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　　我们迄今为止所征的税都是在增加交易环节的成本，而不是在持有环节征税。按照米勒定律，资产价格与供求无关，资金收益与资金成本无关。

　　简言之，我们在进行投资决策时，最终考虑的是投资收益，只要收益在成本之上就有可能进行投资，当房价一年上涨一倍时，对于所有投资者而言，都是不可抗拒的诱惑。此时央行即便从目前7.83%的房贷利率上调18个基点，税务部门将交易税与所得税上调上万元，全都无济于事，投资者照样会蜂拥而入。

　　但物业税完全不同，政府直接进入了收益环节获取现在由购房者享受的部分红利。虽然在物业税试点阶段可能在1%左右浮动，但它每年根据市场价格评估，税率每年调整公布，计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，一年一收。也就是说，政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利，对于投资者来说，这就是一年一落的达摩克利斯之剑。

　　征收物业税之后的另一个效应，是房价交易成本会下跌。从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，表现在房价中，成本有可能下降四成左右。但这并不是绝对的，还取决于市场对物业税预期的消化时间以及政府推出的力度如何。

　　□叶檀（10月30日《每日经济新闻》）