商品房租赁看涨(2)

　　传统热点区域热度不减

　　参考近几年的市场实际情况，办公区域聚集地、学校、医院附近以及轨道交通沿线等区域住宅租赁市场一直保持了较高的活跃程度。2008年的租赁市场仍然会延续这种趋势。从北京的整体市场来看，朝阳、海淀和丰台三区地域广阔，房源量相对充裕。这三个区域同时又是办公、学校、医院、商业等区域的聚集地，其在2008年仍然会是住宅租赁市场成交的主体区域。

　　2007年轨道交通给住宅租赁市场带来了积极的影响，北京开始进入了新的地铁时代。5号地铁线开通带动了新一轮的地铁沿线租房热，沿线的立水桥、小关、方庄、宋家庄等区域苏林市场增速很快。

　　随着地铁4号线、地铁10号线在08年的陆续开通，第二个地铁环线的周边房源将成为2008年租赁市场中竞相追逐的新对象。同时，已有热点区域将沿着轨道向城市边缘扩散。轨道交通及明年北京南站新京津城际特快的建成将会进一步拉动明年北京整体租赁市场状况向更高的水平迈进。

　　两居为主，大户型成交比重有望小幅上升

　　目前，在北京房屋租赁市场各居室成交比重上，二居室以绝对的优势统领着整个租赁市场，这主要是因为受到市场中房源供给类型和租赁市场需求特性的双重作用所致。虽然一居室的承租价格以及私密性一直得到了广大承租者的喜爱，但是其房源供给的相对有限使得一居室的经济性明显下降，令两居室的市场需求在市场中保持主流。2008年，两居将凭借其良好的性价比，继续受到求租者的追捧。

　　2007年，三居室的成交比重延续着06年的发展状况，维持了稳中有升的表现。持续增长的合租需求令三居室成为分摊费用最经济的租赁房源类型，受到了合租群体的广泛欢迎。再加上市场上大户型的租赁房源相对比较充裕，08年大户型的租赁成交量比重将有望继续得以攀升。而一居室在面对持续增长的租赁需求，很有可能会促进一居室市场价格出现一定涨幅。

　　奥运时段高端公寓将会冲击酒店客房经营

　　根据2008年奥组委签约的112家星级饭店给出的赛时房价：在奥运期间北京市签约饭店中，五星级饭店的平均房价为429美元；四星级饭店平均房价305美元；三星级饭店的平均房价193美元。

　　根据北京市旅游局的统计，预计奥运会期间海外观众将有26-39万人，旅游者有15-20万人，预计需要客房9-10万间；国内观众225-258万人，预计客房需求16-18万间。总体奥运会北京的客房需求量近30万。2006年年底北京酒店业的客房数量为13万间，五星级酒店出租率69%，全市的酒店业出租率为65%。可以预见，明年的北京酒店业必将承载大量的市场需求，客房数量会出现供不应求的市场状况。

　　作为北京租赁市场的重要组成部分，北京高端公寓的存量十分充分。尤其是酒店式公寓，即融合了星级酒店的设施与服务以及专业酒店管理公司的经营，又提供了一个明显低于酒店的价格。奥运时段高端的酒店式公寓租赁业务将会冲击奥运酒店客房经营状况，承担大量酒店业无法负担的优质零散奥运观众，分享奥运会所带来的经济利益。

　　(胡景晖　我爱我家副总经理)