因人而异挑房贷：利率最低3.78%

　　房贷大战

　　【选 贷】

　　贷款买房，选房贷和选房一样关键。尤其是针对不同年龄、收入和消费结构的贷款人，选择房贷并非千篇一律、越省越好，而是在适合自己经济条件的前提下，做到开源节流，同时让资金保持良好的流动性。

　　作为调节家庭财富的有效理财工具，五花八门的房贷产品正在走进大众的视野，如何选好贷款，房贷族可要算算细账、货比三家了。

　　理财一周报记者/陈珺

　　灵活周转看“活利贷”

　　产品特点：按日计息 资金可随存随取

　　适合人群一：有炒股或其他投资需求

　　如果你是房贷族，手头有些闲钱，又害怕提前还贷之后无钱应急，或是有意投资于股市却还没看准时机，那么一种既能省息，又能取用自如的房贷方式或许适合你现阶段的理财需求。

　　这类房贷产品的特点，在于还款账户兼具活期存款功能，手头只要有闲置资金可随时存入该账户，当天即冲抵房贷的本金，而这些资金也可随时取出，银行系统会按日计息。

　　以渣打银行推出的“活利贷”为例，假设一位客户贷款100万元，贷款期限10年，月供为10342元，如果他有闲散资金20万元，想用于抄底股市，入场时机或许在一个月或两个月之后，此时，他就可以把这笔钱存入活利贷账户，在账户内多存一天，当天就抵扣本金20万元，也省了20万元产生的利息。

　　同样以贷款100万元，贷款期限10年为例，若闲散资金20万元自始至终放在账户中不曾取出，那么总的利息支出为15.23万元，比同等月供下的等额本息还款法节省了8.88万元，而且还贷时间提前了7个月。这里值得注意的是，由于“活利贷”账户的资金灵活性，其相应的利率下限也要略高于贷款7折利率4.158%，为7.5折利率4.455%，因此，相比于7折利率的情况，省息数应为7.18万元。如果进一步将还款年限拉长至15年和20年，那么总的利息支出相应为25.29万元和29.66万元，和7折利率下的普通按揭相比，分别可以节省利息支出9.3万元和17.81万元，并提前18个月和33个月完成还款。

　　适合人群二：高月薪的月供者

　　月薪较高的贷款人，也适合使用此类产品。假设一位客户月薪20000元，在贷款100万元，贷款期限10年的情况下，每月月供为10342元，那么他每月薪水多余的部分也可以成为抵扣贷款本金的重要来源。在发薪水的首日，他的账户内就能多抵扣接近10000元的本金，而随着提款和消费的延续，账户内每日可用于抵扣本金的数额也会相应减少。假设，这位客户每月平均可多抵扣2000元，那么10年总的利息支出为19.77万元，和7折利率下的普通按揭相比，可节省2.64万元，并提前3个月完成还款。如果进一步将还款年限拉长至15年和20年，那么总的利息支出相应为30.77万元和35.47万元，和7折利率下的普通按揭相比，分别可以节省利息支出3.82万元和12万元，并提前11个月和24个月完成还贷。这种还款方式，没有任何额外压力，贷款人往往在不知不觉中，省了息也提前还完了贷款。

　　同类产品看台 

　　目前除了渣打银行推出的“活利贷”， 深发展的“存抵贷”、建行的“存贷通”、招行的“随借随还”、中行的房贷理财账户也具有类似的功能，但规则略有不同。例如，深发展的存抵贷，顾客需要将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，超过5万元后银行按照一定比例(55%的抵扣率)将其视作提前还贷，也就是说节省的利息支出=提前还贷部分×贷款利率，但是客户的这部分存款并不影响其活期存款的性质，可以随时提取。其他几家银行的最低存款和抵扣率也不尽相同，其中中行的门槛较高，为10万元，而深发展、建行则分别为5万元和3万元。除此之外，各家银行的抵扣比例一般都为50%至55%。

　　长线贷款宜选“点按揭”

　　产品特点：利率最低 仅3.78%

　　适合人群：要求低月供 不影响生活

　　如果你是对理财有长期规划的房贷者，总想找到利息最低的产品，甚至通过拉长贷款年限来减轻眼下的房贷压力，那么这类产品或许将成为你的首选。

　　目前国内银行推出的此类以“买点”来降低贷款利率产品的，仅有深发展的“点按揭”。所谓点按揭中的“买点”，是按照贷款金额的百分比计算的，条款规定只有10年以上的贷款才可以使用。其中，10-20年期产品需要购买1.25个点，20-30年期产品需要购买1.5个点。每个点的金额为总贷款额的1%，即贷款总额100万元，需要额外支付1.25万元和1.5万元才能享受调整后的利率。购买了相应的点数之后，贷款利率将与3年期贷款利率绑定，按照目前国家相关规定，可在该利率上最低打7折，即实现3.78%的市场最低利率。利率三年一次调整，类似于深发展此前推出的气球贷，是在此基础上延伸出来的产品。

　　以贷款100万元，贷款期限10年为例，按照等额本息月供为10020元，而按照等额本金月供从11483元逐月递减至8360元，两种方式的总利息数分别为21.49万元和20.31万元，且均包含了额外支付的1.25万元买点费。由于最低可以达到6.36折的优惠利率，相比利率打7折时，分别可以节约利息支出6600元和9200元。

　　根据深发展的测算，由于提前支付了买点费，因此一般而言，在贷款的第四五年时，买点费的支出和利息下浮的受益基本可以打平，也就是说，“点按揭”在前四年采取提前还款很不划算。而相反，如果采用比较长期的贷款方式，“点按揭”的威力就能充分体现，贷款时间越长，利息节省越多。

　　如果100万元贷款，贷款时间15年，等额本息的月供为7287元，总利息支出33.67万元，比普通7折情况下，省息9200元；如果是等额本金的还款方式，月供从8706元逐月递减至5573元，总利息支出29.76万元，省息16100元。进一步将贷款年限拉长至20年的话，等额本息和等额本金两种贷款方式的省息数分别可以达到48000元和25600元。而且此时的月供也分别为5945元，以及7317元逐月递减至4180元，更适合于需要减轻月供压力的房贷族。

　　同类产品看台 

　　虽然目前市场上尚未推出同类的以“买点”方式降低贷款利率的产品，但“点按揭”从本质上属于气球贷产品，即以较短的贷款期限计算利息，而以较长的期限来计算月供，比如利息和3年期贷款利率绑定，而月供和30年贷款相当。

　　提供气球贷产品的，除了深发展，还有渤海银行，该行最新推出的气球贷，以5年期为主打，最长贷款年限可达30年。新房贷款和房龄5年及以下的二手房贷款，期限小于等于20年的，还息期最长可达贷款期限的3/4；贷款期限大于20年的，还息期可达贷款期限的1/2，最长可达15年。

　　密集还款宜挑“双周供”+“气球贷”

　　产品特点：全年52周，比月还法多出1个月

　　适合人群：还贷压力小的房贷者

　　如果你是在月还款额度上小心谨慎的贷款族，一方面害怕被高额的月供压得喘不过气来，另一方面又想勒紧裤带，赶紧还完贷款，那么采用双周供和气球贷绑定的方式，或许是你的最佳选择。

　　在大多数人眼中，把一个月拆成四周，分两次还贷，总额不变，看上去好像没有差别。但从一整年来看有52周，比按月48周多出了近一个月的还款，分摊到全年，就在不知不觉中加快了还贷的节奏。

　　以借款100万元、10年期为例，采用等额本息的还款方式，7折优惠利率下，利息总数为22.41万元，而通过双周供利息可减至20.76万元，省息1.65万元，并提前12个月完成还款。如果贷款100万元，期限为15年，那么利息总数在采用双周供之后，将从34.59万元降至30.57万元，省息4.02万元，并提前19个月还贷。如果进一步拉长贷款年限至20年，省息可达6.27万元，并提前29个月还贷。

　　由于双周供使得还款周期变得密集，那么适当地减小每月还款数额，同时获得较低的利率，则是最佳的配套策略，比如采用双周供绑定气球贷。根据深发展测算的结果，采用最高下浮比例的利率，同时结合最长年限的30年贷款期限，配合双周供和气球贷一起使用，最高可以使贷款利息减少30%。原因就在于，利率从4.158%降至3.78%、贷款周期增加了1/12、贷款年限拉长等三方面的共同作用，对于房贷一族来说，这种方式确实最实惠、最省钱。 

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