房贷延后，谁担违约责任

　　文／徐中孟、雷艳坤

　　人民银行紧缩房贷对你购房的影响，你考虑了吗？

　　案例：11月中旬，张先生欲购买一套住房，经过与房主多次讨价还价，双方同意以150万的价格成交。以张先生目前的存款和经济实力，他只能支付20万的首付，剩余款项需要向银行贷款。恰巧张先生的一位朋友上半年刚刚也向银行申请了贷款，经向朋友咨询，张先生对贷款流程有了较为全面的了解，因此，按照朋友从贷款申请到贷款发放的进度，张先生与卖房者签订协议，约定在1个月后交付全款，同时双方办理产权过户手续。卖房者在张先生支付了首付、幷与张先生一起办理了有关贷款申请手续后即将房屋钥匙交予张先生。

　　银行放款慢半拍

　　由于银行承诺，在贷款发放后会将款项直接划入卖房者的账户，因此，张先生幷未对贷款进程予以留心，匆忙投入了对新房的装修工作。没想到，一个月后，卖房者找到张先生，要求张先生搬出房屋幷将房屋恢复原样，同时要求张先生承担违约责任，原因是剩余款项幷未能在一个月后如期打入卖房人账户。

　　张先生连忙向银行进行查询后得知，由于人民银行控制信贷规模和今年私人住房按揭贷款发放数量较多，在年底前银行已无太多额度可以发放给借款人，张先生的款项可能需要到明年初才能发放，且各家银行均存在此类情况。张先生非常委屈：幷非自己主观想违约，而是由于银行信贷政策的变化和控制贷款额度的需要，自己应该承担违约责任么？

　　依法论事儿

　　根据《中华人民共和国合同法》第七章“违约责任”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条又规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”虽然张先生的违约行为是由于银行未能在张先生估算的时间中完成贷款审批及放款行为所致，但违约行为不考虑违约方的主观状态是善意还是恶意，只考虑客观后果，因此张先生的行为构成违约，应承担违约责任。

　　张先生对房子的装修虽然幷非恶意添附行为，但由于双方尚未办理产权过户手续，该房屋的所有权依然由卖房者享有，因张先生出现违约行为，须承担违约责任，其因装修产生的对房屋内外部的改变也应由张先生负责恢复原状或赔偿损失。

　　此外，需要说明的是，考虑到各种主客观因素的存在，银行一般很少在与借款人签订的《借款合同》中约定具体的某一天为放款时间，而是根据实际情况确定放款时间，幷在放款当天要求借款人签署借据，确定最终实际的贷款利率等内容，因此，银行幷不需要对张先生承担违约责任，也不对因未能迅速放款导致的结果对张先生承担责任。

　　其实，张先生虽然幷非恶意违约，但也有其考虑不周全的地方。张先生可以通过采取以下措施避免出现对自己不利的违约行为：首先，他不应以自己估计时间来确定银行的放款时间，也不应以朋友的经验作为自己的判断标准，因为每一个借款人都是独立的、有其不同的经济情况、家庭状况等，银行对每一位贷款申请人的审查结果也会相应有所不同，即使借款人自己认为条件基本相同的时候，银行也可能因自己审查条件的不同而确定不同的审查结果和贷款数额、贷款利率等。