文/申夷

　　商战大片中频现的并购大战正在中国的房地产业中上演着一出又一出真实的精彩戏码。中国房地产并购基金的发展已骤然加速、起步狂奔。

　　纵观全球的并购基金市场，房地产并购基金始终扮演着领跑者的角色，用风生水起来形容当下房地产并购基金的发展势头并不为过。当房地产行业经历并购整合后，当开发商之间进入大鱼吃小鱼阶段时，房地产并购基金无疑将乘势崛起，让人刮目相看。

　　进入高速发展期

　　近期房地产形势走好及市场的深度调控，房地产并购成为国内并购市场最热门的话题。房地产并购基金也随之发力，并借机取代银行贷款和房地产信托两大融资渠道，谋求取得并购市场中的先机。

　　房地产并购浪潮需要巨大的资金供应。从2010年房地产调控以来，传统的融资渠道因政策原因无法提供足量的资金，房地产并购基金，可利用其作的灵活性，在特殊时期集合社会各类资金收购陷入危机的不良资产，并通过短时间持有不良资产择机出售的方式，使投资人获益并实现双赢。如德信资本与光耀东方集团合作研发的房地产并购基金，配合光耀东方集团的并购行动，以收购和发展城市核心区域的价值被低估商业物业和停建商业物业为目标。由此可见，房地产行业的生存环境迫使行业不断进行整合，这既是房地产业并购的机会，也是房地产并购基金涉猎的机会。在目前房地产并购金融配套环境尚不完善之时，唯有房地产并购基金能够为房企并购提供资金支持，这是房地产基金参与行业并购的最佳时机并有机会成为主角。

　　探底回升促并购

　　随着城市化进程的不断推进及房地产发展的日趋成熟，在房地产调控的深度博弈期，房地产金融一跃而起，有星火燎原之势，部分投资者在需求上有了一定的回升。同时，市场回暖造成了资产价格的上涨，对于供给方也是好消息，部分资产持有者由于对未来缺乏肯定的判断，抱着落袋为安的心态出售资产，供需的相互作用促成了并购交易数量的上升。对于部分开发商而言，相对于今后的预期，现在的房地产价格仍十分诱人，也必须抓住这一时机大举购入资产。

　　目前成立的房地产并购基金已出现几种类型。一种是有金融背景的基金，如大型国有资产管理公司、信托等背景。另一种是大型房企为背景，有着很好的专业能力和经验，如金地集团的稳盛投资。第三种是房地产开发企业与房地产基金管理公司共同设立的房地产并购基金，可分别吸收两者在房地产开发运作经验和资本运作上的经验。还有一种则是金融背景和房地产开发企业共同设立房地产并购基金，也是结合了两者在各自领域的优势。房地产并购基金在我国目前仍属于初级阶段，在法律、机制、税费、资金渠道源、退出机制上还需逐步完善并健全，还应从规范基金运作的监管政策、拓展并购基金的资金来源、优化创新并购基金投资方式、完善并购基金的退出渠道，加强并购基金自身建设等几个方面去发展并逐步完善。

　　多重功能的发展

　　随着房地产开发企业整体格局的不断转变，未来房地产并购市场的竞争将更为激烈，或将进入爆炸性阶段。

　　房地产并购基金具有融资与管理两大功能，在初期，应以被动式房地产并购基金为主，首先满足房地产并购市场庞大的资金需求。之后，部分被动式房地产并购基金可以向主动式房地产并购基金进行转化，使房地产并购基金能依托其管理团队的专业能力，更好地实现资源的优化配置，为投资人赢得更高的回报。在房地产并购基金的内部治理与运作中，要特别强调风险防范的重要性。房地产并购基金可在其内部成立风险防范委员会并事先总结制定项目筛选的风险标准以及投后管理的标准程，通过内部流程把控风险。在房地产并购基金的项目交易中，即使采用收购上层公司的做法，也要特别注意维护原股东的优先购买权，避免出现类似于复星、SOHO、证大与绿城就外滩 8-1地块的并购纠纷。