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　　一、 信托简介

　　二、 信托点评

　　综合评价：★★★☆    期限2年，最低金额预期收益9.5%，半年付息一次。项目投向郑州国家动漫基地建设，还款也主要依赖此项目出售。项目抵押率低、融资方实际控制人为项目到期回购担负个人连带责任。

　　1、 交易对手分析

　　郑州仟禧置业有限公司成立于2000年，注册资本4000万元。2009-2011三年公司的资产总额分别为19013.06万元、25406.3万元、51365.32万元，资产规模增长迅速，2012年6月末资产总额增长至72059.27万元。同时，截至2012年6月份，所有者权益为41457.41万元。2011年公司的营业收入为36103.30万元，较2010年增长382.89%。2012年6月的资产负债率为42.47%，低于行业平均水平。

　　2、 还款来源分析

　　国家动漫产业发展基地(河南基地)自获得预售证开始，目前已经销售117套，自取得预售证开始到2012年二季度已实现销售收入5,478万元。根据实地调研，预计本项目的销售价格平均在8000元/m2，保守估计项目总销售额为约12.1亿元，其中抵押物对应销售额预计超过95,984.94万元。根据销售面积、销售价格对销售收入的敏感性分析显示(如下表)，本项目抗风险能力很强，信托资金本益覆盖有保障。

　　压力测试：销售面积、销售价格对销售收入影响的敏感性分析(单位：万元)

压力测试表

　　3、 增信措施分析

　　A、土地抵押。仟禧置业以其持有的评估价值人民币约6.3亿元的郑州国家动漫基地项目在建工程及土地作为上述项目收益权到期回购的抵押担保，本金抵押率约44.4%。

　　B、股权质押。仟禧置业全部股东提供其持有的仟禧置业100%股权质押给受托人。

　　C、个人连带责任担保。仟禧置业实际控制人姜鹏程夫妇为上述项目收益权到期回购提供无限连带责任保证担保。

　　D、第三方监管。国民信托、仟禧置业、北京仁达房地产评估有限公司(以下简称仁达评估)三方签订项目监管协议，聘请仁达评估作为专家顾问协助国民信托对该项目后期建设的工程进度、工程造价及其资金支出的匹配程度等进行监管。

　　E、资金监管。国民信托、中国银行郑州陇西支行、仟禧置业三方签订监管协议，设立资金监管账户，用于信托计划资金专项使用和项目销售还款的监管；并在信托到期前6个月开始进行资金归集管理。

　　F、政策扶持。1)郑州高新区政府设立动漫创意产业发展专项资金，2010年至2014年区财政每年安排3,000万元扶持动漫产业园发展。2)入驻基地的动漫企业缴纳的营业税、企业所得税、个人所得税总额形成的区财政留成部分，3年内按50%的额度奖励给基地纳税企业；3)对经郑州高新区动漫创意领导小组认定的动漫创意企业在基地内购置的自用办公用房，按建筑面积800元/平方米的标准给予奖励。

　　项目要素评价：

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