文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：从2009年楼市的发展趋势看，市场的调整态势仍将延续。不过与此同时，国家和地方政府对房地产市场的支持力度却将进一步加大。在房价进一步回归理性的同时，改善性需求将推动市场成交量的回升。

　　刚刚步入2009年，记者便接到了不少电话，其中的绝大部分都是来咨询今年房地产市场走势的。综合各方面的因素分析，当前的经济形势非常严峻，其对房地产市场的影响也是显而易见。但是在另一方面，记者在这里特别要指出的是，当前针对房地产市场的调控政策已经发生了根本的转向。其实在近期，无论是国家还是地方，都出台了一系列针对房地产市场的刺激政策，其效应也正在慢慢地显现出来。由此，市场的内在调整和外部的政策推动，将是两股胶着在一起的力量，从而形成2009年楼市独特的运行格局。

　　成交量仍然是关键

　　从2009年的市场发展态势来看，我们认为成交量仍然是最值得关注的焦点。其实近期出台的一系列针对楼市的刺激政策，其根本目的并非为了拉升房价，而更多的在于挽救出现明显下滑的成交量。

　　根据中房指数系统的统计，2008年商品房销售面积同比降幅由2008年上半年的7.2%，扩大到1～11月的18.3%。如果我们对2006～2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，可以看到，2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5%。另外从这些数据也可以发现，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长。

　　表1:2006～2008年主要城市住宅总销售套数和日均销售套数

　　(数据来源：中国指数研究院)

　　而成交量增长的关键还是来源于自住需求，据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%。2008年投资型购房套数比2007年下降超过四成，而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套,可见2008年自住型需求仍在增长。而从另一方面看，2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策，开发、消费贷款都受到抑制，大部分房地产企业都感到了资金的压力。但这种压力不完全是企业没有资金，而是销售收入无法承担这么大规模的投资，导致整个行业资金循环受阻。可见，自住需求将会在未来的市场中扮演举足重轻的角色。在这种情况下，我们可以推断，2009年的政策面将会进一步通过推动自住需求，来拉升成交量的增长。

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