市场调整仍将延续

　　除了成交量之外，从2009年楼市的总体发展态势看，我们认为市场的调整态势仍将延续。中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出，2009年将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从“救市”效果分析，整体上有利于房地产市场趋稳，但由于政策见效需要一个周期，短期难以改变市场下行的大势。而且，“救市”很难“毕其功于一役”，相关部委和地方政府的配套措施还将会陆续推出。而北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋则认为，国家刺激房地产消费的相关政策，只是降低了消费者购房门槛，然而能够真正对市场起到刺激作用的，依然还是价格的调整。中国楼市真实的购买力还是非常强劲的，价格调整到位，需求就将逐步释放，而如果价格还在高位，释放的需求必然只会被那些降价的项目消化。

　　不过与此同时，也有相当多的专家认为，2009年的房地产市场将在调整中形成一个底部。对此宏源证券分析认为，“救市”政策将在2009年二季度开始陆续显现效果。此次“救市”政策力度空前，通过研究历史上五种手段(首付款比例变化、购房贷款利率变化、通过言论改变预期的策略、货币供应量变化、商品房供应量变化)对需求的影响时滞，推断“救市”政策可能在今年二季度开始刺激需求增长。虽然房地产行业的调整格局将会继续，但积极因素正在逐渐增多。政策面和市场自身基本面将推动行业在2009年见底。

　　后市关注四个方面

　　通过对市场成交量和总体趋势的分析，我们已经对今年楼市的发展态势有了一个大致的轮廓，调整时期的市场既有风险，但同样也存在着机遇。而对于后市，中国指数研究院分析认为主要可以关注四个方面变化。

　　一是国家和地方政府将加大对房地产的支持力度 在国际金融危机的环境下，中国必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。为保障整体经济的稳定，2009年国家和地方政府将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等，也不排除在必要时出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段。

　　二是房价将进一步回归理性 以目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积共能为市场提供6年以上的新增供给，供过于求的局面已经形成，其主要原因是有效需求太少，但如果价格能进入合理的区间，必然会出现供求两旺的局面。从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然会顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。

　　三是改善型购房将成为市场生力军 2008年12月21日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向。随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，预计2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。

　　四是开发投资增幅将进一步下降 由于销售额低于投资额，2009年房地产企业的资金将更加紧张，而且大部分房地产重点企业对于目前的国内国际形势都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场发展并不乐观，必然下调开发投资计划。预计2009年房地产开发投资增幅将进一步下降，但不会出现负增长。

　　在市场调整和政策利好的双重作用下，不少购房者已经开始捕捉楼市中的机会。根据上海中原对旗下150余家分行的抽样调查显示，元旦长假三天里日均上门客户比12月上涨2成以上，带看客户比12月也是同比增长。同样，来自21世纪不动产上海区域市场中心的门店调查也显示，元旦节日期间市民看房较为积极，其中以房源总价较低的自住型板块为主。而在当前，记者认为除了房价之外，购房者要更多地关注利率的变化。对此，上海凯弈投资拓展部总监赵炜表示，从目前银行的贷款政策以及贷款利率差异化操作原则来看，今后各家银行自主定价的空间越来越大，所以购房者一定要充分了解各个银行的优惠利率标准，选择最适合自己的产品。另外既然利率水平目前处于下降通道，那么现在准备贷款购房的客户可以尽可能用足贷款额度，把流动资金灵活运用在收益更大的投资领域或者适当的消费，毕竟资金成本低了很多。

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