骗局之后，八成投资者对EB-5犯迷糊

　　钱投给谁、区域中心如何借给项目方困扰投资者

　　这是投资美国移民美国的最快途径，还是一场风险投资的对赌之旅？自从芝加哥会议中心项目涉嫌欺诈，近日E B -5投资移民委托律师对欺骗者又提起诉讼之后，对中国有志于E B -5移民投资者无疑是一大打击。在E B -5罕见的大骗局被曝光后，有心利用这一途径的投资客，应该怎么选取安全的投资项目，避免再度经历骗局呢？

　　“投资者最关心有两个方面，绿卡和资金回笼。绿卡能否拿到，考虑到项目方的，连续两年必须创造10个就业。商业计划如何做？如何创造就业人数？”美国C hristie K im律师事务所厦门代表处办公室主任郭淼接受南都记者采访时表示，投资者没有搞清楚，钱到底借给谁？看到广告，就仿佛看到一个漂亮的房产销售单。区域中心是怎么借给项目方，区域中心是怎么分给投资者。郭淼认为，80%以上的投资者对这些方面完全不了解。

　　尽职调查关键选在区域中心

　　事实上，美国EB-5移民投资热一直在国内风行。有关数据显示，2013年2月底为止，美国移民局批准的区域中心已经达到261个，迄今已有超过200个E B -5项目直接在中国寻找投资者。

　　而美亚置业国际地产投资经理宋武佳表示，目前美国加大对EB-5项目的监管力度，在监管项目方的同时也会对投资客人产生一定影响，会严格审查投资人的相关情况，也会延长整个移民办理的周期，所以对于投资客人来说现在的E B -5要比之前安全系数高了，但相应也就耽误了大多数客人的办理周期！至于相关的项目备案，可以到美国移民局的官方网站进行查询！

　　宋武佳通常建议投资人在进行尽职调查时一定要分别考察两个方面：第一是对对区域中心的调查，第二才是对项目的调查。道理很简单，区域中心是由美国移民局批准的负责EB-5投资移民管理的机构。项目运作的背后是人，是一个团队。项目再好，如果不是由有经验的区域中心管理也很难达到E B -5投资移民的要求。

　　宜找项目方资金占比高的项目

　　“E B - 5是风险投资，金融游戏。这个项目可能赚可能亏，就是不能把控在你手上。”环地投资集团中国区总经理李绪容对南都记者表示，如果是E B -5项目，国内业界人士主要会看三点，政府直接介入、完成期短、一定要参与这个项目的总体资金不能太大。李绪容表示，如果在一个E B -5项目中，开发商和投资商一般是占40%至60%的投资比例，希望能选择开发商和投资商占比最大的项目。

　　选择美国当地律师跟进谈判

　　郭淼接受南都记者采访时表示，E-5引发的纠纷案件中，大部分是投资者和区域中心产生的矛盾。

　　区域中心是由美国移民局批准的负责EB-5投资移民管理的机构。要通过移民局的资质审核。但自己本身不是真正的项目方。区域中心要架一个EB-5项目，必须要找到一个项目，为了完成就业需求，区域中心要跟项目方来谈，例如如何提供雇工项目。

　　事实上，区域中心可能跟项目方是一家，但大部分不是一家。有时候区域中心扮演商业银行的一方，将融资放到项目中，银行可以获得一些资金利益。但区域中心不但要考虑资金的融资和放贷，还有投资者要求的绿卡。区域中心的关键角色是，为这些投资者的绿卡来考虑。区域中心是牵头人，实际上面对的三个方的项目面，移民局、投资者和真正方。实际上投资者的最大问题是，甚至不知道自己在跟谁发生矛盾。根据甲乙双方的商业协议，这个项目是区域中心牵头架构的，往往牵扯到中介，但实际上中介是销售的一个代理。

　　中国的投资人基本上不能直接接触到项目方，是跟中介打交道，投资者是被动的，不知道情况。而中介的信息很少，相当于代理角色。投资者是很被动的，中介给什么，都会理解。

　　去美国找专业律师或机构进行调研，实际费用在3000美金，是很少的一部分。关键是投资者不知道找谁去评估，也不知道该相信谁。因此，投资者更多是相信中介机构。

　　中介机构没有美国的律师方，而是项目方的律师方。项目方的律师不是投资者真正的投资方。

　　因此要选择一个真正能代表的律师方，跟中介操作的模式是冲突的。在美国的投资移民，美国的项目方，除了50万美元的，4.5万美元的销售费会返还给中介。但中介也不希望发生问题，会影响到口碑。投资者应该找懂美国法律文件、懂英文和EB-5的移民律师去谈，会比较在行一些。

　　专家支招

　　@美亚置业国际地产投资经理宋武佳

　　芝加哥项目五大疑点

　　项目方宣称的出资估值严重失实。调查发现，项目方宣称以3.2英亩土地出资(实际只有2.8英亩)，作价令人吃惊，高达1.77亿美元，但却不能提供曾许诺会提供的正式评估报告。

　　项目方宣称的出资并未转移至项目公司芝加哥会议中心(A C C C )。调查发现，项目方宣称用作出资的土地，实际上属于控制人A nshooR .Sethi先生与其父设立的另一间公司。A nshooR .Sethi先生曾承诺尽快将土地产权转入项目公司，后以其父不同意为由拒绝立办产权转移手续。

　　项目方不能为其宣称的所谓政府资金支持提供官方证明文件。调查发现，项目方宣称该项目有政府投入资金参与建设，并且投资比例占项目总投资的50%以上，但却始终没有提供官方文件予以证明。

　　控制人AnshooR .Sethi先生与其父经营酒店的经验与能力令人质疑。调查发现，AnshooR .Sethi先生与其父在宣称用作出资的土地上，拥有一间档次不高的小酒店，经营惨淡。这与他们自称的经验和实力相去甚远，无法相信他们有足够的经验和能力，建设及运营号称拥有会议空间及5间高档洒店共计995间客房的所谓＂世界第一个零碳排放白金LEED环保认证＂酒店会议中心。

　　建造预算虚高，就业风险加大。调查发现，芝加哥会议中心包括土地成本，预算总投资9.13亿美元，每间客房高达91.7万美元。在如此狭小的空间上做如此密集的资本投资，是所有EB一5建筑类项目中每平方英尺平均造价预算最高的项目。由于建筑成本关系到就业计算，虚高的建造预算必然导致就业计算失实，其所宣称的1.73倍的就业指标缺乏可信基础。

　　E B -5的各项费用

　　美国投资移民费用清单

　　投资金额：50万美元，发行费：3.9万美元

　　美国费用 I-526申请费 USD 1500

　　签证费 USD 379 /人

　　律师费(包括I-829申请) USD 15000

　　国内费用 服务费 RMB80000

　　公证费 约RM B 300 /份

　　(根据实际情况而定)

　　审计费 约RM B 6900元

　　(根据实际情况而定)

　　物业评估费 约RM B 4500元/套

　　(根据实际情况而定)

　　体检费 RM B 800元/成人

　　RM B 500元/小孩

　　文件翻译费 RM B4000元

　　(因相关当局收费时有调整，办理时间也不尽相同，本表所列标准仅供参考，以相关当局实际收费和办理时间为准)

　　南都记者 梁小婵