楼市难反转，房价大涨概率小

　　本报记者 王海春 董映颉 上海、北京报道

　　当政府再次试图用投资拉动经济时，2009年楼市V型反转的历史会重演吗？

　　一向“看涨”的华远地产董事长任志强不久前表示，由于土地供应减少，可能导致房价提前出现暴涨。在楼市调控的关键时刻，该言论一石激起千层浪，引发了业内的广泛争论。

　　著名财经作家吴晓波(微博)针锋相对地表示，到明年3月份前，国内房地产出现报复性反弹的可能性几乎为零。中国房地产学会副会长陈国强也认为，尽管年初以来，楼市保持了近半年的快速增长，但目前看来，只要限购以及差别化信贷政策不发生改变，投机、投资性需求始终被抑制，市场就难以再次暴涨。

　　争议“暴涨论”

　　“原先预计明年3月份之前房价会出现暴涨，但现在时间可能提前。”任志强公开表示。

　　今年土地供应量和房地产投资量的确出现了下降，但这是否就意味着楼市房价将出现暴涨？

　　对于未来商品房供应量因土地供应下降而减少，并引起房价上涨的问题，业内人士指出这样的情形在一些城市的确存在这种可能性。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受记者采访时表示，从土地供应到最终成为商品房，一般要经过1.5年-2年的转换时间。如果在此期间需求大增，而商品房供应上不去，的确有可能引起房价上扬。

　　不过专家指出，一二线城市可能存在因供应量不足，房价上涨的压力，但三四线城市却完全不是这样。

　　“在目前可预见的情况下，除了一线城市有可能出现房价温和上涨，其它城市根本不具备暴涨的可能性。即使像上海这样的一线城市，目前的商品房仍需要8-12个月才能消化完。在投资需求受限购令制约而无法大量入市的情况下，消化的速度短期内不可能快速增加。”陈晟告诉记者，在这样的时间段里，有足够的时间供应新增的商品房，满足市场上的刚性需求。

　　吴晓波则给出了与任志强相反的结论。他指出，到明年3月份前，国内房地产出现报复性反弹的可能性几乎为零。“楼市下半年在一个温和的放量通道中，是各方都能接受的一个情况。从中央政府到开发商到公众舆论，没有任何一方现在还希望房价暴涨。”

　　世茂股份营销管理部副总监王华兵也认为，房价出现暴涨的概率很小。

　　“虽然近几个月的销售量的确有所上升，但要回到像两年前那样火爆的市场状况，可能性相当低。因为今年的形势和前两年已经完全不同了，政府也不可能再允许出现那样的情况。”王华兵表示，很多开发商都预期今年的销售形势仍不容乐观，仍然把回笼资金作为最重要的目标。

　　市场释放平稳信号

　　事实上，当所有人都判断楼市回暖毫无悬念的时候，在传统销售旺季来临之际，“金九”的表现却并不理想。

　　中原地产数据显示，9月1日至16日，全国主要54个城市楼市住宅总签约为119581套，同比8月同期的135277套下调幅度为11.6%。在业内人士看来，8月的房价环比综合指数明显出现了上升动力不足，与目前“金九银十”旺季不旺的市场表现吻合。

　　中原地产分析师张大伟分析，由于目前不少热销的项目折扣减少，使得购房者开始新一轮的持币观望。除此之外，由于原来业内预计在8月份会再次出现的降息并未如期而至，因此市场也传出了部分城市首套房信贷折扣将收回的信息，这也使得部分购房者再现犹豫情绪。

　　“最近几个月的房价环比上涨也使得房价再回高位，从而导致成交量放缓，进而制约了房价进一步上涨的速度。”张大伟说。

　　实际上，8月份以来，不仅楼市成交量开始下滑，开发商的销售业绩也并非十分理想。据中原地产统计，22家大型上市房企8月合计的销售业绩为692.8亿，环比7月份的715.9亿继续下滑。而排名前四位的房企中，恒大、中海和保利的销售都出现不同程度的下滑。

　　同策房产董事长孙益功在接受记者采访时指出，在目前的限购政策下，不存在房价暴涨的可能性。“实际情况是，开发商的存量压力依然很大。三四线城市的销售速度仍然很缓慢。近几个月的销售量都很平稳，没有出现大幅上扬，这意味着年底前不可能出现需求暴发性增长的局面。”

　　上海一家房企投资部经理向记者表示，由于看不清长期的走势，短时间内让现金快速周转，成了现在不少房企一项重要的生存策略。“很多开发商现在都不敢做长期战略性的投资，只想把前期的投资收回来，还掉债务就好。我们打算等明年形势明朗些了，到时候再做新的计划。”上述人士说。

　　楼市调控短期难放松

　　对于更多的业内分析人士来说，判断楼市是否将出现“暴涨”的依据，更多的是分析中央政府的政策风向。

　　“与2009年楼市快速走向过热的市场形势相比，今年从宏观经济形势上来说，确实有相似之处。”业内分析人士陈剑波对记者表示。

　　新近出炉的8月经济数据，如预期般放缓，透露的信号却颇为复杂。一方面，反映供给状况的工业增加值数据继续下行，刷新2009年6月以来的新低，而反映需求情况的出口也持续低迷；另一方面，消费继续平稳，前期持续走低的房地产投资、基建投资则呈现出明显的回暖态势。

　　“目前的政策仍向着‘稳增长’的目标进行调整。节能产品补贴范围扩大，稳外需政策出台，发改委项目审批也在加速。这与2009年的‘刺激’政策有相似之处。”陈剑波表示，在本轮的经济调整中，决策层再次试图通过刺激投资来稳增长，这无疑将使调控进一步显现成效的难度越来越大。

　　事实上，本轮房地产调控由缓而急，已持续两年之久。与2009年针对楼市调整了房贷政策和税费减免政策相比，今年管理层在对楼市调控一直坚持“不放松”，房贷和税费政策都没有改变。

　　与此同时，在稳增长的压力下，虽然不少地方政府在年内陆续出台了一些“微调”措施，但7月管理层发布紧急通知要求巩固调控效果后，地方政策“微调”现象明显收敛，并陆续出台一些限制措施。

　　复旦(微博)大学地产运营研究所所长蔡为民向记者表示，小涨、微涨对购房者来说勉强可以接受；然而房价如果出现大涨，中央政府将很难平衡开发商、地方等几方面的关系。“相信中央还会将稳定房价作为一项重要的民生工程，这也决定房价不会暴涨，最多也只是小幅上涨。”