陈小瑛

　　没有房子的人后悔当初没买，有房子的人后悔当初买少了，当房地产几乎成为一种期货品种时，大多数人都活在现实的焦虑中。

　　但是，那些几年前因炒房而暴富的投资者却发现，近三年投资房产的收益率在下降，扣除银行利息、转让税费后，部分城市的房子连保本都难。

　　业内人士认为，政府以税收手段调控楼市正在逐步强化，二手房转让征20%个税只是一个开始，明年6月全国不动产登记完成后，房产税全面扩容也将具备条件。楼市投资的黄金时代或将终结。

　　赚钱越来越难

　　在深圳民营企业老板刘建民的手机微信群里，最近不时跳出与“国五条”相关的信息，这是由二十个曾经一起南征北战的炒房者组成的小投资圈子，2007年炒房风刚刮起时，他们就一同在长沙、重庆、三亚、深圳等城市专门投资别墅和高档楼盘。

　　得益于房价的暴涨，房子曾经让他们的财富迅速呈几何式增长。2008年金融危机致使深圳房价大跌30%，也仅仅只是个插曲，被套的投资客很快得以解套。2009年12月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米22304元，比上年同期上涨103%，刘建民在深圳投资的房产普遍翻倍。

　　2010年4月，“新国十条”出台宣告房地产严厉调控正式开始，但二套房贷缩紧仍未能阻挡资金充裕的炒房客。

　　因担忧手中的储蓄贬值，又找不到投资渠道，身为房地产专业律师的李祥(化名)很焦虑。2010年7月，他与两位朋友加入到炒房队伍中，在深圳宝安中心区“花样年花郡”购买了38平米的精装房，总价70万元，折合单价1.8万元/平米左右，首付两成14万元，利率8折，贷款56万元，供30年，月供近3000元。

　　这三人中，只有李祥属第一次购房，为了逃避当时二套房贷首付五成利率1.1倍的高成本，最后三人同时用“李祥”的名字，分别在浦发、建行、农行成功贷款八成，并获得8折和8.5折的利率优惠。

　　目前李祥购买的楼盘价格上涨到2.2万元/平米，涨幅约20%，李祥算了笔账，总价上涨14万元，但要算上34个月的银行利息成本8.5万元，另外转让税费超过6万元，即便部分费用能转嫁给买主，但这笔投资连保本都难。

　　李祥的投资经历，是深圳投资者的一个缩影。而刘建民在2010年上半年购入的重庆和长沙别墅，目前还处在深度套牢中，他正计划着未来五年里，寻找机会抛盘出局。

　　根据世联地产[微博]的统计，2013年3月，深圳新建商品房成交均价每平米为20851元，尽管就个盘而言，大多数二手房的价格相比2009年底均有不同幅度上涨，但新房均价低于2009年底，从某种程度上也反映出，这三年房价上涨的速度并不快。

　　正是在这个阶段，曾经名噪四方，甚至成为楼市风向标的“温州炒房团”也渐渐消失在媒体和公众的视线中。

　　由售转租

　　与圈子里的大部分人一样，2010年下半年之后，刘建民再也没有买过房子，一方面因为限购，另一方面，高端住宅的投资回报率甚至不及他那制造企业的利润，剩余的投资者开始转投写字楼和商业物业。

　　“现在投资纯住宅的几乎没有，即使还有买房名额的客户也要留着以后自己买，不会轻易拿身份证让别人炒房。”中原地产李斌说，正因为限购，市场以刚需为主，房价才不会炒高，只要房价不在短期内暴涨，投资客就无利可图。

　　深圳德嘉地产经理赵刚告诉记者，如今投资客集中追求不限购的商住楼，首先考虑租金回报率高低，如商住公寓佳兆业中心22平米的小户型，卖价为52万左右，首付5成，利率1.1倍，月供30年每月只需付1800元左右，而月租可达到2200元，不过目前投资成本已经升高不少。

　　赵刚表示，在“国五条”细则出台后，这类商务公寓放盘量明显减少，业主普遍出现惜售心理。

　　而李祥也调整了投资思路，由卖转租，房子每个月租金2200元，未来有望继续上涨。

　　“大家的投资回报预期已经降低，过去动辄百分之三四十的涨幅一去不复返了，整个房地产行业的高回报率都已过去。”深圳某龙头房企内部人士对记者表示。