文/本刊记者  姬小梅

　　面对存款逐年缩水的不争事实，忧心未来养老金入不敷出成为更多时下三四十岁人群的通病；未雨绸缪，将名下房产出租、出售乃至抵押，从而换回资金补充养老金的方式，正逐渐被更多人接受并认可。

　　“60岁前人养房，60岁后房养人。”以房养老正在成为一种流行的养老方式。

　　目前中国60岁以上老人达到1.78亿人，占总人口的13.3%，其中失能和半失能老人约3171万人。预计到2015年，60岁以上老年人口将达2.16亿人，约占总人口的16.7%。民政部部长李立国表示，中国养老服务产业规模预计在2015年超过4500亿元，是当今中国老龄社会中名副其实的朝阳产业，其中，养老地产成为养老产业的“排头兵”。

　　“以房养老”形式多样灵活

　　房价高企的环境下，“以房养老”能够实施的前提是老人拥有一套或多套住房。

　　表现形式有多种：比如靠子女养老，房产由子女来继承；无子女时或由抚养人养老，房产由抚养人继承；将大房租出，再租住小房，用房租差价款来养老；老人将房子出租出售，用租金或售房款支付自己在养老机构的费用；

　　售出大房换购小房，通过差价款来养老；将住房出售，再租回原住房，用售房款来缴纳房租和生活费用；还可以将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每月从该机构获得贷款作为养老金，老人继续在原屋居住直到离世以房还贷。

　　目前，最后一种“以房养老”形式受到的关注度最高，也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”。就是房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，定期给房主发放固定资金。房主去世后，房产被出售，所得用来偿还贷款本息，升值部分归抵押权人所有。

　　“以房养老”的模式最早出现于荷兰，目前在西方国家已经比较成熟，其会流行与普遍征收的遗产税有很大关系，通常“以房养老”的模式有三种：一是老人将房子转让给政府，由政府负责养老，他们的房子在老人过世之后由社会福利中心或政府部门收回；二是老人把房产卖了，用这笔钱到养老院养老；三是由商业机构负责老人的养老，老人将房子转让给商业机构，由商业机构统一出租、经营或出售。

　　“以房养老”实践出真知

　　实际上，国内有不少的城市早已开始积极探索“以房养老”的实际可操作性。

　　例如近期陕西推出了“以房养老”政策。与其他地区不同的是，陕西以政府设立的保障房管理中心去回购住房。此前很多地方都是把房子抵押给金融机构，相比金融机构回购住房，政府出面回购住房的公信力让老年人更安心。

　　另一个例子是厦门，厦门是一个旅游城市，房产相对其他城市拥有更多的投资价值，厦门市民政局副局长李龙曾在媒体中表示现在厦门的房子很值钱，一套房产的价值足够一个老人养老二三十年，推行“以房养老”是可行的。

　　除了政府推行外，很多有远见的老人早已开始“自助以房养老”工程。秉持着养老不一定住闹市区原则的张大爷和老伴相继在两年前退休。在事业单位打拼几十年的张大爷，养老金每月有3200元，老伴只有1800元，两位老人辛苦多年攒下两套房，一套大两居，一套一居室。张大爷与儿子商量后决定将大两居卖出，然后在郊区环境宜人、交通方便的地方买了一间小的套房，市中心的一居室交由儿子出租，租金也足够老两口在郊区生活，加上自己的养老金，他们生活得很舒适，没事还可以出去旅游。

　　养老市场的繁荣启发了地产商的思路。坐落在昌平区小汤山的北京太阳城项目，该地的房价涨到每平方米1.6万元，作为国内较早的养老地产项目，这里的配套设施基本比较完备，虽然也有老人反映服务没有早年入住时好了，但对那些即使排队也等入住的老人来说，刚性需求还是存在的。这里的老人公寓以出租为主，在养老地产项目中算是比较成熟的一个。

　　养老地产不同于商业地产，投资周期要放长远，需精耕细作做出品牌持续性。实际上打着养老地产旗号进行圈地的企业不在少数，因为养老地产要想真正实现盈利需长期运营，实际盈利点在服务。

　　70年产权纠结“以房养老”

　　“以房养老”模式在理论上具有可行性，在实践中也有成功案例，但对将房屋抵押给有资质的银行和保险公司等机构、每月从该机构获得贷款作为养老金、老人继续在原屋居住直到离世以房还贷的形式，也有人存有顾虑。

　　首先，中国人家庭观念较重，老人都想给子孙留下房产，一旦将房子抵押或卖出去养老，心里会很没底，不见得子女能理解和接受这一方式。

　　此外，“以房养老”也有避不开的现实困境，那就是房屋住宅产权只有70年，大多数老人的房屋都是产权已过几十年，剩余使用年限不多，保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。未来几十年，房价的中长期走势、人均预期寿命等因素都是变量，这对讲求风险控制的金融机构来说是最大顾虑。

　　最有可能申请“以房养老”的是独居或孤寡老人以及膝下无子女或子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但这部分群体的数量和范围客观上限制了“以房养老”的全面铺开，在城市真正需要并有条件实行“以房养老”的群体比较有限。

　　相对城市，农村的养老问题更突出。在大量农村青壮年劳动力迁移到城市后，农村老龄化程度更严重，目前60岁以上农村老年人超过1亿。而且，城市中老人都有自有住房或是养老金补贴，但在农村很多老人的住房是不具备金融机构或是房产机构买卖条件的，养老问题迫在眉睫。

　　如是看来，关键还是要靠良好的制度设计，从源头解除老人后顾之忧。因此，让“以房养老”的模式惠及更多有养老需求的老人，让他们老有所依，还需要政府能够真正从制度层面健全“以房养老”。

　　Tips：国外老年人的“以房养老”

　　美国

　　美国的福利保障体系较为健全，但仍有很多老年人在退休前10年左右为养老买房子，把富余的部分出租，用来“以房养老”。

　　美国政府和金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，都是针对62岁以上的老年人，有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户同享住房增值收益。

　　这种“倒按揭”申请人年龄越大、房子价值就越高、利息率越低，申请人所能得到的贷款也越多。

　　加拿大

　　超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时还贷款。

　　新加坡

　　60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。