预期形成  一线城市降价潮将至

　　张晓玲

　　上周，深圳新房市场出现年初以来从未出现过的新局面：5个楼盘扎堆开盘，为市场供应了1122套刚需及高端住宅。

　　中原地产等机构指出，房价下行调整已成必然，反映二手住宅市场价格的中原领先指数已显示这一趋势，上周中原经理指数和中原报价指数更是降至近两年新低，市场预期正在进一步下调。新房市场价格将迎来新一轮的调整。

　　价格下跌预期已成

　　上周之前，多数项目还是扭扭捏捏，一拖再拖。5月，深圳原本有20个项目计划入市，但由于客户蓄积数量锐减，开发商普遍担心去化慢，最终只有12个项目如期开盘。6月上半月，市场未有好转迹象。但开发商库存积压，资金压力骤增，又面临即将到来的年中业绩考核，在重重压力之下，新项目终于在上周集中爆发。

　　虽然深圳单周推售量创下年内最高值，但仍遭遇购房者的冷对。这5个项目除了性价比较高且蓄客持久的中海九号公馆以外，其余都是惨淡收场，开盘销售率平均仅4成左右，远低于去年7成的周均水平。

　　就刚需项目而言，要达到比较理想的销售率，开盘现场客户一般需超过住宅推售数量的40%。但上周深圳开盘的项目无一达标，有些项目到场客户量甚至只有推盘量的一半。“客户对价格下跌的预期越来越强烈，所以等待成了最佳选择。”业内分析人士说。

　　深圳中原地产认为，归根结底，当前市场行情低迷，正是缘于客户已经形成了价格下跌的预期，新开盘项目要想吸引客户购房就得下调定价，以低于周边同质楼盘的水平入市，才有可能符合客户心理预期，成就热销。

　　北京市场的情形类似。链家地产[微博]市场研究部张旭认为，除非有显而易见的行政刺激手段，否则市场在短期内仍会维持冷淡的状态，大部分刚需观望浓厚并看跌房价，而当前业主的心理价位并不会随市场不断下探，买卖双方持续僵持。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，5、6月份，一线楼市成交没有预期的好。从成交量、库存、库存去化周期等指标来看，包括一二手住宅、商办物业，基本上都印证了市场降温的态势。在全国部分城市出现降温的情况下，一线城市看跌情绪也开始加重。另外，目前房贷利率没有变化，房企让利促销力度也不大，多数购房者依然选择观望。

　　可以预计，一线城市看跌情绪在未来几个月内难以驱散，进而会影响各类物业的成交。

　　大中城市拐点初现

　　上海易居房地产研究院6月18日发布《2014年5月份70个大中城市房价指数报告》指出，自2012年6月份以来，70个大中城市房价在连续上涨23个月后，首次由涨转跌，出现下行拐点。

　　分类来看，一二三线房价环比同步下跌，二手房同样由涨转跌。5月份，库存压力空前加大，加上近期市场预期不明，观望情绪浓厚，成交冷淡，部分房企销售压力明显增加，一些房企推出优惠促销，均成房价下跌推力。从易居监测的数据分布来看，当前房价环比涨幅已步入“偏冷”区间。预期下半年将进入过冷区间。

　　以北京为例，今年二季度，北京住宅成交量很可能创造近3年来新低。根据住建委数据显示，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅网签量分别为1400套和2557套，环比5月上半月分别减少11.9%和9.4%。截至6月17日，北京新房库存量突破77000套，是2013年1月以来的最高点。

　　从北京近两个月的量价水平看，5月成交量环比下降9%，而6月上半月成交量进一步下滑近一成，5月成交均价28854元/平方米，环比下降6.1%。楼盘降价的范围，也由郊区渐次向城区递进。

　　在上海，新房降价也暗中上演。4月26日，金大元御珑公馆推出60套精装大平层房源，并以7.2折“甩卖”，原价均价50000元/平方米，现价均价36000元/平方米。之后，徐汇滨江、浦东外高桥均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况，降价的个案越来越多。

　　上海同策咨询总监张宏伟认为，未来2-3个月大幅降价的楼盘可能还会更多，离大范围“降价潮”的距离也越来越近了。进入6月，刚需楼盘价格开始出现松动，远洋香奈、佳兆业1号等楼盘已出现降价促销的动作。

　　张旭表示，5月全国一二手市场下降城市数据急剧增加，短短一个月的时间，下行范围扩大到半数城市。张旭认为，这一轮行业深入下调与此前不同，非政策主导的下降，给市场带来的影响可能会更持久。预计下半年，房价下降城市数量仍会增多，一线城市有可能全部进入降价阵营，高库存的三四线城市风险加大。