楼市“组合拳”：支持改善性住房需求

　　二套房首付最低40%，营业税免征期限放宽至2年

　　李德尚玉 吴斯丹

　　昨日，楼市重磅“组合拳”出台。

　　当天下午，央行、住建部、银监会三部委联合发文下调二套房个贷首付比例。此后不久，财政部联合国[微博]税总局发文，放宽个人住房转让营业税免征期限。

　　就在本月的全国两会上，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　业内人士向《第一财经日报》记者表示，此次房贷政策调整是近年来力度较大的一次，也是“新常态”下的政策回归。前期，提高个人住房贷款首付比例，是为抑制市场过热。目前，我国房地产市场已从供不应求向供求相对平衡转变，进入减速换挡的新阶段，住房供求关系有所改变，二套房贷政策出现了一定的调整空间。

　　另有分析人士指出，继3月27日国土资源部、住房和城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构后，多个部门又密集发文出台楼市新政，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

　　支持改善性住房需求

　　房贷政策调整后，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例从60%调整为不低于40%；住房公积金方面，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例统一为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　此次政策主要下调了住房公积金和第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例，是落实今年政府工作报告提出的“支持自住和改善性住房需求”的重要举措。

　　中国银行国际金融研究所副所长宗良向《第一财经日报》记者介绍说，过去一套房首付最低30%，在实际操作中是30%到40%；二套房首付最低60%，但实际操作中可能达到60%~70%甚至更高。比较国际标准来说，是较为严格的，是市场极端情况下采取的一种措施。目前政策的调整让房地产市场回归常态，比较有利于市场化发展。

　　“总体上来讲，目的是支持、落实前一段政府工作报告，加强居民住房需求和改善性需求，具有一定的稳增长因素在里面。”宗良向记者表示，本次调整更重要的是，让房地产金融市场回归常态和本来面目。

　　而根据财政部、国税总局的通知，此次调整个人住房转卖营业税政策，最大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年，下调为购房满2年。

　　“此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300万元的二手房，购买两年后卖出可减免15万元的营业税，这有助于刺激改善性住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。

　　中国民生银行首席研究员温彬认为：“自去年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落，虽然去年9月30日已对房贷政策进行了调整，但鉴于二套房首付比例过高，依然限制了改善性需求的释放。”

　　温彬称，从国际上看，二套房最低40%的首付比例仍然是比较审慎的，可以防止投机性需求的膨胀。温彬认为，随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高，对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。目前我国房地产市场已从供不应求向供求基本平衡转变，前期为抑制房价过快上涨而采取的非常规房贷政策，也需要根据市场变化回归到常态。

　　金融机构将乐意参与贷款

　　本次政策调整并未涉及贷款利率调整，宗良表示：“从金融机构贷款利率来看，首套房贷款会根据具体状态，允许一定比例的利率优惠，按照‘八五折’‘九折’已经比较合适，房地产贷款总体还是商业银行比较好的资产，机构还是会参与。”

　　“房地产占整个贷款比重在20%左右，具体来看，个贷按揭增长比各项贷款增速要快一些。”宗良表示，本次政策向市场释放了信号：支持房地产市场平稳发展，国土部发文根据当地土地情况提供土地供应，房子若不符合市场需要可调整，供应或需求没有实现有机匹配，有些房价偏高，不符合市场需求，不希望大幅下跌，也不希望过度上涨，希望平稳可持续地发展。

　　关于因地施策，以前就有过类似的制度安排。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)和《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)曾明确要求，各地人民银行[微博]分支机构可根据当地政府政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的最低首付款比例和利率。

　　“二套房政策调整，核心是在风险可控的前提下，加杠杆。”宗良表示，从我国实际情况看，居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低，财务状况稳健。第一套商业性房贷款最低首付比30%，在国际上也处于合理水平。我国二套房最低首付款比例为60%，部分城市为70%，处于相对于较高水平，偏于严厉，存在一定的下调空间。

　　房价会涨吗？

　　本次新政将释放的市场需求如何？温彬向《第一财经日报》记者表示，本次政策可以改善房地产需求状况，一线城市需求有可能提升。

　　中原集团研究中心分析，回顾过去十年，房贷政策仅在2006年及2008年末出现过放松。而此次时隔六年，再度对政策作出调整，政府对“稳定住房消费”的政策导向鲜明。

　　我们以一套市值200万元的房屋为例，按照此前一线城市二套房首付为70%计算，首付款为140万元。而按照最新政策的40%首付计算，则只要80万元，一共少了60万元；加之营业税免征期限同时放宽，又降低了不少二手房的入市门槛。“二套房首付下调，降低了换房门槛和成本，这部分过去几年一直被抑制的需求被激活应该是大概率事件。”合富房地产经济研究院分析。

　　“营业税5改2让买房的选择范围变宽了。”在广州工作的蓝小姐在听闻此消息后就对《第一财经日报》记者说，她在过去一年看过很多房，但觉得二手房的税费太高，无法“下手”，只能找郊区的一手房。如今满2年就可免营业税，就可以在核心城区大胆看二手房了。

　　至于对区域的影响，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰向本报记者表示，一线城市将会是最受益的，房价可能会出现上升，但三四线城市不会有太大改变。

　　一家百亿规模的上市房企内部人士向本报记者透露，此次政策调整，必然会促进刚需型和改善型市场的全面回暖，如果房贷资金量和利率折扣能配合到位，楼市有望在4月份量价回稳。

　　广州中原地产项目部总经理黄韬对本报记者表示，广州近期的成交量已恢复正常水平，预计到5月会出现比较明显的上涨。

　　“公司全年推货量约270亿元，针对此次政策的调整，公司根据市场变化把销售节奏前置，将4、5月份作为上半年的推盘高峰。”上述房企内部人士对本报记者说。

　　不过，万科董秘谭华杰不久前曾对媒体表示，今年上半年市场将去化顺畅、房价平稳，这是资本市场最乐于见到的；但下半年房价走势的不确定性较大，部分城市可能存在一定房价上涨压力。制图/蒋皓明