二套房首付、税收祭出“宽松组合拳”  房贷利率下行空间有限

　　导读

　　对于房贷新政提及的“利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，一家银行个金部负责人认为，目前银行贷存比高企，银行资金仍旧偏紧，而且面临净利润增速放缓的困境，实际利率下行空间有限。

　　本报记者 柳灯 周潇枭 北京报道

　　有关房地产的放松政策，在3月30日房地产股票的大涨中正式“落地”，宽松程度超出市场预期。

　　当日人民银行[微博]、住房城乡建设部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称“《房贷通知》”)，二套房最低首付比例由七成下降至四成。

　　同时，财政部下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税［2015］39号)(下称“《营业税通知》”)， 个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，全额征收营业税，此前规定为5年。

　　对于房贷新政提及的“利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，某国有大行个金部人士告诉21世纪经济报道记者，目前该行依据客户资质不同实行差别房贷利率，针对新政，原则上利率变化仍会与客户资质相关，会有所松动。

　　他认为，国有大行是市场风向标，如果大行降低利率，其他银行很可能会更低，“所以，我们不会轻易放开，尤其现在实体经济并不‘热’的情况下，利率下行会有限”。

　　新政的两种解读

　　3月30日午后，A股房地产板块全线大涨。市场传言，央行[微博]紧急通知媒体下午三点召开新闻发布会，可能与放松房地产政策相关。虽然一度传出央行否认的消息，但很快传言就被证实。

　　前述《房贷通知》最核心的政策有两条，第一，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　第二，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　对于此番二套房首付比例调整的背景，民生证券研究院执行院长管清友[微博]指出，2014年“9·30房贷新政”和“11·22降息”之后，房贷的“价”即房贷利率虽然开始下降，但“量”依然偏紧。全国整体销量仍未企稳，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

　　对于此次政策调整，中原地产首席分析师张大伟认为，“特别是首付比例降低到40%，公积金政策也调整为最低首付比例20%、二套房为30%，虽然有一定约束条件，但这种力度的松绑，将对市场带来巨大影响。”

　　他认为新政可以增加直接有效购买需求，整体市场成交量将在4月快速上涨。他还预计一二线城市二季度市场，将出现成交量较大幅度的的季度环比上涨，这或许将成为2014年来的成交高峰。

　　不过，市场上也有另一种解读。

　　民生证券管清友认为，政策对房地产市场的影响，短期压力缓解，长期压力不减。本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果。“房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，不要去接下落的刀。”

　　银行利率下降空间恐有限

　　为何市场如此关注二套房贷款政策？

　　张大伟解释，因为二套房贷款政策曾是2013年楼市收紧的标志政策，而今首付降至四成意味着政策方向的全面调整。信贷政策一直是楼市政策的核心，如果二套信贷松绑，他认为各地方政府将出台更积极的松绑政策。

　　但记者调查发现，此次新政后，银行的房贷政策或许并不乐观。

　　某国有大行个金部人士介绍，房贷有额度控制，但一般用不完，由于房贷赚钱效应较低，在惜贷背景下一般会被银行压缩额度。此次政策调整，整体政策利好二手房市场开拓，二手房贷款会増加。

　　另一家银行个金部负责人则表示，首套房、二套房的房贷政策会放松，应该不会再像之前“卡”得那么严。银行年初会设定一个总的房贷额度，也会根据情况变化。

　　此外对于房贷利率水平，银行人士并不乐观。

　　上述银行个金部负责人也表示，目前银行贷存比高企，银行资金仍旧偏紧，而且面临净利润增速放缓的困境，实际利率下行空间有限。

　　营业税螺旋：2年免税时代

　　房地产税收政策和金融政策同时调整，这是十几年来房地产政策调控的首次。两项政策同发，释放了强烈的信号——调控政策开始转向。

　　3月30日，财政部和国家税务总局[微博]下发通知，调整了个人住房转让营业税的政策：原来需满5年的普通住房免营业税的政策，调整为只需满2年。

　　部分买房者的税收负担将降低。上海市张先生告诉21世纪经济报道记者，去年他购买了一套四年半的二手房，报价400万，由于未满5年，需缴纳5%的营业税达20万元。

　　税收的减免作用很直接。深圳一位房产中介说，二手房交易涉及到营业税、个税、契税等，都需要在房屋过户时缴纳，类似“首付款”无法贷款，对购房者决策影响很大。

　　从5年到2年，这个转变不小。多位财税分析人士对21世纪经济报道表示，不动产不同于其他物品的投资，投资周期较长，持有2年就能免税转手，投资需求可能会放大。

　　据记者查阅往年调控政策，个人二手房交易缴纳的营业税是变动最频繁的税收政策——随着房地产行情的亢奋和低迷，这项政策在满5年和满2年免税间进行切换。

　　2005年，国务院发文要求加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度，个人住房销售时缴纳营业税首次出台，2005年免税的标准是普通住房满2年。2006年提高到需满5年。但到了2008年，这项政策又调整到2年。2009年，又恢复到5年。

　　2011年，营业税政策进行了微调。2009年不足5年的普通住房“差额缴纳营业税”的政策，变成2011年的“全额缴纳营业税”。

　　一位东部省份地税局负责人对记者表示，个人住房交易中有很多免税的政策，个人二手房交易产生的所有税收加总，在地方税收收入占比微乎其微。土地增值税、企业所得税、营业税、契税等才是大头。

　　至于免税政策对房价的影响，社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报道表示，房价主要由供需决定，税收只是起到一定调节作用。而且这项政策，并不像开征房地产税作用那么大。

　　对个人住房征收房产税，一直是悬在炒房人头上的一柄利剑。目前房地产税立法交由全国人大起草，属于未来税制改革的重点之一；但因开征还存在不少疑问待解，未来落地时间尚不可期。