券商认为：两三年内不太可能开征

　　吴晓波

　　物业税的开征，只能改变房价上涨的速度，而无法改变房价绝对值的变化。物业税出台可能导致短期内市场观望情绪的产生，成交量萎缩，但无法扭转住房价格上涨的基本走势和格局。对政策调控的担心导致近期房地产板块出现较大调整，但物业税等调控政策的实质影响远小于心理影响，一线企业的业绩高增长性并未受到影响

　　国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。而根据媒体报道，物业税已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这10个省区市进行房地产模拟评税试点。

　　在经过银根、地根收紧之后，物业税的整装待发无疑更为近年来因投资需求加大而越发虚高的楼价上了一道更头痛的紧箍。

　　关键在于征收方式与范围

　　《第一财经日报》记者就物业税试点准备问题采访广州的部分房地产商时，大部分发展商都表示目前楼价的话题太敏感，很难评说一个还未出台的税收政策。他们都表示，物业税应该是一把“双刃剑”，将以降低市民购房一次性支出的高额税收，但又要使持有房产的市民付出房产保有的代价为目的。“如果物业税能够统一和系统梳理土地、房产等方面的税收，对市场的稳定发展肯定是一件大好事。”

　　而某区地税局的内部人士则表示，他们至今未收到广州地区要求调研市场税收以筹备开征的通知。该人士还认为，按照现有的房地产税制，房地产转让环节要按成交金额即市场价值征收土地增值税、契税、房地产营业税以及个人所得税(企业所得税)和印花税等。而在对于保有环节的征税则很少类似税负，如自有房产就排除在征税范围之外，这样即形成了目前房地产税制政策基本上不买不税、不租不税的状况；一旦房产租售，则数税并课。他预计如果开征物业税，很可能使喜欢买楼投资的广州人直面不买不租也要收税的局面，房地产“平买贵用”会压制部分人拥有过多房产以期待投资增值的情况。

　　房地产专家韩世同认为，物业税试点准备是否真的能达到使房地产降温的目的，关键还在于税收的征收方法、范围和税率的高低。如果只是针对部分大户型单位征收并且税率不高的话，那么和目前144平方米以上非普通住宅在交易时所征收高契税和土地增值税的成效将差别不大，只达到抑制豪宅消费的目的。只有对所有个人持有的房产都征税，才能达到稳定市场的目的。

　　券商期待“风雨后的彩虹”

　　自物业税拟在明年试点开征的消息于10月15日传出后，地产股因投资者的抛售而大幅回落。如保利地产、万科、金地集团、招商地产等知名上市公司股价直线下锉，其中金地集团10月18日股价已相比10月10日的价格下跌21%，其他如万科、保利等也下跌10%以上。

　　不过，10月17日国金证券发布报告指出，物业税在全国范围征收需经人大立法通过，周期至少为2~3年，而即使试点在一年内推出可能性也较小。其中，它认为评估人员的技术储备可能是物业税大面积推行的障碍之一。2005年我国存量住宅达到108亿平方米，而评估业尚处于起步阶段，难以提供足够的技术支持。

　　此外，该券商认为，物业税应对不同物业实施区别税率以体现针对性，需要对存量住宅的户型结构和成交均价进行普查和分类，以保证税率制定的合理性，这部分工作量也会影响物业税推出周期。物业税虽然短期难以实施，但其推行是大势所趋，因为可以抑制投机行为、改善房地产投资结构、充分发挥税收功能、稳定地方政府财政来源。

　　申银万国在10月16日也发布了研究报告，认为“物业税正式征收可能在2008 年”、“拟将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并”等媒体报道的消息，不一定正确，期待迎来地产股“风雨后的彩虹”。

　　申银万国表示：“我们与房地产业及税收行业内的一些专家进行了交流，结合自己的分析判断进行推测：物业税明年很有可能在少数几个城市试点，但全面开征仍需2~3 年时间；物业税初始税率不会太高，约为0.8%，并可能对小户型或首套住房免税。” 按照这一报告推断，相当于市值100 万元的房子每年缴纳物业税8000 元左右。

　　从去年开始，物业税就已经在多个城市进行“空转”试点，即对征收条件进行评估，对税赋水平进行测算等，为物业税的真正开征提供了经验支持；而今年年初《物权法》的颁布，也为物业税开征提供了法律支持。“因此我们判断，明年物业税从‘空转’转为‘实转’的可能性较大，并可能从少数几个中小城市开始‘试点’，但全面开征仍有待时日，估计为2~3 年。”

　　物业税的开征，只能改变房价上涨的速度，而无法改变房价绝对值的变化。物业税出台可能导致短期内市场观望情绪的产生，成交量萎缩，但无法扭转住房价格上涨的基本走势和格局。对政策调控的担心导致近期房地产板块出现较大调整，但物业税等调控政策的实质影响远小于心理影响，一线企业的业绩高增长性并未受到影响。

　　对于物业税的征收方式，券商表示：“比较肯定的是，物业税不会对所有存量房全面征收，而是会区别对待征收对象，比如对大面积住房或是第二套房进行征收。这一方面符合国家的房地产调控思路，即鼓励普通老百姓生活必需的消费，限制奢侈性消费需求及投资需求。另一方面，住大房子或拥有两套房子的人，对物业税的承担能力更强。” 预计开征物业税后，在取代房产税的同时，也将减少二手房交易环节的税收，如土地增值税等，从而缓解房地产供需矛盾，抑制房价的过大涨幅。

　　申银万国更指出，曾有传言说“物业税开征后，土地出让金可能取消，房价能够降四成”这种说法显然是错误的。目前，土地出让金仍是各地地方财政的重要组成部分，是地区经济建设资金的重要来源。突然“断奶”显然会打破地方财政的资金循环，不仅影响地区经济发展，也会直接影响到目前所倡导的廉租房和经济适用房的建设。如果取消土地出让金，还会出现新旧房屋价值脱节，影响房地产市场的交易秩序。

　　由于今年上半年我国居民人均可支配收入增长了17.6%；而新时期的发展任务，中央也明确提出要“逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重”。居民收入和财富的快速增长，将为租金和房价的继续上涨以及物业税的负担被市场消化提供了购买力上的支撑。

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