212号文：信托业的利空还是利好

　　记者 金立新

　　编者按 今年房地产信托得到很大发展，但随着房地产信托规模的扩大，一些潜在的问题和风险也开始有所暴露。为此，银监会日前下发了“关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知”(银监办发[2005]212号)，提示信托投资公司密切关注房地产业务风险，规范经营行为，并对房地产信托划定了三条硬杠：房地产项目必须“四证”齐全、开发企业资质 不低于二级以及项目资本金比例不低于35%。“212号文”对于在房地产信托上热情很高的信托公司来说意味着什么？我们特别组织策划了今天这组报道。

　　“我认为212号文件的出台是非常必要的。”电话中，中信信托副董事长姚海星在接受记者采访时一开口就是这一句。“在信托公司中，大概我是惟一对212号文投赞成票的。”姚海星补充。

　　姚海星所称的“212号文”是银监会为规范信托公司

房地产信托业务和证券投资类信托在日前所下发的一个通知，该通知题为《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》。据悉，目前这份文件仅发放到各地银监局。

　　“212号文”的主旨在于规范房地产信托业务和证券投资类信托业务，其中最为人们所关注的是对房地产信托的三点基本要求：房地产开发项目35%资本金到位、“四证”齐全和开发商必须具有二级以上房地产开发企业资质。

　　“212号文等于是将此前央行出台的121号文件在信托行业内又重复了一遍，它对房地产信托的要求基本与银行相同。”看到“212号文”的一些信托公司人士对记者这样评价。对于“212号文”的出台，几乎所有信托公司业内人士的反应是：房地产信托没法做了，这对房地产信托绝对是个利空。

　　“把信托与银行放在同一个起跑线上，房地产商选择谁？答案很明显。”在谈到“212号文”时，许多信托公司人士几乎都要说到这句话。但是，对“212号文”赞同的声音也有。

　　北京君泽军律师事务所律师张天民告诉记者，实际上“212号文”的内容是对以前银监会要求的重申，目的是要求各地方银监局加强对房地产信托业务风险的监控。从现实的角度看，房地产信托也确实应该严控风险。

　　“自从央行121号文出台后，银行收紧了房地产贷款，部分房地产商的资金链出现了问题。一些房地产商看中了信托，于是，房地产信托应时而生。但是，应该注意到的是，那些从银行难以拿到贷款的房地产项目，大都是有瑕疵、风险大的项目，特别是一些民营企业所搞的房地产项目有很多问题。一旦信托公司的风险控制手段不到位，很容易把房地产风险转嫁到信托行业。另外，信托公司的专业特长不同，现在几乎所有的信托公司都在搞房地产信托，这本身就是一个巨大的风险隐患。”姚海星对记者这样表述。

　　的确，整体分析房地产信托的进与退当从几个方面考虑：

　　首先，从国家对房地产行业的政策趋向上考虑。去年以来，国家宏观经济调控政策中，房地产行业是调控的重点之一。央行121号文在规范银行房地产信贷、严控银行业房地产信贷风险的同时，其更深层的意义也在于通过金融手段调控房地产行业增量的过快发展。121号文件出台后，在银行房地产信贷收紧的同时，房地产信托却异军突起。虽然在整个房地产行业的资金链中，房地产信托资金总量所占的比重不大，但它的出现无疑是与国家宏观调控政策不和谐的。

　　其次，从房地产项目控制风险的角度考虑。央行121号文并没有完全阻断银行信贷资金进入房地产行业，这就使得房地产项目出现了分化：规范的、有实力的房地产开发企业和优质的房地产项目并不受121号文的影响，他们仍然可以从银行拿到贷款；而从银行拿不到贷款的房地产项目，大都是开发商或项目本身有瑕疵的。信托行业进入这一领域，无疑加大了信托行业的风险。特别是在当前信托行业的整体信誉正处于恢复阶段之时，一旦出现风险将是对整个行业巨大的打击。

　　再次，从信托公司自身素质考虑。有些信托公司本身就是做房地产出身的，经验丰富，从管理层素质到整体团队的人才结构都精熟房地产业务。但很多公司却不具备这方面的基本素质。目前房地产信托成了与信贷资产证券化和

企业年金并列的支撑信托公司发展的“三驾马车”之一，各公司对房地产信托业务趋之若骛，几乎是一拥而上，这必然隐藏着巨大的风险。统计资料显示：2005年1至8月，国内信托业共发行了249个集合资金信托产品，发行规模232.5亿元，其中房地产信托61个，资金规模70.2亿元，证券投资类信托产品26个，资金规模10.5亿元，以上两类产品的发行数量和规模占全部信托产品的比率分别为34.9%和34.7%。虽然风险是单一项目和公司的，但对于信誉的打击却是全行业的。

　　“此次银监会出台的‘212号文’对于信托行业至少有两点好处：一是‘212号文’等于将央行的121号文件在信托行业内重复了一遍，这样使得银监会与央行的政策、与国家的宏观调控政策统一了起来。政出一门有利于政策的和谐统一。另外，‘212号文’加强了对信托公司房地产信托业务的规范，这对信托公司控制风险，保证信托行业整体的稳定健康发展极为有利。但是，作为管理部门，也不能只堵不放。仅仅简单地说什么不能做是不够的，还应该告诉信托公司什么能做，并为他们创造条件。目前急需要做的事情就是利用政策引导和鼓励房地产信托基金。”姚海星说。

　　其实，信托行业热衷房地产信托自有其理。政策的不完善导致信托公司的很多业务无法展开；游戏规则的不统一和竞争的无序所导致的信托公司的生存危机……所有这些致使信托公司只能在夹缝中生存。按照一些信托业内人士的说法，相对于其他信托业务而言，房地产信托业务即使做失败了至少还有房子有地，风险控制更容易些。但是，有统计表明，目前的房地产信托80%以上是贷款信托，实际上这是银行业务的简单模仿，并未真正发挥出信托的优势。

　　规范并不能简单理解为“利空”，相反，它应该是对规范对象行为的正确引导，是有利于其长远发展的“利好”。按照这一思路去理解、去进行房地产信托的产品创新，房地产信托就可以成为信托公司的“长线业务”。