(内文提要)自从2007年的“二套房贷”政策推出以来，围绕它展开的争论就一直没有停息过。最近地产界“大炮”任志强的一篇博客把炮轰的目标直接瞄准了二套房贷政策的理论根基，认为根据“套数”来决定房贷利率本身就是不合理的。

　　文 本刊记者/邢 力

　　在中国地产界，任志强是一个无人不知无人不晓的名字，因为他常常“语不惊人死不休”。从“让开发商公开成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大”，到“和工资收入比，中国30年来房子等于没涨价”，再到最近他又抛出了“离婚买房也是拉动内需”……在他一次又一次抛出“雷人”语录之后，市场上对任志强也产生了截然相反的两种观点，大部分民众认为任志强的话都是想要混淆视听，为开发商狡辩，但也有人认为任志强的话直白坦诚，一针见血，说出了许多人不敢说的真相。

　　房子不如奶酪？

　　抛开任志强特立独行的个性不谈，单就他的观点本身来说，有些话的确不无道理。最近任志强在其博客上发表了一篇名为《房子不如奶酪》的文章，文章直指中国目前二套房贷政策的理论根基不合理。

　　任志强写道：“(中央电视台)《第一时间》连续报道了欧洲奶酪作为银行信贷抵押品获得企业信贷的新闻，不由让人羡慕这些发达国家的金融市场与手段。而反观中国，令人遗憾的是中国的房子甚至不如意大利的奶酪，奶酪还能成为融资的工具。第二套住房的信贷政策已将中国的房子变成了尚不如奶酪的‘垃圾’……银行为什么会给奶酪发放抵押贷款，银行看重的不是奶酪本身，而是这个企业经营中的未来收入流与利润。就像中国的银行住房抵押信贷一样看重的不是房子，而是贷款人的还款能力，是贷款人的未来收入流。这个收入流可以是贷款人的人力资本所产生的未来预期收入，也可以是贷款人投资、生产、经营或自身财富产生的未来收益，而就不是房子本身。”

　　因此任志强认为，“如果金融的作用在于转换未来的收入流，那么这与第一套还是第二套住房又有什么关系呢？同样位置一套大房子难道不比两套小房子的钱更多吗？两套小房子也许面积并不大于一套大房子。以套论信贷政策的差别，恰恰是把房子当成了奶酪，或者还不如奶酪，说明中国的金融市场并不是将未来的收入流作为一种预期收益而转换成今天的生产、生活的现金流…… 遗憾的是中国的金融监管机构与管理机构并没有从金融的逻辑去研究抵押品而放贷，仍在像当铺一样试图用抵押品来交换风险。他们绝不会将奶酪当作抵押品而发放信贷，信誉与未来收入流在他们的眼中仍然不过是一种附属品，抵押物才是他们的命根，这也是中国无法开展对中小企业信贷业务的根源，同样也是中国的房子比不上意大利的奶酪的悲哀。”

　　房贷利率是否该由套数决定？

　　任志强这篇博客提出了一个很尖锐的问题：房贷利率是否应该由套数决定？

　　众所周知，金融的属性在于以“时间换空间”。具体到住房抵押贷款的问题上，则是那些目前的资产还没有能力支付全额购房款，但却有购置房产的客观需要的人，可以以向银行支付利息为代价，从银行那里获得资金支持，提前圆自己的住房梦。

　　从个人理财的本质上说，这是因为我们每一个人的收入和支出曲线并没有完全重合，在收入曲线还处于上升阶段甚至刚刚开始起步的时候(30岁前后)，就不得不迎来人生中的支出曲线的顶峰——买房、结婚、生孩子……这是就需要借助金融的力量，实现个人收入和支出在时间和空间上的“乾坤大挪移”。这种时间、空间的价值转移才是房贷的根本意义所在，广为流传的中国老太太和美国老太太买房的故事说的就是这个道理。

　　因此站在银行的角度看，银行给购房者提供贷款时，看中的是那个购房者未来的收入将会逐渐增长，经济实力将会日渐夯实，而不是以占有那套抵押的房子为目的。而这种贷款者未来能否持续偿还贷款的风险，又与贷款金额最密切——贷款金额越高，月供越多，首付比例越低，则银行所承担的风险越大。然而在任志强看来，眼下的二套房贷政策却把套数作为了决定利率的依据，但每套房子的面积、位置都不同，房屋总价也相差巨大，一套大房子的贷款金额可能比两套小房子的更多，仅仅依据购买的是第一套还是第二套房来决定利率高低本身并不合理。因为这样一来，利率本身所具有的调节风险成本的作用被扭曲了。

　　二套房贷政策争议已久

　　目前所执行的所谓“二套房贷”政策，肇始于房价飞涨的2007年，为了抑制上涨过快的房价、防范金融风险，2007年9月27日央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，从严格房地产开发贷款管理、住房消费贷款管理和商业用房贷款管理等方面进一步加强了对商业性房地产信贷的调控。其中明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。由于市场对该通知有关规定特别是第二套房或多套房的认定标准有不同理解，央行和银监会于2007年12月发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行等规定。

　　这两个被统称为“二套房贷”政策的通知，直接压制了投资性需求的膨胀，楼市成交量由此掉头向下，大多数城市去年的月度成交数据同比被腰斩，房价也由疯涨变为涨幅收窄再转为缓慢下降。然而关于“以家庭为单位”的认定标准却依然在实际操作中遇到了诸多困难。许多银行为了追求贷款数量而打起了政策擦边球。有些银行还是有意无意间放宽了贷款门槛，假如在一个家庭中，已经以丈夫的名义贷款买房，那么妻子或其子女再次申请贷款购房，如果在央行征信系统里没有她们的名字，也能以一套房贷优惠利率获得贷款。也就是说，央行虽然给出了底线，但在各地银行的实际操作过程中，往往都各行其是，二套放贷政策出台后，就从来没有完全严格执行过。

　　二套房贷重新收紧？

　　然而计划不如变化快，当2008年下半年遭遇全球金融危机后，楼市的低迷态势越发明显。进入2009年，为了应对国际金融危机的负面影响，在保增长、扩内需的大背景下，监管层对房地产的调控取向从抑制过快发展转变为维持稳定健康发展，从抑制需求过快膨胀到刺激住房消费，并对住房信贷等政策作了一些调整。央行决定，从2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。与此同时，二套房贷政策也出现了“明紧暗松”的情况，几乎一夜之间，二套房贷政策就变成了挂在墙上的纸老虎，在实际操作中，许多银行都对二套房贷执行与首套房相同的优惠政策，管理层也对此表示默许。然而到了今年年中房价再度上涨之际，关于管理层有意收紧二套房贷的消息也一直不绝于耳，真假难辨。尤其是进入八月以来，中央宏观调控转向“动态微调”后，各地银行似乎又有重新收紧二套房贷之势。

　　由于政策意图的多变不定，房贷标准的模糊不清，各银行在实际操作过程中的混乱无序，因此二套房贷政策一直饱受争议。如今任志强更是从理论根基上对二套放贷存在的合理性进行了炮轰，监管层是不是该对二套房贷政策推出近两年来的得失成败进行一下总结呢？

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