调控新政能否刹住“地王”风

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　　调控新政能否刹住“地王”风

　　文/本刊记者 甄爱军

　　在新一轮调控中，除了我们所关注的“限购”、“限贷”政策外，对土地市场的调控也成为重中之重。预计未来住宅土地市场“地王”频出现象将会得到缓解，这有利于稳定市场预期。

　　调控剑指土地市场

　　在这一轮调控中，对于土地市场调控的调控也是其中一个重要组成部分。

　　近日，北京市规划国土委发布关于4宗地块的国有建设用地使用权出让补充公告，明确了海淀区永丰产业基地和大兴黄村共4宗地块未来销售商品房的价格。根据补充公告，海淀区永丰产业基地3宗地块平均销售限价为53400元/平方米，最高销售限价为56100/平方米；大兴区黄村镇的地块，平均销售限价为55800/平方米，最高销售限价为58500/平方米。据了解，这4幅地块采用“竞地价、限房价”方式出让，此举在锁定地价、房价的同时，也对稳定市场预期起到了重要作用。

　　其实，北京并不是唯一一个对土地市场进行调控的城市。梳理国庆节前后各地出台的政策发现，虽然大多数城市都是采取“限购”和“限贷”政策，但不可否认的是，对于土地市场的调控是此次调控的重中之重。

　　土地市场为何会被戴上“紧箍咒”？专家认为地价的快速上涨，对楼市预期产生了极大负面影响。易居中国执行总裁丁祖昱分析指出，今年以来，全国部分城市房价非理性上涨，其中很大一部分因素是土地价格攀升所致，每一块地王诞生都带动了周边房价快速上涨，其中部分城市楼面价上涨幅度甚至已经超过房价上升速度。因此，在地价、房价的轮动上涨之下，控制地价也成为了这一次调控的重要目标。

　　据了解，其实早在二季度，就已经有城市开始对土地市场实施干预。如苏州最早开始实行土地拍卖“熔断”机制，要求对挂牌地块设置最高报价，对报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。此后，苏州、南京对“熔断”机制实行升级。而在国庆节前后接连出台的调控政策中，几乎所有城市都提出要严控土地市场，只是相关细则不尽相同而已（具体见附表）。

　　表 部分地区关于土地市场调控内容

　　省份或城市 日期 主要内容 福建 10月21日 溢价率超过一定比例，采取“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”等方式出让土地 上海 10月8日 进一步加强商品住房用地交易资金来源监管 珠海 10月6日 提高竞买土地保证金的比例，土地溢价率超过一定比例竞配人才住房或公共租赁住房面积 厦门 10月5日 竞价达到一定限度时，该地块所建商品住房必须以现房形式销售 深圳 10月4日 提高保证金比例 合肥 10月2日 暂停已取得自今年1月1日以来超过居住用地供应总量20%房企在市区等区域的竞拍资格 无锡 10月2日 制定最高限价，超过后现场摇号，同时须现房销售 北京 9月30日 试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨 郑州 9月26日 溢价率超过50%后采取“限地价、竞房价”措施，房价低者得 杭州 9月14日 溢价率超过100%，一个月内付清土地出让金；超过120%，现房销售；超过150%，配建养老设施面积 苏州 8月11日 竞拍价超过最高限价时，转为“一次报价出让方式”竞拍 南京 8月11日 竞拍价超过最高限价时，转为摇号方式 根据公开资料整理

　　调控效应逐渐释放

　　虽然土地市场并未因为调控措施的实施而立马降温，但有迹象表明，针对土地市场的调控措施在开始发挥作用。

　　从目前来看，楼板价上升趋势仍未改变。根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，最近一周（2016年10月24日至30日，）监测的40个主要城市中，部分热点城市由于楼板价持续走高，导致溢价率仍处于高位。如近期土地供应量较大的天津，住宅用地楼板均价达到31929元/平方米，同比大涨493%，合肥住宅用地楼板均价达到了9023元/平方米，同比上涨170%。

　　在10月中旬，部分城市土地市场仍存高溢价成交现象。如在10月中旬，天津静海区团泊新城西区地块溢价率高达297%，此外，天津西青区赛达大道北侧两幅地块溢价率也分别达到99%和107%，此外，长沙和成都也分别出现了溢价率达到200%左右成交地块。

　　当然，也有部分热点城市出现了低溢价水平成交的现象。如此前“地王”频现的北京和苏州，在10月中旬成交的两幅地块，溢价率分别为40%和34%，相较之前已经理性了不少。此外，作为一线城市的广州，在10月份便鲜见高溢价成交的现象。

　　专家预计，未来“地王”现象有望得到遏制。同策咨询研究部总监张宏伟表示，从短期来看，要为土地市场降温，四季度重点是防“地王”。从诸多城市政策面可以看出，四季度将通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面，防止“地王”现象的再现。

　　有专家表示，对于核心二线城市来讲，比如苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等，想方设法增加土地供应将成为今后一段时间内“稳定楼市”的主要措施。从这些核心城市的动作来看，采取“撤县并区”等措施拉大城市框架成为增加土地供应的前提。此外，盘活存量用地，推进商转住等措施增加市场供应也将逐步实施。

　　现有“地王”怎么办

　　那么之前已经面世的“地王”项目将何去何从？

　　专家坦言，寄希望房价继续大幅上涨而实现收益的“地王”项目，在未来有可能会遭遇滑铁卢。张宏伟表示，由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，去年下半年至今已经出让的“地王”项目如果打算2017年入市，那么也就意味着这些项目很难通过房价上涨获得收益。

　　同时，如果考虑到“限房价”措施造成的影响，部分“地王”项目更是雪上加霜。记者注意到，部分城市如厦门的土地新政带有“限房价”条款，同时还要求现房销售，延长了开发节奏，这对房企的资金实力以及项目开发能力提出了更高的要求，稍一不慎，便不得不为先前的冲动买单。张宏伟说：“前期房企制造的‘地王’或许被套牢，这时也只能用一句话形容那些激进的房企，自己拿的‘地王’，含泪也要开发完！”

　　为何如此？业内人士分析指出，以土地成本占房价比例为50%的一般水平估算，当前近半“地王”项目楼板价与在售项目销售价大致持平，未来售价至少需要翻番才能实现盈利。但考虑到当前房价水平高企，且新一轮调控的到来相当于踩下了房价大涨的“急刹车”，因此对于部分“地王”项目来说，以“时间换空间”的操作模式压力可想而知。