平方米的122套房产，共收其1.2亿元，并约定一年内回购，双方签署购房合同后并将122套房产备案至中裕财富名下。
后双方经协商，中裕财富提出委托港丰地产代为按市场价销售。在港丰地产向中裕财富支付了4000万元以后，后者中途突然以公章被股东抢走为由，拒绝在解除备案房产协议上盖章，这表明中裕财富拒绝解除已经对外销售并备案至其名下的房产。
尚难厘清的纠纷背后，受害的则是房地产私募基金的投资者。
中裕财富的负责人张利告诉21世纪经济报道记者，目前并没有投资人上门闹的现象，公司正跟房地产私募基金的各个LP沟通，希望能得到出资人更多的谅解。
张利表示，公司目前有三种解决问题的可能，一种是由作为GP的中裕财富来兑付这笔钱给LP，一种是LP愿意延期兑付，还有一种是重新发行私募基金来替代这部分基金。
港澳8号前身
港澳8号前身是位于深圳东门老商业圈著名的烂尾楼。
公开资料显示，该楼曾名首都大厦，1993年启动项目工程，原定地上34层，高122.65米。1995年，该大厦建至第5层后停工。2002年，新业主对该楼续建，再设计时改为36层，总高114.1米。该楼于2004年封顶，但一直未完成外立面的覆盖。
2004年9月29日，深圳市政府正式出台关于盘活52个问题楼盘优惠政策，港澳8号则是52个问题楼盘中的典型。
此后港丰地产收购该大厦，再次投入建设。建成的港澳8号以小户型为主，含一房一厅单身公寓和两房一厅商务公寓，共有500多套；该大楼裙楼则是作商铺之用。
4月27日，21世纪经济报道记者来到深圳罗湖东门的港澳8号。大楼的保安人员告诉记者，港澳8号的房子已经基本卖出去了，现在售楼大厅已没有开门。
当天晚上，记者发现，港澳8号大楼的诸多住宅中，开灯的房屋不足两成。
“商铺还在招商，但公寓基本都卖完了。”港澳8号一位相关人士称。4月28日，记者数次拨打港澳8号售楼电话，均未能接通。
据王艳称，港澳8号是在2011年12月底拿到预售证的，2012年开始销售。一部分公寓是买家买了做酒店出租，公寓现在还剩部分尾盘，预计已入住的有两三百户。港澳8号的竣工验收今年初完成，但公司还没拿到红本。
中裕财富在起诉书中称，公司与港丰地产、何建华于2012年5月9日签署《房产转让及回购协议》，约定由专项设立的有限合伙制私募基金履行合同的实体权利义务，以人民币1.2亿元的价格购买港丰大厦项目的122套公寓。
“此时港澳8号已经开始卖了，这笔私募基金实际上是起了过桥的作用，是给港丰地产去还其他钱的。”一位中裕财富内部人士称。
起诉书显示，港丰地产承诺在收到私募基金支付的购买价款后，满八个月之日起的次日及满十二个月之日起的次日，分别向私募基金支付回购价款人民币8000万元及6500万元。另外，港丰地产实际控制人何建华为此承担连带担保责任。
中裕财富在起诉书中称，2013年1月10日至2013年6月14日期间，港丰地产分14次向其支付回购款累计人民币3970.43万元。此后港丰地产以各种理由拖欠或拒绝支付剩余回购款项。
博弈罗生门
“鉴于港丰公司的一拖再拖，几无偿还上述款项的能力，为促进港丰公司等还款，中裕合伙迫于无奈，中途委托港丰公司销售一部分中裕合伙的房产以尽早清偿所欠中裕合伙款项。”中裕财富一位人士称。
据其透露，尽管如此，“港丰公司仍然未能按照约定偿还中裕合伙的款项。中裕合伙不得已，在2013年6月28日前，收回对港丰公司的委托，防止其一房二卖，又拒不支付应付中裕合伙的款项。”
而港丰地产描述的却又是另一套故事。
“我司按中裕要求代为销售后并向中裕公司支付了所收到的首期款和定金4000万，可中裕公司中途突然以公章被股东抢走为由，拒绝在解除备案房产协议上盖章，这表明中裕公司拒绝解除已经对外销售并备案至其名下的房产。”港丰地产称，公司已书面函告中裕财富，要求其立即解除已对外销售的房产，否则应承担相应的法律责任，但中裕公司却置之不理。
上述资产纠纷的罗生门背后，监管部门的意见值得注意。
2014年2月11日，深圳市规划国土委第一直属管理局在对中裕财富的复函中，对中裕财富与港丰地产双方的做法均提出异议。
这份复函源于中裕财富曾向深圳市规划国土委第一直属管理局(下称深圳规划国土一局)提交的《关于港丰房地产开发有限公司“一房两卖”的紧急举报材料》。但这份文件中裕财富未能提供给记者。
据称，该主管部门认为，港丰地产在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的行为，已涉嫌违反《深圳市房地产市场监管办法》第二十三条第一项相关规定，该局初步调查后已移交深圳市规划土地监察支队查处。
4月28日，王艳对此表示，深圳规划国土一局并未说港丰地产是违法的，只是说如果这么做就是违法的，后来监察支队做了详细调查，港丰地产对相关问题都进行了规避，公司事实上并没有“一房两卖”。
而对于举报方中裕财富，据称深圳市规划国土一局亦有微词。
中裕财富对已购买备案房产，在未取得房地产权利证书之前，授权他人出售的行为，被认为已涉嫌违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项及《深圳经济特区房地产转让条例》第三十七条的相关规定，并要求中裕财富立即停止上述违法行动，并主动联系深圳市规划土地监察支队，积极予以配合，接受调查处理。
扯不清的纠纷背后，事实真相究竟如何，21世纪经济报道记者还将继续关注。
