发达国家如何以房养老(2)

　　新加坡：三种方式待选择

　　除了美国、加拿大之外，新加坡也是实施住房养老模式比较成功的一个国家。在新加坡，政府规定倒按揭只限于私人建造的商品住房，新加坡政府建造的组屋不能参加倒按揭操作。组屋是指：由新加坡政府出资为普通收入居民建造的公共房屋，大致相当于我国的经济适用房。新加坡“以房养老”模式具体情况有以下三种：

　　第一种，允许符合条件的组屋拥有者出租全部或者部分居室来换取养老收入。

　　第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。通过以大换小

　　第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付

养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能参加倒按揭操作。

　　英国：“逆向年金”未雨绸缪

　　英国的住房养老模式则更多地借助于保险公司的力量，即房屋主人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，因此，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。

　　英国是住房金融产品出现比较早的国家之一，已有200多年的历史。目前英国办理住房抵押贷款的金融机构和协会有上百家，向顾客提供品种多样和灵活可靠的抵押贷款。

　　哈利法克斯抵押贷款银行和全国建筑协会是英国最大的两家专业抵押贷款银行，国民阿比银行和英国最大的商业银行汇丰银行等也都排在承办抵押贷款的金融机构的前10名之内。这些银行虽然在抵押贷款利率以及借还贷条件方面有些细微差别，但大致的贷款和还贷原则基本相同。

　　有一种与养老金挂钩的贷款，还款期可达40年。贷款金额一般为所购买住

房价格的70%到90%，不同机构政策略有不同，贷款额大致为个人年收入的3.5倍。如果夫妻共同买房，则是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或双方收入相加的2.75倍。贷款买房时还必须通过律师，并交付1%到4%的印花税。然后，房屋主人再用这笔贷款充当保费去购买年金。这种住房抵押贷款方式不限年龄，的产权房的人可以自青壮年起就可以为自己的晚年而未雨绸缪。

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