海外置业渐成气候

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　　海外置业渐成气候

　　随着金融流通领域的无远弗屈，原本属于“在地市场”的房地产也悄无声息地成为世界商品，“海纳百川”式地吸引着来自四面八方的国际买家。

　　近期在短短两周时间内，我完成了柬埔寨与马来西亚的房地产考察，可谓“马不停蹄”。“幸运”地暂时脱离楼市调控的纷扰与混沌，畅快呼吸了几口东南亚的新鲜空气。

　　房地产已成为国际流通商品

　　柬埔寨之行，是接受企业委托组织，邀约有意向的投资人前往考察当地经营环境与购置房产。一行20余人，收获颇丰。

　　马来西亚之行，亦是接受企业委托组织，邀约上海与广州之主流媒体记者与编辑，实地了解吉隆坡与马六甲的房产、教育、医疗等资源优势。同样一行20余人，收获颇丰。

　　于是既有人咨询我对海外房产走势的看法，也有人“大惊失色”地表示一向看多国内房产的蔡老师竟然丧失信心了，可见楼市危殆……让我啼笑皆非，毕竟近两年应邀参与各类型海外房产推广活动已不知凡几。

　　尤其需要表达的是，作为房地产专业研究人员，我接触、探索海外房产的发展至少超过25年！这在全球化已成为现实的当下，显得更为重要，而这与我对国内房产前景的看好与否，是不存在关联性的。况且互联网科技日新月异，随着金融流通领域的无远弗屈，原本属于“在地市场”的房地产也悄无声息地成为世界商品，“海纳百川”式地吸引着来自四面八方的国际买家。

　　货币现象不足以造就超级繁荣

　　以上海为首的一线城市便曾经自2005年“汇改”启动开始，在强大的人民币升值预期及对城市发展信心的助推之下，成功吸引国外、境外、省外人士蜂拥进入买房，赚取房价与汇率之涨幅，及利用地区利率差异的优势，创造巨大财富。只不过现在的情况刚好相反罢了。

　　人民币历经10年、30%的升值，于2014年1月以6.0930见顶之后下挫，截至11月1日已回贬至6.7901。于是原本“内贬外升”的币值陷入“内贬外也贬”的窘境，导致愈来愈多的中产以上族群因担心通货膨胀、财富缩水而“罹患”了“富人焦虑症”。此乃中央推行货币宽松政策之后，买气从2015年第二季一路延烧至今（2016）年第三季，造就一二线楼市非理性繁荣的本质原因。

　　许多人以为近两年的荣景是纯粹的“货币现象”，在我看来此观点至少是不够全面的。

　　资本转战海外是逐利之必然

　　正所谓“一个巴掌拍不响”，当“货币宽松”遇上的是“跌入谷底的需求”，无异“热脸贴冷屁股”，起不了多大作用。如同从2014年下半年开始的救市措施对库存严重的三四线城市的房地产去化并未发挥明显“疗效”，是同一个道理。

　　当然，并非所有货币都进入了国内一二线城市，其中仍有相当比例的资金基于人民币走贬趋势、经商、移民、子女教育、医疗、养老、休闲等不同目的与原因转战海外，由于金额相当庞大，从而拉开“中国资本，全球配置”之大幕。

　　在我看来，这正是我于2005年所提出之“三外人士赚三差”——国外、境外、省外人士赚房（价）差、汇（率）差、利（率）差的反方向操作。

　　移民决定要谨慎

　　即使大方向肯定是正确的，我仍要呼吁与强调，不论你是本着什么考虑与理由，购置海外房产仍是一件必须慎之又慎的决定，终究国内与海外房产的状况天差地别，尤其是以移民为目的之购房，更要缜密思索自己的决定是否符合实际。

　　至于网上曾经流传一位高级白领为了卖方跳价没买到500万元学区房，愤而决定移民美国的告白信，我看不足采信，纯属“真实的情节，瞎掰的故事”，根本是混搭、跨界而成之移民公司的宣传软文，放到今天可是触犯广告法的。