深圳房贷断供调查：八成炒房客成负翁 (2)

　　中介：去年4月起，八成炒家都是负翁

　　“买价120万，贷款95万，现在市价还不到90万。过去三五年赚的钱，不到一年就全亏进去了。”在2007年之前最多曾拥有20多套房产、深圳小有名气投资客陆先生，随着深圳楼市戏剧性的转折玩了把心跳，以前能生金蛋的鸡，现在成了扔也扔不掉的烫手山芋。

　　去年7月，市场调整前夕，陆先生一口气吃进8套二手房，总值1000多万元，当时他还以为，手中攥着的十六七套房能为他的投资经历再镀一层金。然而一个月后，随着政府严厉剿杀“阴阳合同”，原先如过江之鲫的买房人一下子踪影全无，他不得不在8月末出手了七八套房，其中单是南海玫瑰园、花园城三期的两套物业就让他损失了50万元。

　　现在，陆先生手握的两套房把他拖进了负资产的泥潭。一套南海荟芳园120万元买进，贷款95万元，现在标价90万元无人接手。另一套跃华苑75万元买进，贷款60万元，现在开价60万元都卖不掉。这还仅是账面损失。陆先生说，深圳的二手房交易成本高，旺季转让一套二手房，相关税费都要达到总房价的10%-15%，都由买家负担。只要房价不涨，买进就意味着亏损。

　　据南方都市报最新调查，到今年4月份，深圳二手房价格为12987元/平方米，跌幅为25%，如果按照4月份官方披露的新房价格11926元/平方米计算，这个跌幅已经超过了30%。也就是说，在4月底，深圳的整体房价已经跌至负资产的边缘。尤其在南山、宝安、龙岗三区，受到部分楼盘跌幅超50%以上的拖累，很多业主已经将负资产背在了身上。

　　世华地产龙岗区一位中介人员表示，在龙岗，只要挂牌出来卖的房子是去年4月份以后购买的，80%都是负资产。

　　数量庞大的“负翁”，是否都可以被划入可能发生断供行为的高危人群？

　　业内人士：二手房涌现大量卖盘是断供前兆

　　“其实‘断供’是一种比较模糊的说法，现在普遍的理解只是从某年某月开始不向银行还贷了。”深圳某股份制商业银行个贷部总经理介绍，按照中国人民银行的规定，银行以正常、关注、次级、可疑、损失五级分类制度来评估信贷资产质量。其中，本金或利息逾期90天以内的贷款，会被划入关注类；贷款逾期及本笔贷款欠息90天以上至180天将被列入次级类；本金或利息逾期181天以上的贷款一般划入可疑类；借款人最终无力到期偿还贷款，甚至经过法律程序追偿仍无法收回的贷款余额，才会被列入损失类。

　　“贷款人三个月内没有按期偿还利息和本金，这笔贷款会被列入关注类，银行将通过短信、催收函、律师函甚至起诉等方式来向贷款人进行催缴，但这不代表银行就要将贷款余额立即计入坏账，也不代表业主已经从主观上决定彻底放弃对房产的所有权。”这位总经理说，2003年6月香港负资产最严重的时期，香港金融管理局披露共有105679宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元，但尽管如此，当年香港银行整体的不良个贷率也仅有2%。在所有的负资产按揭中，以断供收尾的情况仅是少数。

　　某基金公司金融板块研究员杨先生从侧面印证了银行方面的说法：“从目前掌握的情况来看，我们并不太担心个人不良贷款会对银行造成很大威胁，倒是开发商的资金链断裂风险更让人担忧。”

　　前述个贷部总经理认为，到底未来会不会出现大规模断供的情况，取决于深圳究竟有多少人在炒房。中国管理科学研究员李开发研究员曾指出，在北京、广州、深圳等地，大约有30%-40%的购房人是炒房人或炒房团。但对这个观点，无论房地产业界从业者，还是行业其他研究人员，都不能取得精确的数据来给予支持或否认，结论仅存于推想。

　　实际将发生的断供究竟有多少，关联到房地产下一步的基本走势。假如房价进一步深跌，直到跌幅超过50%、60%，情况才会变得难以预料。

　　去年4-10月在深圳区域个贷增长率位居前三的深圳发展银行刚刚通过深交所发布2008年中期业绩预增公告。公告显示，深发展今年上半年不良贷款余额和不良贷款率实现双降。迄今，一切看来似乎仍然正常。

　　“在大规模断供实际发生之前，市场上一定会先出现二手房放量抛盘的状况。”张伟说，断供对于购房者来说是血本无归的买卖，就算要止损，先折价将房产转让也是优于断供的选择，所以，房地产市场二手房是否涌现大量卖盘，可以视为断供“井喷”即将发生的前兆。只要这种情况并未出现，就说明断供还只停留在最坏的打算阶段。

　　律师：断供是饮鸩止渴

　　有人将断供的房产与烂尾楼相类比，然而律师们指出了这一类比在法理上存在的逻辑漏洞。广东益商律师事务所左青云律师指出，烂尾楼是一种投资行为，为了避免更大的亏空让在建楼“烂尾”，只是放弃了承诺成本，可对于贷款人来说，断供并非一了百了，“烂了尾”的房贷，购房者仍然要继续承担违约责任。除了丧失房产所有权、首付和已支付的月供全部打了水漂外，欠银行的债务并不因断供而消除，更严重的后果是，断供者将在自己的信用记录上留下终生难以抹除的污点。

　　“我们国家还没有个人破产制度，如果引入破产制度，断供对于贷款人将来信用影响不大，但现在的情况，不是说断供后房子不要了，就没事了。”广东深亚太律师事务所朱明律师说，断供3个月后，银行会向法院起诉贷款人，收回产权的房子将会被拍卖掉，加上贷款人已支付的首付和月供，银行的损失并不大。一些较为特殊的情况，银行会要求开发商对业主的购房行为提供担保，业主断供，银行可以追究开发商的担保责任。总体上，断供对银行的个人信贷资产不会产生灾难性影响。而广东华商律师事务所邓磊律师也表示，就算现在断供，多年以后，断供者有了房子、钱或股票，银行都可以通过法律手段追偿债务，将其财产强制执行充贷。而不良信用记录对断供者以后申请贷款、办理信用卡、出国以及高消费都可能造成限制。断供这笔代价高昂的单，贷款人无论如何也逃不掉。

　　“房地产具有保值性，任何买房者都不能轻易否定房地产价值本身的存在，它不像股票或期货可能一朝清盘就分文不剩，房地产保值本身就受到市场的肯定。”深圳市房地产经纪行业协会行业部部长张媛说，购房者要更多地衡量自己的风险承受能力，目前虽然房价在下跌，但租赁市场还比较好，一些购房者会通过租赁房产转移一部分风险，另外还有很多其他方法可以采取。归根结底，断供行为没有理性可言。

　　“我已经损失了400万-500万元的利润，但还没打算断供。”前文中被戴上了负资产“紧箍咒”的陆先生承认，目前这两套物业产生的月供压力他还能够勉励维持，所以他计划把其中一套尽快转手，另一套房出租。

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