剑指房地产银监会再推信托监管

　　银监会严令今后新发行的房地产信托，必须同时满足以下三个条件：一是自有资金在35%以上，二是“四证”齐全，三是必须是二级以上的房地产开发商

　　121号文件要求开发商自有资金30%以上，而通知将比例提高了5%，再加上对于二级以上资质的要求。从这些要求来看，目前从信托公司融资的条件要高于银行。孙飞认为：“这表示开发商融资渠道愈发窄了。”

　　本报记者许慧颖发自北京

　　央行的121号文件让许多开发商转投信托公司，而上周一份被称为银监会212号文件的通知几乎斩断了开发商这一融资渠道。同时，银监会在通知中要求各地银监局密切关注存量的房产信托存在的风险，确定风险止损点，并加强非现场监管。

　　这份通知全称为《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(下称“通知”)，通知中银监会严令今后新发行的房地产信托，必须同时满足以下三个条件：一是自有资金在35%以上，二是“四证”齐全，三是必须是二级以上的房地产开发商。在新一轮的宏观调控仍未松懈之时，出台这样的规定无疑为开发商融资再上一道“紧箍”。严控房地产金融风险

　　很明显，银监会的212号文件比起央行的121号文件来有过之而无不及。

　　而这与早前银监会颁布的《房地产信托业务管理暂行办法》(下称《办法》)征求意见稿的表述完全相左，根据意见稿“四证”不全也可能融到资。银监会此时发此通知的用意何在？

　　通知指出：截至今年5月，已有部分到期信托计划未能到期清算，其中，房地产信托占比高达61%。“这表明银监会已经开始关注房地产信托的金融风险。”经济学家孙飞博士透露，通知指向房地产信托的风险，特别是集合类信托。

　　早在7月底，央行副行长吴晓灵也曾公开预警房地产信托风险：“委托人承担所有房地产信托风险”，房地产信托大多做成了负债类产品，所以“这是要引起注意的”。

　　有公开资料统计，2005年1~8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。但上半年宏观调控，引发相当数量的项目成交惨淡，导致开发商资金回笼困难，有些甚至资金链断裂。这就有可能造成信托计划到期仍无法兑付或延期兑付，使房地产信托风险显现。

　　即使不出现上半年的宏观调控，由于房地产项目本身具有的不确定性，信托投资的收益又来自信托财产所投资的项目，因而项目本身的收益则带有很大的不确定性。一位信托公司经济师也认为，这就决定了房地产信托的风险主要来自于项目本身的风险。

　　此外，为了让房地产信托的金融风险能够被真实地反映出来，银监会还在《通知》中表示，禁止信托公司用展期、自有资金、关联公司垫付以及发新信托计划等方式，填补到期无法按时兑付的信托计划。开发商融资之困

　　121号文件要求开发商自有资金30%以上，而通知将比例提高了5%，再加上对于二级以上资质的要求。从这些要求来看，目前从信托公司融资的条件要高于银行。孙飞认为：“这表示开发商融资渠道愈发窄了。”

　　121文件的出台，打破了一些开发商“空手套白狼”的美梦。同时也催生了房地产信托热。虽然向信托公司贷款成本(10%~15%)高于银行，但在没有银行诸多限制的情况之下，很多项目还是选择了信托公司。

　　某信托公司高层表示，北京当时的情况很热闹，北国投曾推出一系列经济适用房信托。到2004年底，房地产信托计划发行额达到了111.74亿元，比2003年基本上翻了一番。

　　今年上半年，根据用益信托工作室的统计，平均月度发售房地产信托7个，资金额8.6亿元。第二季度平均月度房地产信托总额达到了10亿元以上，其中，宏观调控最严厉的5月，房地产资金信托出现“井喷”，总额超过了15亿元以上。

　　某地产公司曾同时推出2个项目的信托，其总经理的说法很是坦率：“虽然有200份的限制，但总比贷不到的好，更重要的是可以解燃眉之急。”

　　近来，随着银行发出有可能松动开发贷款和发放个贷的信号，一些开发商又转而投向银行。7月份，用益信托工作室的数据显示整个信托业公开发售5个房地产资金信托产品，发行规模仅4.6亿元。

　　信托贷款最大的好处是机制灵活，融资时间成本低。银行一般仅审贷的时间最少都在1个月以上，而房地产信托为1个亿左右的项目募集资金通常不超过1周的时间。两者的利率差异也是吸引开发商的重要因素。房地产市场重新洗牌？

　　信托公司损失部分业务将是肯定的。光是自有资金提高5%已经令开发商犯难。二级以上的资质更会把一部分开发商企业挡在门外。

　　据了解，目前具有二级以上资质的开发商并不多。特别是一些中小城市，可能只有一两个开发企业具有二级资质。因此孙飞认为，房地产市场可能面临新一轮的洗牌。

　　而一些开发商的观点不尽相同。首创集团董事长刘晓光表示，通知对中小企业影响很大，但对首创这样的企业谈不上有影响。来自北国投的消息显示，目前与万科、天鸿都有信托计划在研究中。

　　也有开发商认为信托公司原来挑选项目的条件本来就很严格，因此不会造成“洗牌”这么大的影响。该开发商的信托计划由于项目本身原因在5月份遭到拒绝。

　　但有不少开发商表示这种情况下，还是倾向于银行贷款。无论如何，通知对于融资难的开发商来说无异于雪上加霜。

　　孙飞指出：“未来的融资渠道不能是银行一行独大，随着金融体系的完善，应该有更多的融资渠道。”特别是到2006年中国金融业全面开放的时候，会出现更多的金融工具和金融产品。

　　当然，建立完善多元化的金融体系才能更有效地防范金融风险。

　　记者手记

　　木桶与开发商

　　许慧颖

　　当业内人士纷纷期待《房地产信托管理暂行办法》(下称《办法》)征求意见稿出台的时候，银监会的212号文件也许令办法中途搁置，进而夭折。

　　去年10月《办法》意见稿出台时，很多业内人士惊呼“房地产信托的春天来了”！本来今年的房地产信托形势也很被看好，京城某知名代理行年初就曾预计今年房地产信托发行额将达到200亿元。

　　《办法》当时的定位是与121号文件形成互补的关系，一位参与过讨论制定人士表示。212号文件把这种设想打破了。这位表达惋惜情绪的人士当然是从信托公司角度出发，对损失业务的无奈。但市场体系的完善将是对房地产市场和最大多数购房者的爱护。

　　在木桶原理中，只要有一块木板比其他短、有缺陷，水就会流出来，就装不住太多。这木桶就像是房地产市场规则，而开发商就是桶里的水，哪里的木板不够长就往哪里去，哪里有空白就利用哪里。在对房地产宏观调控的大环境下，银监会加入其中，有益于短板补齐。

　　对于房地产市场的调控，金融体系是重要一环。开发商从之前空手套白狼发展到今天的规模开发都有赖于金融体系的不断完善。而这还是远远不够的。

　　记者在采访中始终无法了解到未结清的61%房地产信托计划的具体金额。但应该不会少，否则银监会也不会重拳出击。

　　相对于房地产的市场化进程，国内房地产

资本市场特别是房地产金融市场已经明显落后，没有跟上

房地产业前进的步伐。而房地产业又是典型的资金密集型行业，对金融系统有依赖性。由于金融体制的不健全，银行业长期处于高度垄断地位，这一方面使金融行业面临较大的系统性风险，另一方面也给房地产业的发展带来了掣肘。

　　2006年中国金融市场将全面开放，这对国内金融市场是一个挑战。经济学家孙飞认为，目前中国的金融业资产总共是30万亿元，而其中商业银行资产就占了28万亿元，信托、保险、

证券所有的非银行金融机构(包括租赁公司、财务公司)，它们的金融资产加起来才2万多亿元，不到商业银行的1/10。这么一来，中国银行业的系统性风险就特别大。在这种情况下，必须加快金融市场的改革。