商品房租赁看涨

　　2008年北京住宅租赁市场又将爆发怎样一轮行情？

　　文/胡景晖

　　成交总量预计上涨20%

　　随着奥运的日益临近，城市的居住状况以及就业机会相应有所提升，吸引了大量的外来人口。此外，奥运观光团、奥运记者报道团的大量入境也会令2008年北京的租赁市场需求进一步得以增大。相比于全市而言，亚奥区域的租赁市场将会更加火热。

　　另外自2007年以来北京市政府加大了力度建立保障性住房机制。特别是政府在2007年接连推出了大量的两限房用地，颁布了一系列经济适用房、廉租房新政法规。这些举措都表现出政府对于抑制房价上涨过快，做好市民保障性住房体系的决心。保障性住房政策令部分购房者充满了心理预期，使得这些消费者将会转向租赁市场过渡。

　　同时，今年一手房市场无论是供应量还是成交量均出现了较大幅的下滑，可交易价格却因种种原因而节节攀升。作为购房者而言，涨幅过快的房价增加了购房的压力，削减了人们的购房需求。虽然二手房的现房优势较大，但面对市场中的涨幅浪潮，二手房的性价比优势也已经被消耗的荡然无存。持续走高的房价使得他们暂时取消了购房计划。租赁市场将成为他们进行过度的最佳选择，从而也间接地带动了明年市场成交量的上升。

　　最后，今年上半年持续向上的股市、基金市场令一部分准备购房的人群将资金转入股市或购买基金，以租房代替购房。但是进入到第四季度以后，股市的行情走势及转而下，造成了部分购房者资金的损失。这部分购房者为了将手中投资的成本回收，必将持续将资金滞留在股市或基金中，从而继续选择租房居住来解决自身的住房需求。正是由于综合考虑到了这些因素，预计2008年全年北京总体租赁市场的成交量将上涨20%左右。

　　全年租金水平平均将上涨30%左右

　　2008年的前半年北京进入奥运会的最后准备阶段，外地进京人数也会随之攀升。北京租赁市场将要面临着更庞大的租房队伍。受06年调控政策的影响，部分二手房房源转到租赁市场，使得租赁市场房源放量。

　　但是进入到2007年以后，随着房价的持续走高以及部分二手商品房5年交易时限的到期，部分租赁房源转向了买卖市场。租赁市场供大于求的格局已经被打破。2008年奥运的召开、外来人口持续增多、保障性住房进入实质运作阶段、轨道交通的日趋完善以及股市基金的融资效应都为北京的租赁市场提供了更多的市场需求。面对激增的需求，必然决定了2008年的北京租赁市场依旧将保持一个供小于求的市场氛围，全市的租赁市场租金价格也将升幅明显。

　　此外，面对中央政府明年紧缩的财政政策，持续性加息，CPI指数一路走高，为了缓解自己因为受到通胀影响而损失的租金，部分业主在明年仍将会选择继续增加房屋的租金价格。

　　最后，2007年12月出台的《北京市房屋租赁管理若干规定》中明确指出了自2008年1月1日起北京开始实行房屋出租登记制度，同时北京地税总局将于08年2月1日起正式征收5%的租赁综合税。根据二手房市场征收营业税的经验，这5%的税费房东将全部转嫁折合到房租里面，由租房人承担。

　　综上所述， 08年整体租赁市场的租金价格水平有望在明年大涨30%左右,个别重点区域的租金涨幅有望突破100%甚至更高。