楼市供需双向松绑 一线城市加速回暖

　　本报记者 张晓玲 深圳报道

　　在市场多日的等待中，央行[微博]二套房贷新政终于出炉，商贷首付最低降至4成；此外，二手房营业税也大幅调整，由5年免税改至2年。

　　“没有想到，这对市场来说确实是好消息。”3月30日，接受21世纪经济报道记者采访的多位开发商、中介人士均表示，此前已有二套房贷降低的预期，市场看多的情绪已在酝酿；政策出台后，接下来的市场尤其是一线城市将会出现加速回暖，但三四线城市去库存仍比较困难。

　　供需双向松绑

　　从央行、住建部、财政部、国税总局等文件内容来看，此轮楼市政策调整，主要针对改善型需求，包括二套房首付降至4成，以及二手房营业税调整等。

　　地产、中介人士普遍认为，降低二套房首付，将增加有意购置改善房的购房者加杠杆的能力，促其积极入市；而个人购买普通住房对外销售免征营业税的年限由5年改为2年，将盘活市场流动性，减少交易费用。

　　这可以说是自限购限贷以来较有力度的一次政策放松。纵观今年的两会及总理记者会，有关房地产调控的信息核心是，对自住及改善型需求的支持，而其中改善型需求是首次提出。

　　但限贷政策对此构成了障碍。现行二套房贷政策是在2010年4月17日“国十条”规定二套房贷款首付款比例不得低于50%，暂停发放购买第三套及以上住房贷款的基础上，2011年新国八条，2013年新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，北上广深以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至七成。

　　而在此次央行政策出台前，住建部已经从供应角度支持楼市发展，去库存成为近两年的主旋律。据国家统计局数据，目前全国商品房库存量已超过6亿平米，创历史新高。

　　3月27日，国土部、住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，2015年住房供过于求的，要适当控制住房开发建设规模、进度；允许对不适应市场需求的住房户型做出调整；以及将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源等。

　　上述从供需两端的政策调整，是否能改变今年楼市的走向？

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，从需求端来看，降低二套房首付，以及营业税5年改2年的好处是：有利于首改人群降低资金成本入市，营业税免除后，最大的收益者是买房人，不用承担业主转嫁的营业税了，省了几万到几十万；至于业主会不会把免掉的营业税转到购房款中？胡景晖认为不会，因为在当前的市场关系中业主并没有这个涨价的底气。

　　而在供应端，北京中原地产首席分析师张大伟说，部分住房供过于求的中小城市比较依赖土地财政，控制规模将影响收入，很难做到；调整户型有一定的积极影响，特别是对一些过去盲目建设大户型的项目，可能会有改规的可能性，但整体来看，难度非常大。

　　一线加速回暖

　　尽管开发商和中介普遍感到振奋，但政策的效果，将可能只在部分城市实现。

　　其中最大的受益者是一线城市。深圳多个机构数据显示，由于供应量相对少，目前深圳楼市成交已全面回暖。尤其是二手房交易，有些热门房源甚至出现一天多次反价的现象。二手房价格已经从2014年9月的30233元/平方米一路攀升，现已突破33000元/平方米。

　　与此同时，新房价格也在节节攀升，如光明新区的楼盘，最高已摸到2万/平方米，创历史新高。不断上升的新房价格也没有阻止成交火爆，三月底开盘的多个楼盘销售率都在80%以上。

　　亚豪机构人士分析，降低首付比例，提高购房资金杠杆，有助于撬动更多住房消费。在目前国内商品房产能过剩的背景下，有助于缓解三、四线城市的高库存压力，对于一线城市来说，更成为拉动购房需求提升的利器。预计一线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温，三四线城市的楼市也将逐步回暖。

　　对于房企来说，一二线城市尤其是一线城市的市场将是避风港。综合多家机构数据，截至3月中旬，销售额排名前20的上市房企，在一二线城市拿地比例创历史纪录，占比高达92.5%，历史首次突破9成。其中在一线城市拿地高达62.5%，也是历史最高。

　　房企也纷纷表示回归一二线。在30日的业绩交流会上，远洋地产总裁李明指出，要全面退出三线城市，更关注一二线的旧城改造；恒大地产总裁夏海钧则介绍，恒大从2012年开始转向一二线，目前一二线城市土地储备占比46.88%，三四线占比53.11%。

　　亚豪机构人士指出，相比2008年的首付2成、利率7折，央行信贷政策还保留了一定的调整弹性空间；此外，在二手房政策上，本次税费调整并未涉及个人所得税这一二手房交易税负最重的税种，政府同样保留了一定的调整空间。