楼市2010年现拐点(2)

　　短期内不可能出现拐点

　　购房者心理价位上升

　　2006年职工年平均工资：北京36097元，广州36273元、深圳32476元。(2007年应该比这个数字更高吧)。如果一个月薪3000元，30岁的购房者，按最长贷款30年计算，最多可申请公积金贷款47万元。如果家中有积蓄20万，那么至少可购买总价67万房产，即使购买60平米小户型二手房，依然可以接受1.1万元左右的房价。更不用说四成以上的中高收入人群。

　　如果按普通家庭双职工计算，月收入6000元，申请公积金贷款47万30年，月还2586，基本上是可以承担的。对于中高收入的人群，只要可以承受得起房贷月供，很多人依然愿意购房。那么，房价依然具有挑战购房者心理价位的上升空间。　

　　房地产行业整体未出现“拐点”迹象

　　11月份，“国房景气指数”为106.59，为2年来新高。房地产开发投资分类指数为104.53。1-11月份，全国完成房地产开发投资21632亿元，同比增长31.8%。住宅完成投资15440亿元，增长33.7%。其中，经济适用住房投资693亿元，增长31.7%。截止到11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。这些数字至少表明，房地产行业整体还是繁荣的。

　　今年美国爆发的次贷危机为我们上了一堂很生动的课，时至今日，它的负面影响依然存在。本月初结束的中央经济会议制定了稳健的财政政策和从紧的货币政策，因此推测，国家对于房地产行业的调整，会逐渐总金融、财税、法律、行政等手段，多管齐下，旨在抑制恶意房产投机，降低银行信贷风险，从而保证房地产行业健康、平稳发展。毕竟房地产行业是牵动金融、建筑、家居产品制造等多个行业的特殊产业。

　　后奥运时代热度不减，2010出现真正拐点

　　2008年，北京的房地产市场将迈向自2001年申奥成功以来延续7年的心理关口。奥运这个支撑了北京房地产市场快速发展和房价持续上涨的预期一旦变为现实，是否会带来市场的调整和房价的回调？

　　尽管历史上举办过奥运会的城市在奥运会召开之后大多出现过房价的回落和楼市的调整，但我们认为：后奥运时代的北京房地产市场依旧会保持一个繁荣发展的方向，而房价仍然会处在一个持续向上的上升通道之中，只不过上涨幅度将会明显趋缓。

　　市场真正的拐点将会出现在2010年前后，而且即使出现拐点，也将以“软着陆”的方式实现。后奥运时代北京的整体经济仍然保持高速增长的态势，GDP年增长幅度将在15%以上，高于全国的平均水平。与此同时，每年北京常住人口数量的年增长仍然保持在50万左右。除城市核心区域的拆迁改建以外，周边新城和新兴组团的建设在奥运会后依旧会如火如荼。再加上08年后，北京将逐步成为全球的国际化大都市，新京津高速铁路的贯通也会巩固北京作为渤海经济走廊的核心地位。经济人口的持续增长、城市和产业的不断完善，都决定了后奥运时代北京的房地产市场仍然会保持在一个高速发展的繁荣时期。

　　(白钧 北京开太物业交易保证有限公司董事总经理)