楼王迭出的幕后机密

　　楼王迭出的幕后机密

　　最近楼市的火热并没有消退，不过这次北上广深暂且“退居二线”，以南京、合肥为代表的部分二线城市异军突起。

　　祖国大地的楼市真可谓东方不亮西方亮，就跟游戏厅里打田鼠那个游戏一样，好不容易把一线城市暴涨的气焰扑灭，二线城市又紧随其后拿起接力棒。如果说，城市空间无法适应人口流入和住房需求，一线城市采取限购、限户型等措施迫不得已，那么，空间和土地并不存在供应瓶颈的二线城市，缘何逆顶层设计而让刚刚退出不久的“限购”、“限价”等行政干预再次归来？直接原因当然是近期二线城市房价和地价“高烧不退”，5月的百城房价数据显示，涨幅TOP10的清一色是二线城市，北上广深跌出前十，这种分化在过去从未出现。

　　二线城市土地市场更是火爆。相关地产报告显示，截至今年5月31日，共出现155宗高总价、高单价、高溢价“地王”，远高于2015年的95宗。其中，51宗溢价率在100%以上，80%的“地王”诞生在二线城市。被称为楼市“新四小龙”南京、苏州、合肥和厦门，成为今年“地王”出现最多的区域。

　　这其实就是一种市场自我强化的“示范效应”：高地价必然意味着未来的高房价，短期内会造成购房需求蜂拥入市，需求高涨在推升房价的同时，也强化了市场看好未来楼市的预期，造成房价和地价轮番上涨。这跟股市中牛市周期的上涨原理类似，股价上涨导致股民看好未来的上涨空间，而这种上涨预期又会反作用于当前的股价。现在热点二线城市月度成交量同比涨幅在150%~200%，房价和地价同创新高，如合肥房价已迈入史无前例的“万元时代”，比去年底上涨了44.2%，想想合肥的职工平均工资才多少钱。

　　在当前货币和经济运行形势下，限购作为权益之计有必要重启。居民需求狂热、“地王”不断，与高杠杆、货币宽松等有一定关系。目前，二线城市首套房贷首付比例仅两成，而利率水平已经降至历史低位。在“资产配置荒”背景下，居民加杠杆置业和投资的趋势难改。另外，资金明显涌入楼市。一季度，全国新增贷款4.61万亿元，创历史新高，近1/3投向了房地产，新增贷款比去年一季度增加9300亿元，近一半投向了住房按揭。同时，开发商资金非常充裕，银行给予大型房企的贷款利率甚至低于一年期存款利率，银行“赔本赚吆喝”必然导致贷款端需求猛增。

　　这就是楼王辈出的背后逻辑，但国家不可能坐视不管，一线城市房价高也就算了，二线城市再接力，无论从社会稳定和金融稳定方面来看，都不是管理层想看到的。如果房价能一直健康稳定上涨，国家根本不用管谁买房，买几套房，只管收税就好了，就像现在的大部分二三线城市，可结果却是一线及部分二线城市市场永远火热，其他地区却不断寒冷。上月去西北度假，发现整个西安市遍地都是新竣工和即将竣工的住宅楼盘，大家注意了，“遍地都是”，当时就想，城市的购买力要多么强大才能消化掉如此多的新楼盘，与本地人交流后得知，西安的房价在三年左右时间里几乎没怎么上涨。沈阳也面临同样的问题，与同学吃饭时得知，他四年前在沈阳买了一套房，现在房价依然在原地踏步。

　　从以上分析可以看出，二线城市居民并没有足够的购买力支撑如此高的房价。可一旦房价由升转跌，那可不是股市一两年熊市熬过去的事儿了，可能要面临整个房地产市场的长期逆转。国家也许最害怕的就是那个时点的到来。

　　因此，在经济不景气，国家政策不支持的大环境下，再追高买入二线城市房产，请三思。