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山东信托博海建设信托计划投资点评

http://www.sina.com.cn  2012年09月21日 16:21  新浪财经微博

  新浪仓石研究中心(010-62675061)

  一、产品信息

山东信托-博海建设集合资金信托计划产品信息
信托名称: 山东信托-博海建设集合资金信托计划
信托计划目的: 向青岛博海建设集团发放流动资金贷款,主要用于补充企业营运资金。
信托期限: 2年,18个月可提前结束
预期年化收益率: 100万份≤认购金额<300万元,9%/年; 300万份≤认购金额,9.5%/年。
付息方式 按年分配
计划规模: 1.8亿元
参与起点: 100万
推介日期 2012年9月20日起
咨询电话 010-62675061

  二、产品点评

  综合评价:★★★☆

  流动资金贷款模式,结构简单;贷款人资产状况良好,但融资额较高;在建工程抵押抵押率较低,第三方担保实力雄厚,双重担保。

  1、交易对手分析

  青岛博海建设集团有限公司,其前身为青岛建设集团001工程公司,1998年6月改制组建青岛零零一工程有限公司,2002年12月更名为青岛建设集团零零一工程有限公司,2011年1月更名为青岛博海建设集团有限公司,公司目前注册资本2亿元,全部到位。博海建设是房屋建筑施工总承包壹级资质企业,另外,企业资信良好,是全国守合同重信用单位,青岛市A级纳税企业、工商免检单位、银行信用最佳企业、劳动和社会保障A级诚信单位。企业拥有本科以上学历700余人,超过总人数的50%;拥有中、高级以上职称人员300余人。公司技术中心为“青岛市级技术中心”,获得多项省部级技术研究成果,技术水平也较为先进。

  博海建设最近4年的销售收入分别为6.95亿元、8.77亿元、9.52亿元、16.57亿元,利润总额分别为0.21亿元、0.23亿元、0.24亿元、0.73亿元,高于建筑行业平均水平。截止2011年12月底,博海建设集团总资产101,022万元、总负债67,269万元,净资产33,754万元,资产负债率为66.59%,其中流动资产79,412万元,流动负债67,269万元,流动比率118.05%。当年实现营业收入165,675万元,净利润6,699万元,经营活动产生流入现金186,962万元,各项经营指标稳步增长。

  2、项目抵押/质押

  在建工程抵押:高密博海置业有限公司分别以其开发的面积约为22000平方米住宅在建工程和面积为36000平方米写字楼在建工程为博海建设此次融资提供抵押担保,以上抵押物评估价值总计约为5亿元,抵押率约为35%。若项目成立前因抵押物销售造成抵押物减少,将相应减少贷款金额,保证不提高该项目抵押率。

  3、其它保障措施

  (1)青建集团股份有限公司为该借款提供无限连带责任担保;

  (2)博海建设法定代表人袁红军为该借款提供无限连带责任担保;

  (3)资金提前归集:借款人于每自然月的20日以保证金归还部分贷款本金,但保证金金额低于 500万元的,则继续作为保证金,不计入借款人当月的还本金额。就第一笔贷款而言,自信托计划成立日起满6个月之日,借款人累计归还第一笔贷款本金金额不得低于第一笔贷款本金总额的20%;自信托计划成立日起满12个月之日,借款人累计归还第一笔贷款本金金额不得低于第一笔贷款本金总额的40%。就第二笔贷款而言,自其实际放款日起满6个月之日,借款人累计归还第二笔贷款本金金额不得低于第二笔贷款本金总额的20%;自其实际放款日起满12个月之日,借款人累计归还第二笔贷款本金金额不得低于第二笔贷款本金总额的40%。

  4、担保人分析

  青建集团(青建集团股份公司)成立于1952年,主要从事国内外工程项目建设与投资、地产开发、资本运营、物流等业务,注册资本3亿元。

  青建集团是全国首批通过房屋总承包特级资质重新就位的15家企业之一,曾入选“中国企业500强”,经中国经济网查询,2011年排名第333位;连续8年入选“中国承包商60强”,2011年排名第25位;连续6年入选“ENR全球最大225强国际承包商”,2011年排名第127位;2005年获得“全国质量管理奖”,是第三家获奖的建筑企业。

  青建集团资信良好,获评“全国守合同重信用企业”、“全国建筑业AAA级信用企业”、商务部首批“中国信用示范单位”、中国对外承包工程商会“AAA级对外承包工程企业”和“AAA级对外劳务合作企业”;是中国建设银行、中国农业银行等多家银行AAA级信用等级企业。

  5、抵押物介绍

  高密博海置业有限公司分别以其开发的青建·橄榄树项目面积共为39647平方米住宅在建工程和高密市高新技术创业服务中心科技研发孵化区项目面积为36752平方米写字楼在建工程为博海建设此次借款提供抵押担保。

  青建•橄榄树项目位于高密经济技术开发区文体中心的核心位置,西侧紧邻体育场、体育馆主要道路,东临胶河,距高密市政府广场不到300米。项目总占地约26783平米,总建筑面积39647平米,全部采用框架结构。共建有22个多层楼座,一栋住宅配套楼。该抵押物经市场法和假设开发法结合方式评估,价值为235883412.38元。

  高密市高新技术创业服务中心科技研发孵化区项目位于高密市新行政中心核心地段,康成大街南、密州街以北,西靠国家电网(微博),东临政府广场,与高密市文体中心相对。规划设计为商业和写字楼。项目占地15997平米,总建筑面积36752平方米,由主楼17层、附楼9层组成。现已全部办理房屋预售许可。该抵押物经假设开发法和收益法结合方式评估,价值为264731163.91元。

  6、受托人介绍

  山东省国际信托有限公司是于1988年2月经中国人民银行和山东省人民政府批准设立的非银行金融机构。自成立以来,公司充分发挥金融与投资双重职能,在诸多业务领域进行了卓有成效的探索,现已发展成为以管理省基建基金、资金信托、财产信托、投资银行、融资租赁、资产管理、证券投资基金为主要业务的金融公司。

  公司成立之初为省政府出资的国有独资公司。2002年8月进行了增资改制,变更为有限责任公司,注册资本由11亿元增至12.8亿元。2007年8月,经中国银监会批准,公司名称变更为山东省国际信托有限公司,公司股东包括山东省鲁信投资控股集团有限公司、山东省高新技术投资有限公司、山东黄金集团有限公司、济南市能源投资有限责任公司、潍坊市投资公司等5家单位。在2004年11月召开的中国信托业协会首届会员大会上,公司当选为协会理事单位。

评价项目 评价要素 评价结果
融资方净资产 2011年年末净资产33,754万元 ★★★
盈利能力 近四年利润总额分别为0.21亿元、0.23亿元、0.24亿元、0.73亿元 ★★★
审计、评估 信息未公开 --
发行规模 1.8亿 ★★★
抵押率 35% ★★★★
质押率 无质押 --
担保方实力 全国建筑业AAA级信用企业,未公开财务状况 --
流动性 2年 ★★★
收益率 9~9.5%,起点略低于8月份以来成立的2年期债权信托平均收益9.31% ★★★
收益分配 按年分配,优于到期分配 ★★★
发行机构 山东信托运营规范、未出现过兑付问题 ★★★

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