静安一23平方米的亭子间挂售240万不到一周就成交

　　早买早实惠家长疯抢学区房

　　为了突破购房政策瓶颈不少爹妈为子女不惜“离婚”

　　学区房比婚房更“刚需”；“孩子”比“丈母娘”更厉害——这两句话近来在房产中介圈子里广为流传。从市场表现来看，即使是在今年3月末沪版“国五条”出台后，即使是在二手市场成交量一路下滑之际，学区房的销售情况依旧坚挺，二手房源依然走俏于市场。于是乎，对于许多家有学子的爹妈来说，“早买早实惠”不仅限于抢得早入户的先机，更在于价格上的“优惠”。

　　9月即将来临，面对不少名校入户3年的硬指标，时下成为了不少家长选购学区房的冲刺阶段。近日，青年报记者对沪上一些区域的学区房市场进行了调查，发现在一些名校扎堆的区域，一套性价比较高的学区房背后总有一串客户在排队求购。而就在市场供应量不足的情况下，学区房几乎每月挂牌价都有5%-10%的上涨。

　　买家

　　“如今为孩子上学准备一套学区房比当年自己结婚买房更‘刚需’。”

　　“买学区房绝对是一项长期而艰难的工作，而且最关键的是哪怕房子到手了，也并非万事大吉了，这里面的变数实在太大。”日前，在位于虹口区东宝兴路上的一家房产中介，青年报记者遇到了一位前来咨询学区房的黄先生。“在现在这个市场里，想买一套两三百万的房子其实选择余地还是很大的。但是如果加上‘学区房’这个限制条件，那房源绝对是紧张的，价格更是没有上限的。”

　　根据黄先生的要求，物业顾问在电脑上搜索了一系列楼盘的挂牌情况，结果发现销售异常火爆。“这个建工小区就是对口虹口区四中心的，挂牌出售的房源也不少，但问题是都已成交掉了。”说话间，物业顾问朱先生也流露出难以置信的表情。“这套6楼的房子月初才挂出来，我前两天还看到有的，怎么今天居然卖掉了。邮电二村还有2套房子，总价都在250万左右，算下来差不多4万/平方米，你要不考虑下。”

　　面对这样的结果，黄先生一脸无奈地感叹：“有了孩子以后再买房，一切都要以学校说了算，房子必须跟着学校走。我小孩今年就要读幼儿园了，我必须筹划好对口小学的房子。等到小孩进了小学，我又得要准备对口中学的学区房。”在黄先生看来，“如今为孩子上学准备一套学区房是比当年自己结婚买房更‘刚需’。”最终，黄先生还是提出，希望中介能尽快安排看房，如果合适就尽快交易过户，让孩子的户口尽早报进去。

　　据悉，目前在上海，还有很多区域仍延续着以户口地作为入学标准的政策，但要达到这个标准也并非易事。很多家长绞尽脑汁，不惜“孟母三迁”。而与此同时，在“供不应求”的情况下，不少学校规定户口落在对口学校分配区域的时间必须达到2年甚至3年以上。照此推算，9月1日无疑就成了一个“最后期限”。

　　“上周一签的合同，房子是黄河路上的一个老公寓，虽然居住条件不是很好，但考虑到对口学校好，还是义无反顾以高于心理预期的价格购买了此套房子。”对于朱先生来说，这套房子能对口曹光彪小学，还能对口格致中学是其最大卖点。“我跟上家商量好了，我在总价上再加2万块，但第二天就要去办过户。这样一来，我还能赶在9月1日前把孩子户口迁进去。”

　　中介

　　“成交周期都很短，不少学区房前后仅用了一周时间就完成了交易。”

　　走访中，青年报记者发现，无论是在虹口、闸北，还是静安、徐汇，但凡提及学区房，每家房产中介的物业顾问都能说得头头是道，区里有哪些重点小学，对应的楼盘有哪些。毫无疑问，在这个二手房成交量低迷的市场上，学区房成了拉升业绩的中流砥柱。“学区房几乎每月挂牌价都在上涨”；“同一个小区的房子，从3月份到现在涨了十几万”；“哪怕是四五十年的老房子，一年的涨幅也要超过50%”……在房源供不应求的情况下，一些名校附近的房产中介门店光靠学区房业务，每月也能赚个盆满钵满。

　　沪上一家地产公司的成交数据显然，就8月1-20日二手房的成交量就比7月同期上涨愈四成，其中类似学区房这样的优质房源占到了很大比例。据一家位于金汇路上的房屋中介公司经理介绍：8月门店的成交量也有所上涨，涨幅均在20%左右，但本月成交的房源不少都是新增的挂牌出让的学区房，如对口新基础教育实验学校的优质房源，非常抢手，因此很快就促成了成交。“很多卖家都是在拿到了入学通知书之后前来挂牌出售的，而对于已经‘守株待兔’了一段时间的买家来说，则是希望抢在9月1日前交割入户。所以，进入8月以来，成交的周期都很短，不少学区房前后仅用了一周时间就完成了交易。”

　　无独有偶，常德路上的一家中介的置业顾问也表示：进入8月，尤其是这几天，门店的上门客明显有所增多，带看量也增加了10%-20%，多为诚意度较高的客户，看的也多是学区房。“为赶上开学，很多买家一旦确认房源信息，从看房到签约一般都在一周以内。”

　　房东

　　“一天到晚要我‘再考虑考虑’，想把我逼疯啊！”

　　“我不考虑卖房子，你不要再打来了！”；“我没别的房子住，钱再多也不卖！”；“不卖！不卖！再见！”……如果要问家住徐汇区锦汇苑的陈先生，“最近最讨厌的人是谁？”，那么他会斩钉截铁地回答——房产中介。“在此之前，也会有中介打电话或者发短信给我，问我是不是考虑把房子卖掉，然后顺便告诉我，你现在的房子又涨了多少多少。但进入8月份，这个‘轰炸’的频率就更高了，基本上一天至少会接到四五家中介公司的电话，无一例外都希望你抛盘。”而这一切对于从没想过要卖房子的陈先生来说，简直就是不堪其扰。

　　为何陈先生家如此受中介青睐？原来锦汇苑小区属于徐家汇街道文定居委，片区对口正好是徐汇区汇师小学。并且从地理位置上说，与汇师小学仅仅一街之隔，这无疑成为广大家长最心仪的房源之一。眼看着自家的房子从2006年买入时的136万，涨到了如今的420万，陈先生坦言：“凭良心说，我的现在的感觉只有烦，没有喜。这是我的唯一住房，市价再高我也不可能卖房去住宾馆。现在只希望快点开学，至少可以清静几个月。”

　　陈先生自嘲地透露，他现在是“防火、防盗、防中介”，只可惜“防不胜防”。“每天那么多陌生号码打到手机上面，我又不知道是不是工作上的事情，一般还是会接一下的，可这一搭话就吃药了！”陈先生坦言：“为了躲避骚扰，我还特意装了360，把这些号码拉黑了。但他们过两天换个手机电话又打过来了，真是烦死了。一天到晚要我‘再考虑考虑’，想把我逼疯啊！”

　　事实上，有陈先生这样烦恼的业主不在少数，而他们的共同点就在于都占据了学区房的地理位置。“你别再来了啊，再来我报警了！”对于家住赤峰路的范先生来说，最近一段上门的不速之客特别多，都是中介带来看房子的。“之前是说，楼上楼下房东不在，问能不能进来看看房型；最近一段就干脆敲门来问是不是考虑卖房子。我一个退休工人，卖了房子住哪里去，再说了，我们家孙子还指着这套房子进四中心了。”

　　对于业主的“痛恨”，不少置业顾问也直言，为了生计不得不如此。“学区房好卖，需求大。我们也很难确定房主是不是有卖房意向，所以只能这样一个个电话打。毕竟促成一笔交易，就能拿佣金了。”位于文定路上一家中介公司的置业顾问解释说：“现在很多信息都是公开、共享的，尤其是好的房源肯定会被很多同行盯上，对业主来说经常被骚扰也是难免。等过了这一段估计会好些，下一个学区房购买高峰就要到明年三四月份了。”

　　[家长对策]

　　为买学区房不惜先“离婚”

　　“楼市有风险，离婚需谨慎。”就在今年上半年，上海、青岛等地的婚登处就陆续贴出了这样的告示。面对房地产(行情 专区)调控政策带来的冲击，限购已成定局。在这种情况下，“离婚”似乎成了一种应对策略。所幸，在业界专家、法律人士，甚至媒体舆论的苦口婆心之下，不少欲离婚买房的人确实止住了前往婚登处的脚步。然而，对于韦先生夫妇来说，只要能买房，再大的风险也能承受，也必须承受——因为他们要买的是学区房。

　　“现在已经不是光有户口就能入学的年代了，入户的年限，房产证上的名字，甚至是否是‘人户分离’，里面的讲究多了去了。”在建设设计领域工作的韦先生告诉青年报记者，自从有了孩子，他就开始关注教育问题，周边哪里有幼儿园，区内哪个小学是重点，都成了他考察的内容。

　　如今，居住在虹口区溧阳路的韦先生坦言，为了能掌握内幕，这两年每到5月入学报名季，他就会和妻子分头行动，到区内一些重点小学去打听情况。“去年，我在四中心门口就看到，去报名的人不得了。侧面打听下来，由于报名人数实在太多，在都有户口的情况下，就看入户时间长短了，基本上不满三年肯定就不收了。而且学校跟居委会也有联系，‘人户分离’的孩子估计也危险了。”

　　据了解，就目前看上海绝大多区县的重点小学都规定户口落在对口区域的时间必须达到3年以上，只有静安区少数几个学校还能接受落户2年以上。“所以，我考虑今年一定要买房子了，难保到我们入学那会儿，学校不会要求入户4年以上。”但即便如此，韦先生仍有不安，“花费了时间、资金成本，但仍有可能在入学的当口险象环生。现在很多学校会根据每年情况的变化，进行对口物业的片区调整，所以选房子就跟押宝一样。”

　　刚过去的2013年招生季，恰逢“金猪宝宝”集中入学。“以前只要有户口，产证上是爷爷、奶奶、外公、外婆的名字都行，但今年变了，产证上的名字必须是‘监护人’，这样一来事情就麻烦了。”这显然打乱了韦先生的计划——不能以老人名义买房了。

　　在各项新政的作用下，像韦先生这样进退两难的家长不在少数。据相关调查显示，上海学区房的购买者在35岁以上居多，90%左右为上海户籍，名下有房的也不在少数。去年房地产调控政策的出台让他们“伤得不轻”，而“离婚”则成了无数“韦先生”通向学区房的“华山一条路”。

　　事实上，在记者的走访过程中，绝大多数的中介都会问“名下有房吗”，甚至直接说“我可以帮忙办离婚”。“就今年一个夏天，我就帮忙办了4对离婚，都是为了孩子读书来买学区房的。”采访中，中原地产徐汇区的房产中介小赵透露，现在为了小孩上学而买房的购房者一般都比较爽气，时间对他们而言很紧迫，没有犹豫的余地。

　　[价格疯涨]

　　房产置业顾问也称看不懂

　　刚“抢”下一套学区房的陈女士声称，自己是被今年“金猪宝宝”的入学高峰吓到了，看着几个同事为孩子读书的事忙得焦头烂额，自己也无法淡定，“我们家也没啥关系，托人送礼都没渠道，家里商量着还是直接买套学区房。建国西路上的老房子，14平方米，106万，就当是为孩子提前占个座。”

　　在陈女士看来，学区房肯定还是要涨，她担心现在不买，转眼可能就买不起了。无独有偶，在静安区海防路，一间23平方米的亭子间，以240万出售，均价突破10万。“说到底就是一个亭子间，但人家房东挂牌时就说了一句话，‘我是学区房，对口静教院’。”据房屋中介介绍，这套房子挂出来不到一周就卖掉了，估计买家也就是为了挂个户口，因为转手就挂牌出租了。

　　无论虹口、闸北，还是静安、徐汇，但凡提及学区房，每家房产中介的物业顾问都能说得头头是道。“虹口区三中心是虹口的老牌名校，周边绝大多数都是使用权房源，虽不限购，但必须一次性付款，每平方米价格都在5万元左右。”

　　面对这样的价格，不少置业顾问也坦言，“这个价格涨得我们自己都看不懂了。一条弄堂里，6月份才卖4万，现在就到5万了，并且还有继续上涨的趋势。”

　　与此同时，近年来跃升至小学排行第一的虹口区四中心小学也带动了周边楼市。“三五年前，类似邮电二村这样的老公房，60平方米基本上也就卖100万出头。可近两年，房价从20000元/平方米，涨到了38000元/平方米、40000元/平方米，现在更是达到了50000元/平方米。”曲阳路的一家房产中介表示。

　　作为上海西南部的重要中心城区，徐汇区优势更为突出，其名校数量位居全市前列。据链家房产的一位置业顾问介绍，购买东方曼哈顿小区房源就可入读区重点汇师小学。尽管该楼盘单价较高，但由于该楼盘对口汇师小学，成交一直比较稳定。“去年底，该楼盘二手房单价已经飙至48000元/平方米，今年更是涨到了58000元/平方米，成为徐家汇板块最活跃的楼盘。”

　　而在购房人群中，不少都是选购学区房的“专家”，在他们看来，学区房的保值、增值性较强，购入不存在亏本的情况。